La inversión hotelera en España registró 4.248 millones de euros en 2023 (considerando hoteles en funcionamiento, inmuebles para reconversión a hotel y suelo para desarrollo hotelero), según datos del Informe de Inversión hotelera elaborado por Colliers. En 2023 se transaccionaron 171 hoteles y 21.748 habitaciones, en comparación con los 133 hoteles y 17.754 habitaciones del año anterior. Asimismo, se realizaron 34 operaciones sobre suelos para desarrollo de hoteles e inmuebles para reconversión a hotel.
Tras superar en los dos años previos la barrera de los 3.000 millones de euros, 2023 ha batido todas las previsiones situándose solo por detrás de 2018. Además, los 4.248 mill. de € de inversión han posicionado a los hoteles como los activos inmobiliarios más demandados en el mercado nacional en 2023 y han catapultado a España al primer puesto en inversión hotelera en Europa, por delante de protagonistas habituales como Reino Unido, Alemania y Francia, que durante el año pasado han visto descender fuertemente la inversión inmobiliaria con caídas en algún caso superiores al 50% respecto a ejercicios normalizados. Esta circunstancia, junto al enorme atractivo de España como destino de inversión hotelera, con fondos internacionales realizando megaoperaciones en nuestro mercado, ha permitido que nuestro país se coloque en el podio mundial de la inversión hotelera, por detrás de Estados Unidos y superando a destinos tan relevantes como Japón, Australia o Canadá.
“La industria turística y hotelera en España vive un fervor sin precedentes a nivel inversor. En 2023 ha llegado la verdadera consolidación del interés internacional por nuestro mercado hotelero. Con más de 4.000 millones invertidos se sitúa solo por detrás del gigante americano, EEUU, que juega obviamente en otra liga, y cuyo mercado de inversión hotelera ronda los 23.000 millones de dólares en 2023. Otros países tradicionalmente muy potentes como Reino Unido, Japón, Canadá o Alemania no han logrado superar la inversión acumulada por España, quedándose en la mayoría de los casos en volúmenes muy inferiores a los 3.000 mill. de euros. Es pronto para saber si ésta es una situación excepcional, en un año marcado por la incertidumbre, o si por el contrario, tal y como pensamos en Colliers, nuestro mercado seguirá atrayendo el capital inversor y conquistando los primeros puestos de inversión a nivel mundial en los próximos años” explica Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.
Protagonismo de las operaciones de portfolio
Las operaciones de cartera han sido, innegablemente, las protagonistas de 2023, sumando las tres más relevantes c. 2.000 millones de euros de inversión. En total, las 11 operaciones registradas el año pasado abarcaron 110 activos hoteleros y 14.320 habitaciones, representando una inversión total de 2.615 millones de euros. Este monto equivale al 62% del volumen total y refleja un impresionante aumento del 94% en comparación con 2022.
En Madrid se han registrado 21 operaciones
por valor de 601 millones de euros, mientras
que en Barcelona se han cerrado 11 operaciones
que suman 582 millones de euros
Las transacciones materializadas han tenido su origen en contextos muy diferentes, inversión en vehículos consolidados, creación de otros nuevos, rotación de carteras o distress financiero, entre otros. La operación más importante ha sido la toma de una participación del 35% en HI Partners, vehículo de inversión hotelera de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur GIC, con 60 activos incluidos en el porfolio. Además, destacan la adquisición por parte de ADIA y Meliá de la cartera Equity Inmuebles (17 hoteles y más de 2.500 habitaciones); el vehículo de Banca March, Morfeo Hoteles, haciéndose con una participación en un portfolio de tres activos pertenecientes a Starwood Capital y la venta, asesorada por Colliers, del complejo Marina d’Or a un consorcio formado por Magic Costa Blanca y Grupo Fuertes.
Canarias y Madrid líderes en sus respectivos segmentos
En 2023 observamos una tendencia continuista en la preferencia de los inversores por los activos vacacionales, concentrando el 65% del volumen invertido en el total del año.
