Durante el Desayuno Editorial "Nuevas fórmulas residenciales", organizado por la revista Observatorio Inmobiliario, se abordaron distintas vías para ampliar la oferta habitacional en España, desde el diseño de nuevos productos hasta la gestión del suelo y la agilización de trámites urbanísticos. En este contexto, Iván Fernández de Retana, director general de EIC, expuso los avances y retos actuales en materia de tramitación urbanística, destacando el papel de la colaboración público-privada en la agilización de procesos clave como la concesión de licencias de obra.
Fernández de Retana sintetizó algunas de las cuestiones más críticas que afectan al desarrollo urbano en España, desde la incertidumbre en los plazos hasta la necesidad de adaptar los procedimientos administrativos al ritmo real de la demanda residencial. Además, explicó que el modelo de colaboración que impulsa EIC, consolidado en Madrid y Valencia, se encuentra actualmente en fase de implantación en otras regiones.
Su afirmación sobre la eficacia del modelo de colaboración público-privada en la tramitación de licencias se ve respaldada por datos del Ayuntamiento de Madrid. Entre enero y septiembre de 2024, el tiempo medio de resolución de licencias urbanísticas en la ciudad se redujo a 135 días, lo que representa una disminución del 31% respecto a 2019, cuando el promedio era de 196 días.
Esta mejora se atribuye, en parte, a la intervención de Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU) como EIC, que han asumido funciones de verificación y control, aliviando la carga administrativa del Ayuntamiento. Además, la Ordenanza 6/2022, en vigor desde junio de 2022, amplió el ámbito de actuación de las ECUs al uso residencial, unificando las ordenanzas anteriores y apostando por la colaboración con entidades como EIC que, acreditada por ENAC (Nº 337/EI557) y autorizada por el Ayuntamiento, desempeña un papel clave en la agilización de los procedimientos administrativos.
El cuello de botella del planeamiento: el reto pendiente de la colaboración público-privada
Durante el debate, el directivo de la entidad colaboradora en la gestión de licencias insistió en que los tiempos en el urbanismo constituyen uno de los principales obstáculos para el acceso a la vivienda, una visión compartida por los demás participantes. En este sentido, señaló que “la única opción para agilizar los desarrollos es la colaboración público-privada, aunque aún no nos han permitido encargarnos del diseño de planes urbanísticos”.
Uno de los puntos que generó consenso durante el encuentro fue que los procesos vinculados al planeamiento urbanístico —desde la aprobación de planes parciales hasta la transformación de suelo no urbanizable en finalista— implican plazos que superan con frecuencia los tiempos razonables para activar nueva oferta. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el desarrollo de suelo nuevo suele demorarse entre seis y diez años, según datos manejados por asociaciones del sector como ASPRIMA. Esta lentitud impide contar con suelo finalista para promover vivienda y complica el cumplimiento de los objetivos públicos de acceso asequible.
Asimismo, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha alertado en diversas ocasiones sobre la necesidad de acelerar la disponibilidad de suelo como parte de la estrategia nacional para aumentar el parque de vivienda en alquiler asequible. Aunque el Plan de Vivienda 2022-2025 contempla instrumentos como la cesión de suelos públicos, los expertos señalan que, sin avances en los tiempos de planeamiento, las medidas serán insuficientes para atender la demanda en ciudades como Madrid, Valencia o Málaga.
Un marco normativo desfasado que limita la capacidad de respuesta
Más allá de los plazos del planeamiento, Fernández de Retana apuntó también a las limitaciones estructurales del marco legal vigente, que a menudo impiden adaptar el urbanismo a las necesidades reales del mercado y la población. Puso como ejemplo el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, en vigor desde 1997. “El problema es que la legislación es muy compleja y hacer cambios normativos lleva mucho tiempo”, lamentó.
El PGOU de 1997 ha sido objeto de múltiples modificaciones puntuales para adaptarse a las cambiantes necesidades urbanísticas de la ciudad. En enero de 2025, el Ayuntamiento de Madrid aprobó inicialmente una nueva modificación con el objetivo de proteger y fomentar el uso residencial frente a otros usos, especialmente el terciario de hospedaje. Como parte de esta modificación, se prorrogó por un año la suspensión en la tramitación de licencias y declaraciones responsables relativas a actividades terciarias, como alojamientos turísticos, en determinadas zonas de la ciudad, como el Centro Histórico y los ejes terciarios, con el fin de evitar la proliferación de usos no residenciales que puedan afectar al equilibrio urbano.
Además, el Ayuntamiento ha anunciado que dedicará 2025 a elaborar un diagnóstico integral del PGOU, con el fin de abordar los retos actuales de la ciudad, como la vivienda, la transformación urbana hacia entornos más sostenibles y la adaptación a las nuevas realidades sociales y económicas.
Estas acciones reflejan la necesidad de una revisión profunda del marco normativo urbanístico para facilitar el desarrollo de nuevos proyectos y atender con mayor agilidad la presión habitacional.
Agilización administrativa frente al déficit habitacional
La intervención de Iván Fernández de Retana se alineó con uno de los ejes centrales del desayuno editorial: cómo responder a la necesidad de ampliar la oferta residencial mediante nuevas fórmulas, tanto desde el diseño del producto como desde la gestión del suelo y los procesos urbanísticos.
En este contexto, la agilización administrativa se consolida como un elemento estructural para que los proyectos de vivienda, ya sean en régimen libre, asequible o en fórmulas como el Build to Rent, puedan materializarse en los plazos exigidos por el mercado y las políticas públicas. Para que el desarrollo residencial pueda escalar de forma efectiva en las ciudades más tensionadas, será clave extender el modelo de colaboración público-privada más allá de las licencias, incorporándolo también a ámbitos como la gestión del suelo o el planeamiento, donde persisten cuellos de botella administrativos.
Según el Banco de España, entre 2022 y 2025 era necesario construir unas 600.000 viviendas para equilibrar el mercado inmobiliario, especialmente en provincias como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Alicante. Sin embargo, en 2024 se finalizaron aproximadamente 97.800 viviendas, frente a la formación de cerca de 330.000 nuevos hogares, lo que supone una vivienda construida por cada tres hogares creados. Con el horizonte de esa estimación ya cumplido, el déficit sigue presente, lo que refuerza la urgencia de acortar los plazos administrativos. En este contexto, la experiencia de entidades colaboradoras como EIC en la agilización de licencias se consolida como una herramienta estratégica para dar respuesta a un desafío habitacional que aún persiste.