Living aguanta el tirón. Según los datos relativos al cuarto trimestre del Índice CBRE, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de la consultora, las valoraciones de los activos inmobiliarios de los sectores Oficinas, Industrial y Retail han registrado una marcada corrección en términos interanuales dado el contexto macroeconómico inestable que ha provocado ajustes al alza de las rentabilidades de todos los productos. Por su parte, las valoraciones de los activos del sector Living se han mantenido. Este índice muestra la evolución de las valoraciones de los activos pertenecientes a sociedades cotizadas, socimis y fondo de inversión internacionales valorados regularmente por CBRE.
Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del sector de Oficinas han registrado la mayor corrección interanual (-10,31%). El ajuste en el segundo semestre ha sido del -4,09%. En el caso de los activos de los segmentos de Industrial y Retail, en 2023 la corrección ha sido del -7,70% y -5,12% respectivamente. Por último, las valoraciones de los activos del sector Living se han mantenido, con un ajuste interanual del -0,79%.
Para Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España, “en 2023 las valoraciones de los activos inmobiliarios han registrado fuertes correcciones, siguiendo la tendencia iniciada en el segundo semestre de 2022 con la escalada de tipos de interés y el consecuente impacto en valor. Durante la primera mitad del ejercicio 2024 veremos los últimos ajustes de valor capital para la generalidad de los activos inmobiliarios. Será, no obstante, en la segunda parte del año cuando vislumbraremos cierto optimismo con la esperada bajada de tipos de interés, consecuente reactivación de los mercados y estabilidad de las valoraciones”.
El sector Living mantiene las valoraciones de los activos
De los sectores patrimonialistas tradicionales analizados, las valoraciones de los activos del sector Living son las que menor ajuste en 2023 han vivido (-0,79%). Atendiendo al segundo semestre, las valoraciones se han mantenido estables. El sector Living alcanzó un volumen de inversión de 3.000 millones de euros durante 2023, concentrando el 27% del total transaccionado. La dificultad de acceso a la compra seguirá impulsando el segmento de alquiler y con ello el sector Living con productos como residencias de estudiantes, senior living y alojamientos flexibles.
El segmento de inversión residencial concentró el 69% de la inversión en Living a través de 2.106 millones de euros. Destaca especialmente el comportamiento del BTR, que con 1.868 millones de euros transaccionados se trata del único producto de Living que ha visto incrementar la inversión (+29%), potenciado por el segmento affordable, que sumó 12 de las 29 transacciones registradas. Las rentabilidades prime sufrieron ajustes al alza. El último ajuste tuvo lugar en el segundo trimestre del año, alcanzando Madrid la cifra actual de 3,80%.
Fuerte ajuste en 2023 de las valoraciones de los activos del sector de Oficinas
Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del sector de Oficinas han registrado la mayor corrección interanual (-10,31%). El ajuste en el segundo semestre ha sido del -4,09%. A lo largo de 2023 se observa un mejor comportamiento en las zonas centrales, especialmente en el CBD donde la contratación es robusta, la disponibilidad cae y por tanto las rentas aumentan.
Madrid cerró el año con 389.000 metros cuadrados alquilados, lo que supone un descenso del 23% respecto al año anterior. La disponibilidad respecto al mismo periodo del año anterior sube 0,4 puntos porcentuales, hasta el 11,7%. La renta prime en Madrid sube a 40 euros por metro cuadrado (+3 euros vs 4T 2022), valores no vistos en Madrid desde 2007 y 2008. Teniendo en cuenta el aumento de los costes de financiación, la desaceleración y la presión del entorno macroeconómico, las rentabilidades prime continúan su tendencia al alza en las principales capitales europeas. En el CBD de Madrid se sitúa en el 4,75% (+75pbs interanuales) a finales de 2023.
Sector Industrial: demanda activa y vacancy en niveles bajos
En términos interanuales, los activos logísticos han tenido un ajuste del -7,70%; la variación en el segundo semestre ha sido del -3,87%. En términos de rentabilidad, la continua escalada de los tipos de interés ha presionado al alza la prime yield, alcanzando niveles del 5,35% a cierre de 2023, esto supone un incremento de 60 pbs respecto de finales del año 2022.
Las previsiones apuntan a que en 2024 puedan realizarse ligeros ajustes, aunque las expectativas de reducción de tipos favorecerán la estabilización en la segunda mitad del año. El sector logístico español alcanzó en 2023 una contratación de más de 2.060.000 metros cuadrados, un 27% inferior a la registrada en 2022. En términos de inversión, el volumen total ha sido de 1.150 millones de euros, una caída del 50% comparada con la cifra récord alcanzada en 2022.
Operativa de High Street y Centros Comerciales
Por su parte, la caída en las valoraciones de los activos del sector Retail en 2023 ha sido del -5,12% (-2,51% en el segundo semestre). Durante el 2023 se han invertido en España un total de 1.200 millones de euros, una caída del 70% con respecto al año anterior (un -28% de caída sin contar las transacciones de sucursales bancarias que marcaron 2022). En HS, la elevada actividad de los últimos años ha disminuido la vacancia a los niveles más bajos de los últimos años, estando ahora en un 3% en Madrid.
Respecto a las ventas de Centros Comerciales, siguen registrando cifras muy positivas, un 11,2% por encima de las de 2019. Las afluencias siguen siendo inferiores a los niveles prepandemia, experimentando una lenta recuperación (-3,5%). En cuanto a las rentabilidades prime, han aumentado 100 pbs (HS, medianas independientes), 125 pbs (parques de medianas), 150 pbs (centros comerciales) y 165 pbs (supermercados) respecto a junio 2022.