A nivel vacacional, Canarias se hace con el papel protagonista, registrando 39 operaciones por valor de 1.175 millones de euros (28% del total invertido). El archipiélago balear se sitúa en segundo puesto en el ranking nacional también con 39 operaciones pero con un importe de 796 millones de euros. En ambos archipiélagos, la cifra de inversión se ha visto muy influida por la megaoperación del año entre GIC y HI Partners, involucrando 27 activos en Canarias y 19 en Baleares.
Madrid, con 21 operaciones por valor de 601 millones de euros, lidera la inversión hotelera en el segmento urbano y concentra un 14% del volumen total invertido en nuestro país. La cifra ha estado positivamente influenciada por la compra de la cartera Equity Inmuebles y también destacan transacciones de activos individuales como la compra del Autograph Collection Palacio del Retiro, adquirido por el family office de Jon Riberas (Gestamp), la venta por parte de HI Partners a Limestone Capital del Axel Hotel Madrid o la venta por parte de Mazabi, en una operación asesorada por Colliers, del L&H Gran Vía Selection.
Barcelona, por su parte, destaca en 2023 por haber duplicado su volumen de inversión respecto a 2022, registrando 11 operaciones por un total de 582 millones de euros y anotando las dos mayores operaciones de activo individual registradas este año en el mercado: la adquisición del Mandarin Oriental por parte del fondo saudí Olayan, así como la compra por Blasson y AXA IM del Hotel Sofía.
La provincia de Málaga, con 560 millones de euros, ha cosechado un buen ejercicio gracias, principalmente, al foco en activos vacacionales de la Costa del Sol. Además de la operación de GIC -que incluye 7 hoteles en la provincia- y de Equity Inmuebles -Meliá Marbella Banús y Sol Guadalmar-, destacan la adquisición por parte de Meridia Capital del Hotel Molina Lario; la compra por parte de la cadena Catalonia de dos hoteles que operaba en Ronda propiedad de Unicaja o la adjudicación por parte de Blue Sea Hotels, controlada por el fondo Portobello Capital, del Hotel Royal Al-Andalus.
Los precios de compra se consolidan
Durante 2023, y a pesar del entorno macroeconómico y los incrementos de tipos de interés, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados se han incrementado hasta los 182.900 euros por habitación (+8,4% vs. 2022). La venta de activos prime como el Mandarin Oriental de Barcelona o el Autograph Collection Palacio del Retiro en Madrid, que han superado la marca de 1 millón de euros por habitación.
El capital extranjero protagonista desde el lado comprador
Los inversores internacionales han acaparado el grueso de la inversión hotelera realizando transacciones por valor de 3.188 mill. de €, equivalente al 75% del volumen total anual. No obstante, es preciso señalar el papel clave y dinamizador de los propios inversores nacionales que han sido los protagonistas del mayor número de operaciones, 81 de las 107 (76%) transacciones cerradas, por un valor de 1.061 millones de euros.
Dentro de este grupo destacan inversores como Banca March, Meridia Capital, Gestamp, Guidebridge, Magic Costa Blanca o Grupotel.
Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2024
“En 2024 se cumplirá una década desde la irrupción de España en el punto de mira de la inversión hotelera institucional e internacional. Desde que en 2015 se superara la barrera de los 2.000 mill. Euros nunca hemos vuelto a bajar de esta cifra -a excepción del 2020 impactado radicalmente por la pandemia- y estamos seguros de que 2024 no será una excepción.
España ha entrado sin duda en un círculo virtuoso a nivel hotelero que le ha permitido capear los recientes temporales con un rumbo firme y ha conseguido acercarse al centro del punto de mira de cada vez más inversores que empiezan a ver el segmento vacacional hotelero como el asset class a incrementar en sus portfolios en el corto, medio y largo plazo” señala Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers.
Si a esto le unimos la necesidad natural de rotación de activos de los inversores que han ido entrando estos años y alguno de los cada vez más cercanos cambios generacionales de cadenas españolas medianas y pequeñas, asistiremos muy probablemente a un 2024 muy dinámico y sólo expectante del ajuste del coste de financiación que facilite el consenso de valoración de los activos.