Este jueves 20 de abril ha tenido lugar en Madrid el primero de una serie de cuatro eventos organizados por ULI España, ULI Portugal e Iberian Property, que pretenden acercar un poco más las capitales de ambos países en el contexto de la inversión inmobiliaria, la economía y la colaboración para crear un mercado común de real estate. Se trata de los ULI Iberian Property Talks, que tendrán lugar entre Madrid y Lisboa a lo largo del año y que contarán con la participación de destacadas personalidades del sector inmobiliario de los dos países.
Las oficinas del despacho de abogados Pérez Llorca han sido el escenario de, como decíamos, este primer evento de la serie ULI Iberian Property Talks, un conjunto de encuentros que tienen como denominador común el interés por impulsar un mercado inmobiliario común que reconozca y ponga en valor las similitudes entre España y Portugal pero que, al mismo tiempo, tenga en cuenta las particularidades de cada país, de cada ciudad y de cada proyecto. Este evento, como los otros tres que completarán el ciclo, ha estado reservado para los miembros del Urban Land Institute (ULI) y para los suscriptores de Iberian Property y, dicho sea de paso, además de su carácter presencial ha sido emitido en directo vía streaming.
El acto se ha dividido en dos partes: en primer lugar, y después de un tiempo dedicado a la charla informal tomando un café, una ponencia de Pedro Siza Vieira, abogado de PLMJ y ex ministro de economía del gobierno portugués. En segundo lugar, una mesa redonda en la que Alberto Valls, chairman de ULI Spain; Federico Arruda Moreira, board member de ULI Portugal; Pedro Marques da Gama, partner de Pérez Llorca, y Pedro Coelho, CEO de Square AM, han hablado de cuestiones tan relevantes como las diferencias y similitudes entre España y Portugal o de cuál es el escenario en el que se mueve la inversión inmobiliaria en Iberia.
La evolución de la economía portuguesa
Tras el desayuno informal en las instalaciones de Pérez Llorca y después de dos breves discursos de bienvenida por parte de António Gil, director del Grupo Iberinmo, y de Alberto Valls, chairman de ULI Spain, ha dado comienzo la ponencia del que fuera ministro del gobierno portugués durante uno de los peores momentos que se recuerdan en la economía lusa. Gil aprovechó su intervención para presentar ante los asistentes los Iberian Property Investment Awards, unos premios que, tal y como señaló el director del Grupo Iberinmo, redundan en “ese esfuerzo de compartir y crear un escenario ibérico”.
La llegada del euro fue muy positiva para países
como Alemania, que tenían su moneda local a
niveles muy bajos, pero devastadora para otros
como Portugal o España, con monedas fuertes
y tipos de cambio que se fijaban dentro de sus fronteras
El cometido de Pedro Siza Vieira era esbozar un esquema de la situación actual de la economía portuguesa, aportando el suficiente background como para que cualquier no-experto en la materia pudiera comprender las causas profundas e inmediatas de dicha coyuntura, y arrojando luz sobre qué se puede esperar en el futuro a corto y medio plazo tanto de las finanzas lusas como de su mercado inmobiliario y de inversión.
Para compartir con los asistentes su visión sobre la evolución de la economía portuguesa, Vieira no necesitó remontarse más allá de 1986, año en que su país natal entró a formar parte de la Unión Europea. A partir de entonces, y hasta que comenzó el nuevo milenio, el PIB nacional creció un 85%. Sin embargo, una serie de acontecimientos ocurridos alrededor de 2000 provocaron que ese crecimiento se estancara e incluso que disminuyera en los años siguientes.
“Portugal fue uno de los grandes perdedores de la globalización”, comenzó explicando Pedro Siza Vieira. Un fenómeno, continuó, que “ha resultado muy beneficioso para muchos aspectos de la economía mundial, pero que también ha tenido su parte negativa”.
Un momento clave
Tal y como explicó el exministro, “Portugal basaba buena parte de su economía en la exportación de productos de calidad media, buscando la competitividad en los precios bajos”. Con la llegada del Siglo XXI, se dieron tres circunstancias que tuvieron un efecto de lo más nocivo sobre la estabilidad financiera del estado luso. En primer lugar, la llegada del euro: “el valor relativo de la nueva moneda beneficiaba a Alemania, que acababa de salir de la reunificación y el marco estaba en su nivel más bajo, pero fue devastador para las economías del sur de Europa”, puntualizaba Vieira. Por otro lado, la entrada de China en la Organización Mundial del Comercio permitió que sus mercancías, que en muchos casos competían directamente con las portuguesas pero a precios inferiores, inundaran el mercado europeo condenando, sobre todo, a la industria textil lusa.
Los tres acontecimientos que tuvieron un impacto
negativo en la economía portuguesa fueron la
llegada del euro, la entrada de China en la
Organización Mundial del Comercio y la adhesión
de los países del este a la Unión Europea
Por último, el tercer acontecimiento que impactó negativamente en la hasta entonces favorable evolución de la economía portuguesa fue la adhesión de los países del este a la Unión Europea. A nivel económico podían no ser grandes potencias, pero sí contaban con una potente industria y con una población con un elevado nivel de educación, y además se encontraban mucho más cerca de los grandes mercados europeos que Portugal o España.
