La consultora inmobiliaria Knight Frank ha publicado el 'Prime Global Cities Index' correspondiente al tercer trimestre del año. Un informe que rastrea y ofrece cifras de los mercados inmobiliarios residenciales de lujo de todo mundo.
El índice, que sigue la evolución del 5% de los precios residenciales más altos en 45 ciudades del mundo, ha registrado un crecimiento anual medio del 7,5% en el tercer trimestre de 2022. Aunque la cifra se sitúa por debajo del máximo del 10% alcanzado en el primer trimestre de 2022, este incremento anual sigue estando por encima de la tasa media de crecimiento quinquenal del índice, que es del 4,4%, y el número de ciudades que registran caídas de precios interanuales solo ha pasado de seis el trimestre pasado a siete en este trimestre.
De las 45 ciudades analizadas, 19 han registrado un descenso de los precios prime entre junio y septiembre de 2022, frente a siete en el primer trimestre de 2022. Los mercados que registraron algunas de las mayores subidas de precios durante la pandemia están bien representados en este grupo: San Francisco, Toronto, Wellington, Estocolmo, Vancouver, Los Ángeles y Seúl, así como algunas ciudades de China continental.
Por ciudades, destaca el centro de Londres (con un incremento del 2,7%), donde los precios están subiendo a un ritmo más rápido desde el primer trimestre de 2015. Mientras tanto, en Nueva York, la tasa de crecimiento anual ha bajado al 5,2% desde el 7,1% del trimestre pasado, pero sigue estando muy por encima de su tasa media de crecimiento en los últimos cinco años, del -1,2%.
Los buenos resultados de algunas ciudades europeas probablemente reflejen la demanda estacional durante el verano, pero también un grado de fuga de capitales como valor refugio. Zúrich (10,7%), Edimburgo (9,9%), Berlín (9,4%), Dublín (8,6%) y Madrid (5,6%) han subido en la clasificación en los últimos 12 meses, a pesar de la caída del sentimiento y la desaceleración de la economía de la zona euro.
Unos mercados laborales resistentes, la falta de oferta y unos prestamistas bien capitalizados apoyarán los precios de las viviendas de primera calidad en la mayoría de los mercados hasta 2023. Sin embargo, la transición tras un período sostenido de bajos tipos de interés dará lugar a puntos de tensión en algunos mercados, en particular entre los propietarios de viviendas de primera categoría muy apalancados, lo que podría aumentar los niveles de existencias en algunas ciudades.
¿Qué países y ciudades están demostrando ser los más resistentes?
“En un contexto como el actual de subida de tipos para controlar la inflación, lo lógico sería pensar en un ajuste de precios a la baja para compensar los retornos de las inversiones. No obstante, hablando del mercado residencial, creemos que este impacto no será brusco ya que se verá compensado en parte por la oferta y demanda. Aunque el número de transacciones es elevado, la producción de vivienda nueva está contenida, fundamentalmente por la escasez de suelo finalista y la subida de los costes de construcción, lo que está provocando una escasez de producto, fundamentalmente en obra nueva” señala Carlos Zamora, director de Residencial de Knight Frank.
Por otro lado, hay una demanda fuerte de compradores e inversores, tanto nacional como internacional, que se ha reactivado tras la pandemia, al producirse un incremento importante del ahorro. También debemos tener en cuenta que la subida de tipos afecta al coste de las hipotecas, dificultando el acceso a familias con menos poder adquisitivo, pero este efecto no se notará en la vivienda media y de lujo.
Aunque los mercados de la vivienda se preparan para una marcada desaceleración a medida que los compradores se aprietan el cinturón en respuesta a las perspectivas económicas más sombrías, el aumento de los costes hipotecarios y las presiones inflacionistas más amplias, la desaceleración está tardando más en aparecer en algunos países. Los descensos interanuales aún no son evidentes en España, Portugal, Irlanda o el Reino Unido, aunque las tasas de crecimiento trimestral se están ralentizando en varios de estos mercados.
Evidentemente, el panorama es muy variado y depende en gran medida de la fase del ciclo inmobiliario en la que se encuentre cada mercado. Los países y territorios que probablemente se verán más afectados son los mercados que experimentaron la mayor subida de precios durante la pandemia y en los que la relación precio-ingreso y precio-alquiler se ha desprendido.
Las ciudades, mayor resistencia que el mercado de segundas residencias
Por otro lado, se espera que los mercados de segundas residencias y de complejos turísticos sean más vulnerables a la inminente caída del mercado inmobiliario que en las ciudades. Las ciudades mostrarán un mayor grado de resistencia, impulsadas por una acumulación de oferta insuficiente y unos mercados laborales más fuertes. Ciertamente, las ventas en Londres, Nueva York y París están resistiendo.
Sin embargo, la pandemia ha influido en el rendimiento de las segundas residencias en esta recesión. La crisis provocó cambio de estilo de vida, sobre todo gracias al trabajo híbrido, dando lugar al llamado “co-primary living”, aquellos que viven en una segunda residencia de forma semipermanente. Actualmente, la gente pasa más tiempo en sus segundas residencias y por ello, La Provenza, la Toscana y Marbella se han situado entre los mercados más activos de Knight Frank en los últimos dos años.
