La disponibilidad de suelo, los plazos de tramitación urbanística y la seguridad jurídica se situaron en el centro del debate sobre la inversión en living durante la mesa redonda “Ciudades y disponibilidad de suelo: factores clave en la inversión en living”, celebrada en SIMA 2026. El encuentro, moderado por Ángel Turel, consejero inmobiliario, financiero y de seguros del Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos, reunió a representantes de la Administración, juntas de compensación, gestores de suelo y compañías vinculadas al desarrollo residencial.
Turel abrió la conversación planteando una cuestión de fondo: si existe un problema de acceso a la vivienda y una necesidad de construir más, el suelo se convierte en una de las variables determinantes. A partir de ahí, el debate giró en torno a los obstáculos económicos, técnicos, regulatorios y políticos que condicionan la transformación del suelo disponible en vivienda.
Suelo, seguridad jurídica y plazos urbanísticos
Ramón Cubián, director general de Suelo de la Comunidad de Madrid, señaló que la región cuenta con 36 millones de m2 de suelo sectorizado, aunque advirtió de que existen factores que impiden su transformación efectiva. Entre ellos citó cuestiones medioambientales, jurídicas y sociales, así como la presencia de suelo en manos de propietarios no profesionalizados. Según explicó, la Comunidad de Madrid está trabajando en medidas estructurales y coyunturales para acortar los plazos y facilitar el desarrollo de suelo.
En esa línea, Cubián aludió a la Ley Ómnibus de la Comunidad de Madrid, formalmente Ley 7/2024, de 26 de diciembre, de Medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio, y al anteproyecto de la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región, conocida como Ley LIDER. Esta última busca simplificar procedimientos, adaptar el planeamiento municipal y mejorar la coordinación administrativa mediante instrumentos como los planes estratégicos municipales y los proyectos de alcance regional.
Miguel Díaz Batanero, presidente de la Junta de Compensación de Los Cerros, situó el foco en la regulación del proceso urbanístico en España, que calificó como “demasiado farragoso”. A su juicio, incluso cuando existe un propietario dispuesto a desarrollar, los tiempos administrativos no son compatibles con las necesidades reales de las ciudades. “Cuando se desarrolla un plan, si responde a las necesidades actuales es casi por casualidad”, apuntó, en referencia a planeamientos que pueden quedar desfasados por plazos de entre 10 y 15 años.
El representante de Los Cerros defendió que el déficit de vivienda exige más suelo, pero también un planeamiento más flexible. En su opinión, Madrid no puede decidir hoy de forma cerrada cómo será la ciudad dentro de dos décadas, sino fijar objetivos y permitir que los instrumentos urbanísticos se adapten a la evolución económica, social y demográfica.
Financiación, coordinación e infraestructuras
La financiación fue otro de los puntos recurrentes. Pedro Rodríguez Agudín, director de Negocio de LandCo, señaló que la banca no está aportando la certidumbre necesaria para atraer capital a determinados desarrollos. Según expuso, la falta de equity y la inseguridad asociada a los largos plazos dificultan la entrada de fondos de inversión, mientras que los costes de transformación hacen que parte del suelo pierda viabilidad en algunas zonas de Madrid.
También Luis Roca de Togores, presidente de Valdecarros, vinculó la escasez de financiación con la incertidumbre regulatoria. En su opinión, el principal problema está en una normativa que retrasa y atasca la tramitación, con una fragmentación autonómica que complica la coordinación. A su juicio, una mayor armonización estatal de determinados procesos permitiría reducir plazos y dar más seguridad a los operadores.
El debate conectó así con la reforma estatal de la Ley de Suelo, planteada para mejorar la seguridad jurídica del planeamiento y evitar que defectos formales puedan paralizar planes completos. Cubián explicó que, dentro del margen competencial de la Comunidad de Madrid, la Ley LIDER pretende avanzar en esa dirección y dotar de mayor blindaje jurídico a los instrumentos urbanísticos, especialmente en escenarios donde la anulación de un instrumento pueda afectar a desarrollos posteriores.
Enaut Saiz, managing partner de Naiz Homes, coincidió en que existe un problema de suelo y de vivienda, y situó a Madrid y Andalucía entre las comunidades que están impulsando iniciativas para agilizar el planeamiento. No obstante, subrayó que el punto de partida sigue siendo complejo. Según indicó, modificar un plan puede llevar de media alrededor de 12 años, mientras que desde la concepción de un desarrollo hasta el inicio de la construcción pueden transcurrir hasta 20 años. “Todo lo que agilice es positivo, pero seguimos teniendo un problema de suelo finalista”, resumió.
Saiz puso además el foco en los informes sectoriales y en la necesidad de anticipar mejor las infraestructuras. A su juicio, la planificación urbanística debería coordinarse de forma más estrecha con la red eléctrica y otros servicios básicos, como ocurre en otros mercados europeos, para evitar que los desarrollos lleguen a fases avanzadas sin capacidad suficiente de conexión o distribución.
La comparación internacional también apareció en la conversación. Rodríguez Agudín advirtió de que no todos los modelos europeos funcionan bien ni son directamente trasladables a España, por las diferencias administrativas y regulatorias. Saiz citó el caso de Viena como ejemplo habitual de intervención pública en vivienda, aunque recordó que su modelo descansa sobre un siglo de generación sostenida de suelo. También apuntó que Francia mantiene una burocracia elevada, aunque con plazos inferiores a los españoles.
Díaz Batanero introdujo otro elemento: la gobernanza metropolitana. En su opinión, Madrid tiene pendiente una coordinación supramunicipal más clara, especialmente en materia de vivienda, movilidad e infraestructuras. El presidente de Los Cerros defendió que la región necesita una visión metropolitana similar a la existente en Barcelona para aprovechar el potencial del área urbana más allá del término municipal de Madrid.
Cubián reconoció esa necesidad de planificación a escala regional y señaló que la Comunidad de Madrid trabaja ya con varios municipios en instrumentos de planeamiento estratégico. Según explicó, el objetivo es avanzar hacia una ordenación más coordinada del territorio, capaz de responder al crecimiento económico y poblacional de la región.
La última parte del debate se centró en las infraestructuras, especialmente en la capacidad eléctrica. Roca de Togores advirtió de que Valdecarros cuenta con las tres primeras fases encauzadas, pero señaló que la capacidad eléctrica disponible para fases posteriores se ha visto condicionada por la asignación de oferta a otros operadores y usos. Por ello, reclamó inversión para garantizar que los nuevos desarrollos residenciales puedan contar con suministro suficiente.
Cubián matizó que no se trata de un problema de potencia disponible en el sistema, sino de redes de suministro y distribución. Según explicó, el consumo eléctrico en España es inferior al de hace 25 años y el reto está en adaptar y ampliar las redes necesarias para atender nuevas demandas urbanas. Saiz coincidió en que el problema se sitúa más en la distribución que en la producción, y defendió que la planificación eléctrica debe anticiparse dentro del urbanismo.
La mesa concluyó con una idea compartida por los participantes: el suelo existe, pero su transformación en vivienda depende de una combinación de factores que van más allá de la mera disponibilidad física. La seguridad jurídica, la flexibilidad del planeamiento, la financiación, la coordinación administrativa y las infraestructuras serán determinantes para que los grandes desarrollos puedan responder a la demanda residencial en los próximos años.