Así las cosas, el PIB portugués cayó hasta un 7%, y “durante los diez primeros años del siglo el déficit del país suponía el 10% del PIB nacional”, señalaba Pedro Siza Vieira en su presentación. Pero a partir de ahí “empezamos a reconstruir”, matizaba el exministro. A base de inversión en tecnología, en educación y en I+D, y sabiendo aprovechar las oportunidades, un país que estaba financieramente devastado se ha convertido en el primero de Europa en cuanto a la evolución en la atracción de inversión extranjera y en el octavo del Viejo Continente en términos de volumen total de inversión.
Puntos en común y saludables diferencias
Hoy en día, Portugal es, a todas luces, un país en plena trayectoria ascendente, con un valor de sus exportaciones que ronda el 50% del PIB, con una resiliencia ejemplar que le ha permitido recuperarse -en términos económicos- de la crisis del COVID-19 en solo dos años, y con una agudeza para detectar oportunidades que hasta hace poco no había conseguido desarrollar.
Precisamente fue la pandemia la que puso de manifiesto la fragilidad de las cadenas de suministro de muchas industrias, entre ellas la inmobiliaria. Esto motivó que las grandes economías de Occidente decidieran comenzar, a partir del año 2021, a “poner capacidad productiva cerca de casa, pasando del concepto de offshoring a otros que podríamos denominar nearshoring o friendshoring”, apuntaba Vieira con una sonrisa. Y eso, por supuesto, “beneficia en gran medida a países como Portugal o España”.
A todo lo anterior hay que añadir que en la Península Ibérica “tenemos energía verde abundante y muy barata, de hecho en Iberia está la electricidad más barata de Europa”, indicaba Pedro Siza Vieira, y no lo decía por decir, sino con toda la intención del mundo. ¿Qué tienen en común las grandes zonas industriales de la historia reciente del Viejo Continente, como la Cuenca del Ruhr, en Alemania, el norte de Inglaterra o el País Vasco en España? “Que en esas regiones había grandes explotaciones mineras de carbón”, respondía Vieira a su propia pregunta. “Las grandes zonas industriales surgieron allí donde estaba la energía, y ahora Portugal y España tienen la oportunidad de convertirse en el nuevo centro neurálgico del desarrollo económico, industrial y tecnológico de Europa”.
Marco jurídico y trabas administrativas
A lo largo de la mesa redonda que siguió a la ponencia de Pedro Siza Vieira, se ahondó en las diferencias que caracterizan a España y a Portugal, y que las mantienen como dos naciones hermanas pero en todo caso no gemelas.
En opinión de Alberto Valls, chairman de ULI Spain, una de las principales diferencias entre ambos países radica en “la importancia que otorga cada uno, y que ha otorgado en el pasado, a la inversión en educación”. Como sabemos, España tiene un problema endémico que afecta al sector de la construcción: miles y miles de personas, generalmente cabezas de familia, trabajan en ese sector y, por lo tanto, están permanentemente expuestos a los giros del mercado inmobiliario, con el riesgo añadido de que no han recibido formación, o ha sido muy poca, en otras materias o disciplinas, convirtiéndose así en blancos fáciles de las crisis. Un hombre de 55 años que lleva 32 trabajando como albañil y que no sabe hacer ninguna otra cosa vive continuamente con una espada de Damocles sobre su cabeza, en forma de un despido causado por una crisis sectorial.
Respecto a la inversión inmobiliaria, Valls aclaró que existen dos grandes tipos: “está la puramente transaccional y luego está la que aporta un valor añadido, la que transforma positivamente una parte del entorno y de la sociedad que rodea a la inversión”. El chairman de ULI Spain aboga porque en Iberia hay que esforzarse por captar la del segundo tipo.
Tras pasar página a la pandemia, la inversión en inmuebles comerciales en Iberia se disparó en 2022, alcanzando los 18.600 millones de euros, una cifra que representa un incremento interanual del 32% y marca un nuevo máximo histórico. Los datos son excelentes, sin duda, aunque Pedro Coelho, CEO de Square AM, quiso recordar que para cosechar esas cifras tiene que existir un marco normativo que favorezca la inversión nacional y extranjera, un gobierno ágil y proactivo a la hora de tomar decisiones y de legislar, y una administración alineada con el objetivo final, que no es otro que el desarrollo económico del país o la región.
Una de las principales diferencias entre España y Portugal que destacó Pedro Marques da Gama, partner de Pérez Llorca, fue precisamente sobre la administración. “Recordemos que en Portugal no hay comunidades autónomas lo que hace que en España haya una mayor complejidad a la hora, por ejemplo, de conseguir licencias urbanísticas”. Por su parte, Federico Arruda Moreira, board member de ULI Portugal puso el foco sobre la importancia de contar con unos fundamentales robustos, tanto por parte de las compañías inversoras como por la de las empresas locales que desarrollan los proyectos y, por supuesto, del mercado continuo en el que unas y otras se desenvuelven.