La inversión inmobiliaria en Europa experimentó una ralentización en 2023, alcanzando el nivel más bajo de la última década. A pesar de este descenso, se anticipa un repunte en la actividad de inversión para la segunda mitad de 2024, favorecido por la estabilización de las condiciones financieras y un ajuste constante de precios, según revela el informe de Colliers, "EMEA Capital Markets Snapshot".
Durante el año 2023, el comportamiento del mercado inmobiliario en la región EMEA mostró una variabilidad significativa entre países. Tanto el Reino Unido como Alemania registraron volúmenes anuales de transacciones similares a los observados durante la crisis de la eurozona, impactados por el incremento de los tipos de interés que afectó las inversiones y generó discrepancias en las expectativas de precios entre compradores y vendedores. No obstante, activos de alto valor en ubicaciones clave, como el West End de Londres, mantuvieron su atractivo. En contraste, España destacó por importantes transacciones en el sector hotelero en el último trimestre de 2023.
Aumenta el apetito por explorar alternativas
Tal y como apunta la consultora, la búsqueda de activos alternativos y anticíclicos ha ganado popularidad entre los inversores, dirigidos hacia sectores como las residencias de estudiantes, centros de datos, y el ámbito de la salud, especialmente en Reino Unido e Italia. Luke Dawson, director de Capital Markets para EMEA en Colliers, destacó la escasa oferta y el atractivo de las residencias de estudiantes debido a su potencial de aumento en alquileres y su naturaleza anticíclica.
A pesar de las dificultades en la captación de fondos, existe una cantidad significativa de capital disponible para el sector inmobiliario, con fuentes de inversión que continúan diversificándose, incluido un mayor activismo del patrimonio privado. Según Damian Harrington, director de research para Colliers Global y EMEA, se espera una rebaja de tipos a partir del segundo semestre del año, lo que genera expectativas de oportunidades de inversión.
España y Portugal salvan el último trimestre gracias al capital privado
España fue a contracorriente de la tendencia europea en el cuarto trimestre de 2023, con un volumen de inversión de casi 4.000 millones de euros que superó las expectativas en más de un 30% respecto al mismo trimestre de 2022. El resultado se vio impulsado por el buen comportamiento del sector hotelero, así como por las operaciones realizadas por el capital privado tanto nacional como latinoamericano, una tendencia que también se observa en Portugal.
Alberto Díaz, managing director de Capital Markets Spain, anticipa que el protagonismo del capital privado y sectores como el hotelero, la salud y los centros de datos favorecerán la inversión en la península ibérica en 2024.
Las normas ESG provocan dudas en Alemania
Alemania registró un volumen de transacciones de 24.100 millones de euros en 2023, el total anual más bajo desde el 2012. Uno de los factores que frenan el mercado es la preocupación de los inversores por el impacto de los criterios ESG en algunos activos, dado el elevado coste de capital necesario para adaptarlos a esta continua evolución de la normativa y de las expectativas de los ocupantes.
Por otro lado, algunos activos obsoletos están siendo objeto de estrategias de reconversión "brown to green". Esto se refleja en la actividad de Europa, tal y como indicaba el informe Colliers Global Investor Outlook, mostrando que casi dos tercios de los inversores están buscando desplegar capital en estrategias value add y con orientación a criterios ESG.
"Los inversores se fijan o bien en edificios con una calificación alta -que siguen siendo escasos- o bien en aquellos con una calificación mucho más baja en los que hay un margen significativo para renovar y añadir valor", afirma Luke Dawson, Director de Capital Markets de Colliers, Global y EMEA. "Los activos que se sitúan en algún punto entre esos extremos están luchando por encontrar compradores".
Las residencias de estudiantes, un punto brillante en Italia
Italia cosechó cifras brillantes en el último trimestre de 2023 respecto a toda Europa. Las residencias de estudiantes se situaron en el foco del interés. Respecto a la media europea, Italia se enfrenta a uno de los mayores desajustes entre la oferta y la demanda, lo que probablemente fomentará una mayor inversión en las grandes ciudades y ciudades universitarias a medio plazo.
El West End londinense contrarresta la tendencia británica
Por primera vez desde la crisis financiera mundial, el volumen anual de transacciones en el Reino Unido no logró superar la barrera de los 40.000 millones de libras en 2023. Muchos inversores parecen estar esperando señales de que los tipos de interés y el bono han tocado techo, aunque el apetito en las ubicaciones prime de Londres sigue siendo saludable. Colliers prevé un 2024 más fuerte, con un aumento de los volúmenes hasta aproximadamente 50.000 millones de euros, a medida que las necesidades de refinanciación combinadas con uno mayor coste de la deuda saquen al mercado activos más interesantes.