El mercado de oficinas de Madrid y Barcelona afronta un creciente desequilibrio entre la demanda de espacios de calidad y la oferta disponible, cuya evolución llevará a triplicar el déficit previsto en mabas ciudades hasta 2028, según el informe Shrinking Supply Spain, elaborado por Cushman & Wakefield.
En Madrid, la falta de superficie prime pasará de cerca de 39.000 m2 en 2026 a más de 117.000 m2 dos años después. La previsión se enmarca en un mercado que suma alrededor de 13,6 millones de m2, pero donde las alternativas de mayor calidad son ya escasas: la disponibilidad en el distrito financiero se limita al 2,7% y desciende hasta aproximadamente el 0,5% en los edificios Grado A.
Barcelona seguirá una evolución similar, con un déficit que crecerá desde unos 19.000 m2 hasta superar los 59.000 m2 durante el mismo periodo. La presión se concentra principalmente en el CBD y el centro de la ciudad, donde la oferta es más reducida y las oficinas de calidad reúnen ya alrededor del 73% de la contratación.
La escasez responde tanto a la concentración de la demanda en inmuebles modernos, eficientes y bien ubicados como a las dificultades para incorporar producto al mercado. El aumento de los costes de construcción, el encarecimiento de la financiación y la transformación de edificios hacia otros usos están limitando los nuevos desarrollos y la reposición del parque existente.
Este desajuste ha impulsado las rentas prime, que acumulan una subida del 14% desde 2023 en las principales plazas españolas. La consultora anticipa un avance adicional de entre el 4% y el 5% desde el cierre de 2026 hasta finales de 2028, apoyado en la limitada disponibilidad de los activos más demandados.
“La calidad, la eficiencia y la ubicación pesan más que nunca en la toma de decisiones de las empresas”, sostiene Alfredo Collar, director de Agencia Oficinas España de Cushman & Wakefield, quien señala que los edificios capaces de mejorar la experiencia de los empleados y contribuir a la captación de talento están concentrando la demanda, lo que acentúa la polarización frente al resto del parque.
La tendencia se extiende a la conjunto de Europa, donde los espacios de Grado A representaron el 52% de la contratación de oficinas en 2025 y el 67% de ese volumen se concentró en ubicaciones prime. Sin embargo, su disponibilidad se sitúa en el 3,3% y baja al 2,8% en las zonas core.
Entre 2026 y 2028 está prevista la entrega de unos 6,5 millones de m2 de nuevos desarrollos en el continente, frente a una demanda estimada de 15,4 millones de m2 de superficie de Gardo A, lo que dejaría un déficit potencial cercano a los 8,9 millones de m2.