La inversión inmobiliaria en España se prepara para mostrar signos de reactivación en 2024, particularmente en la segunda mitad del año. Según el informe "Real Estate Market Outlook 2024" de CBRE, esta reactivación estará condicionada por factores como el contexto geopolítico, la inflación y la evolución de los tipos de interés. El informe prevé un crecimiento moderado de la inversión para este año, estimando un incremento de entre el 5% y el 10%, lo que podría elevar la inversión total a cerca de 12.500 millones de euros.
Aunque este aumento es significativo, aún se mantendría por debajo de las cifras récord de 2022, que superaron los 17.600 millones de euros, pero estaría en consonancia con la media de los últimos ejercicios y cerca de los niveles de 2021. El año 2023 concluyó con un volumen de inversión de 11.438 millones de euros, un 35% menos que en 2022, en línea con las proyecciones de descenso del área de data science y forecasting de CBRE, que lo situaban entre un -30% y -40%.
Paloma Relinque, head de cCapital Markets en España de CBRE, comenta que se espera un crecimiento moderado de los volúmenes de inversión en 2024 en comparación con 2023, con un repunte de la actividad predominantemente en el segundo semestre. La inflación moderada y la bajada de los tipos de interés facilitarán la adaptación de compradores y vendedores a los nuevos niveles de precios. Sin embargo, el escenario geopolítico y macroeconómico podría influir en el mercado de inversión. El informe destaca que, en un contexto de política monetaria menos acomodaticia, el enfoque estará en la generación de valor y en la adaptación a nuevas áreas de demanda.
En cuanto a las rentabilidades prime, tras experimentar incrementos en 2023, las previsiones son de una estabilización en 2024, lo que abrirá oportunidades de inversión y operaciones de mayor envergadura. Se pueden esperar ajustes al alza para algunos activos, como high street, oficinas o industrial & logístico (I&L). Se prevé mucha actividad en el mercado de deuda, refinanciaciones, donde va a ir parte del capital levantado.
La polarización, protagonista en el mercado de oficinas
En el sector de oficinas, se mantiene la transformación y optimización del mercado, con una alta polarización. Esto resulta en mayores rentas y ocupaciones en edificios que cumplen con estándares de calidad, tecnología, flexibilidad y ESG. El mercado de oficinas muestra una recuperación de la demanda, aunque aún por debajo de los niveles prepandemia, y la consolidación en España del modelo flexible con predominancia de la oficina (2,6 días a la semana).
El interés se centra en localizaciones prime y en los mejores edificios para atraer a los empleados. Antes de la pandemia, se ocupaban de media 12,4 metros cuadrados por puesto y actualmente esa ratio ha subido a 14,1 metro cuadrado por puesto, incluyendo más espacios colaborativos. Se espera un incremento más atenuado de las rentas prime debido a la inflación y una primera parte del año similar a 2023, con el foco en operaciones del segmento Midcaps (entre 5 y 25 millones de euros) y en los activos de mayor calidad y buenas ubicaciones. También se observa un interés en la transformación de edificios de oficinas a otros usos.
La tipología, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad, claves en el logístico
El sector logístico, afectado por la incertidumbre económica y la reducción de la expansión del e-commerce postpandemia, ha registrado menores niveles de contratación en 2023. Los alquileres prime seguirán aumentando, aunque a un ritmo más moderado, y se anticipa una brecha en el mercado según el tipo de activo y sus características. Factores como la tipología de la nave, la ubicación, la tecnología y la sostenibilidad marcarán la demanda. El 84% de los ocupantes estarían dispuestos a pagar un alquiler más alto por almacenes con certificación de sostenibilidad, según el Logistics Confidence Index de CBRE. Además, un 45% cree que la inteligencia artificial o la automatización tendrán un gran impacto en el segmento logístico en los próximos años.
Living: desequilibrio entre oferta y demanda y necesario impulso de la vivienda affordable
El sector living estará marcado por una sólida demanda y una falta de oferta, en un contexto de encarecimiento de la financiación e incapacidad financiera. Destacará el protagonismo de las operaciones de BTR y el elevado interés inversor por el producto affordable. Para un mercado de la vivienda más accesible, CBRE ve necesario el impulso de la vivienda affordable a través de la colaboración público-privada con planes efectivos que aumenten la oferta y ayudas directas al sector.
En el mercado residencial en compraventa, el informe proyecta un ajuste en el número de transacciones de entorno a un 10%, con más de 554.000 viviendas; un aumento de los precios pero a menor intensidad (3%), destacando el comportamiento de la vivienda nueva (4,8%); y la oferta se mantendrá alrededor de las 110.000 viviendas. La dificultad de acceso a la compra seguirá impulsando el segmento de alquiler y con ello el sector living con productos como las residencias de estudiantes, senior living y fórmulas de alojamiento flexibles. Seguirá ganando peso en el mercado español el segmento del residencial de lujo, ultra lujo y productos de branded y serviced apartment.
Hoteles: resultados operativos estables y buen ritmo de reservas esperado
El sector hotelero, tras consolidarse en 2023 como el primer foco de inversión, presenta un contexto favorable para los próximos meses impulsado por resultados operativos estables, buen ritmo de reservas esperado y previsible estabilización de tipos. Las cifras récord de turismo en España junto a las perspectivas macroeconómicas y el elevado interés inversor permiten adoptar una posición de estabilidad de las prime yields para este año.
Según CBRE, seguirá el fuerte interés por el segmento del lujo y ultra lujo. El buen clima, la amplia oferta gastronómica de calidad o la variedad de destinos, tanto vacacionales como urbanos, convierten a España en una de las regiones preferidas para las aperturas de lujo de muchas marcas hoteleras, sobre todo internacionales.
La adaptabilidad, el incremento de ventas y las afluencias al alza marcarán el retail
En el sector retail, se espera que los fundamentales sigan mejorando en 2024 impulsados por el aumento en el consumo privado, lo que traerá consigo un impacto positivo en las ventas y afluencias y continuando con la tendencia de buenos indicadores de performance tanto en centros comerciales como high street. Al igual que ocurre con otros productos, se espera que continúe la polarización entre activos prime y secundarios, con unos fundamentos de ubicación sólidos que impulsen el crecimiento de los alquileres y la demanda de los ocupantes. La tienda física seguirá siendo la preferencia de los consumidores, con su reflejo en el salto al offline de cada vez más marcas nativas digitales. Se espera que los minoristas sigan invirtiendo en tiendas físicas, con un mayor enfoque en ubicaciones prime.
Miriam Goicoechea, head de research en Iberia de CBRE, destaca el potencial de otros segmentos más emergentes y el peso de la sostenibilidad o la digitalización en la toma de decisiones estratégicas: “al igual que está ocurriendo en el resto de Europa, los inversores seguirán apostando en 2024 por nuevos sectores como agribusiness, data centers, lifescience, healthcare o education impulsados por macrotendencias como el envejecimiento de la población, la escasez de agua, la movilidad, el auge imparable de la transformación sostenible del sector o la IA”.