Neinor Homes ha lanzado una OPA voluntaria de 1.070 millones de euros para adquirir el 100% de AEDAS Homes.
Como parte de la operación, Castlelake, titular del 79% del capital de AEDAS, ha suscrito un acuerdo firme e irrevocable para aceptar la OPA con la totalidad de su participación, lo que proporciona mayor certeza de ejecución de la operación.
El precio de 24,485 euros por acción acordado con Castlelake valora AEDAS en 1.070 millones de equity value. El precio de la OPA se ajustará a 21,335 euros por acción tras descontar los dividendos recientemente anunciados por AEDAS y que se pagarán en el mes de julio (136 millones).
La operación cuenta con 1.250 millones de financiación comprometida a través de un vehículo de inversión íntegramente participado por Neinor. De ellos se aportarán 500 millones de fondos propios (275 millones en caja y 225 en una ampliación de capital totalmente asegurada por los principales accionistas de Neinor (Orion, Stoneshield y Adar). Otros 750 millones se acometerán a través de una emisión de bonos senior garantizados totalmente suscrita por fondos gestionados, asesorados o controlados por Apollo. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la OPA y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo AEDAS.
Para proporcionar certeza de ejecución a las partes, Neinor ha suscrito una standby volume underwriting letter con Banco Santander y J.P. Morgan, en virtud de la cual estos últimos se han comprometido a asegurar (volume underwrite on a standby basis) un importe de hasta 175 millones de euros, en términos habituales para este tipo de acuerdos.
Esta estructura limita la responsabilidad de Neinor exclusivamente al capital comprometido, manteniendo un LTV de entre el 20% y el 30%. El cierre está previsto para el cuarto trimestre de 2025, sujeto a la aprobación de la CNMV, la obtención del resto de autorizaciones regulatorias pertinentes y la aprobación de los accionistas.
Adquisición estratégica de una cartera de 20.200 viviendas
La adquisición de AEDAS representa una oportunidad para incorporar una cartera compuesta por 20.200 viviendas ubicadas en las regiones más dinámicas del país. Aproximadamente el 50% de esta cartera se concentra en Madrid, el mercado más grande y líquido de España.
Dentro de la cartera, 13.809 unidades están actualmente en producción, 9.049 en construcción o ya terminadas, y 3.700 están pre-vendidas con ingresos futuros de 1.700 millones de euros. Esta ejecución avanzada proporciona una alta visibilidad sobre la generación de caja en el corto plazo, permitiendo una rápida recuperación del capital invertido en apenas tres años.
Además, la cartera de AEDAS se ha valorado de forma conservadora con un descuento del 30% sobre NAV. Esto implica un precio medio de adquisición de 1.000 euros por metro cuadrado para la cartera total y 634 euros m² para su banco de suelo, lo que deja un potencial de revalorización.
Remuneración al accionista y crecimiento de capital
Neinor ha ejecutado con éxito los dos primeros años de su Plan Estratégico 2023–27, superando objetivos clave en sus dos pilares fundamentales: remuneración al accionista y crecimiento eficiente en capital.
En cuanto al primer pilar, Neinor había fijado un objetivo de 600 millones de euros en remuneración a accionistas hasta 2027, de los cuales ya ha distribuido 325 millones, un 60% del objetivo.
Tras esta operación, Neinor eleva su objetivo de remuneración a aproximadamente 850 millones hasta 2027. Quedan por distribuir 500 millones en los próximos tres años, manteniendo un LTV prudente entre el 20% y el 30%.
En cuanto al segundo pilar, Neinor había previsto invertir 1.000 millones de euros, con 500 millones procedentes de inversores institucionales a través de su plataforma de gestión de activos con una TIR objetivo superior al 20%. Hasta el momento, la compañía ya ha captado 1.200 millones de euros y ha invertido cerca de 900 millones.
Como resultado de esta operación, Neinor actualiza su objetivo de beneficio neto para el periodo 2023-2027 a 510 millones, lo que supone elevarlo un 40% frente al objetivo anterior de 360 millones.
Capacidad para desarrollar 43.200 viviendas
La adquisición de AEDAS constituye la mayor operación corporativa del sector en la última década y consolida a Neinor con capacidad para desarrollar 43.200 viviendas en los próximos años.
Esta unión permitirá operar desde promociones premium hasta vivienda asequible y social, pasando por modelos Build to Sell a modelos Build to Rent tradicionales o nuevos formatos como flex living, coliving y senior living.
“Esta es una oportunidad única en el ciclo para redefinir el mercado residencial español. La combinación de dos plataformas de primer nivel llega en un momento clave, aprovechando unas condiciones de mercado óptimas y posicionando a Neinor como la plataforma de referencia para los inversores institucionales —tanto privados como públicos— que buscan exposición a los sólidos fundamentos del sector de la vivienda en España. Gracias a una mayor escala, cobertura geográfica y profundidad de producto, esta operación consolida de forma clara nuestro liderazgo en todos los segmentos clave del mercado. Pero esta transacción no se trata solo de tamaño y escala: también es altamente generadora de valor, con un crecimiento previsto del beneficio por acción del 25% hasta 2027, lo que subraya el atractivo potencial de creación de valor para nuestros accionistas”, ha comentado Borja García-Egotxeaga, consejero delegado de Neinor Homes.
“Esto es la mejor expresión de creación de valor para el accionista. Hemos adquirido más de 3.000 millones en activos de alta calidad a precios atractivos en tres operaciones clave: Quabit, Habitat y ahora AEDAS. Esta transacción por sí sola añade 450 millones en potencial de beneficios, está totalmente financiada y genera una TIR superior al 20%. Es un ejemplo de manual de crecimiento disciplinado y rentable y una demostración clara de lo que este equipo es capaz de ejecutar a lo largo del ciclo”, ha añadido Jordi Argemí, consejero delegado adjunto y CFO.
