España ha ganado peso en el mercado inmobiliario europeo en los últimos seis años, al pasar del 6% de la inversión del continente en 2019 al 15% en 2025, según el Informe de competitividad del sector inmobiliario español en Europa presentado por la Asociación Española de Consultoras Inmobiliarias (ACI).
El análisis compara la evolución del mercado español con la de otras grandes economías europeas y constata un cambio de posición dentro del continente. En ese mismo periodo, Alemania redujo su cuota del 40% al 28%, mientras que Francia pasó del 23% al 18%. Italia también avanzó, aunque por debajo de España, al elevar su participación del 6% al 11%.
En volumen de inversión, el mercado español cerró 2025 con 16.928 millones de euros, por encima de Italia, que registró 12.012 millones, aunque todavía por debajo de Reino Unido, con 58.432 millones; Alemania, con 31.008 millones; y Francia, con 20.347 millones.
Ricardo Martí Fluxá, presidente de ACI, ha señalado que el sector inmobiliario español ha reforzado su posición en Europa y ha defendido la necesidad de contar con un marco normativo “estable, predecible y coherente” para consolidar esa evolución y favorecer la confianza inversora.
La mejora relativa de España frente a Europa
Durante la presentación, Alexis Proucelot, director de Research de Savills España, subrayó que España ha dejado de comportarse como un mercado periférico dentro de Europa y ha pasado a situarse entre las economías con mayor dinamismo de la eurozona. Según expuso, el PIB español se sitúa actualmente en torno a un 11% por encima de los niveles de 2019, mientras que economías como la alemana permanecen prácticamente estancadas en ese periodo.
Tras un ajuste más acusado en 2020, vinculado al peso del turismo, España recuperó con mayor intensidad en 2021 y 2022, entrando posteriormente en una fase de crecimiento más estructural. Esa evolución, según se apuntó durante el acto, ayuda a explicar también el mejor comportamiento del inmobiliario español frente a otros mercados europeos en los últimos ejercicios.
España supera niveles prepandemia y recorta distancia con los grandes mercados
La serie histórica presentada por ACI muestra que el mercado español no solo ha recuperado el terreno perdido durante la pandemia, sino que ha superado los niveles previos a 2020. España pasó de 13.225 millones de euros en 2019 a 9.263 millones en 2020, para volver a crecer hasta 13.692 millones en 2021 y 17.044 millones en 2022. Tras el ajuste de 2023, cuando la inversión descendió a 11.024 millones, el mercado volvió a repuntar hasta 13.282 millones en 2024 y 16.928 millones en 2025.
La comparación con otros países refleja además un cambio de escala relativo. Alemania, que en 2019 concentraba 82.516 millones de euros, cerró 2025 con 31.008 millones, después de haber alcanzado 94.680 millones en 2021. Francia pasó de 46.490 millones en 2019 a 20.347 millones en 2025, mientras que Italia evolucionó desde 11.903 millones hasta 12.012 millones en ese mismo periodo. Reino Unido, por su parte, registró 62.436 millones en 2019, llegó a 77.517 millones en 2021 y cerró 2025 con 58.432 millones.
Esta trayectoria refleja que España ha mejorado su posición relativa frente a otros grandes mercados europeos en un contexto en el que Alemania y Francia han reducido de forma significativa su distancia respecto al mercado español.
Un ajuste más moderado en 2023 y una recuperación sostenida
El informe también subraya que el ajuste de la inversión en 2023 fue más moderado en España que en otros grandes mercados europeos tras el repunte de tipos de interés. El descenso fue del 35%, frente al 54% de Alemania, el 42% de Francia y el 46% de Italia.
A partir de 2024, el mercado español mostró además una recuperación más intensa. En ese ejercicio, la inversión creció un 20% en España, frente al 22% de Alemania, mientras que Francia registró una caída del 8% e Italia un aumento del 59%. En 2025, España volvió a registrar el mayor crecimiento porcentual entre los grandes mercados analizados, con un incremento del 27%, frente al 11% de Francia y el 22% de Italia, mientras que Alemania volvió a registrar una caída del 8%.
Rentabilidad, bonos y prima de riesgo
En rentabilidad, España se situó en 2025 con una prime en oficinas del 4,6%, por encima de Alemania, con un 4,3%; Francia e Italia, ambas con un 4,1%; y Reino Unido, con un 3,9%.
En paralelo, la evolución de los tipos de interés a largo plazo muestra un cambio de ciclo desde 2022, con un incremento generalizado en toda la eurozona. En 2025, los bonos a 10 años se situaban en el 3,2% en España y Francia, el 3,6% en Italia, el 4,6% en Reino Unido y el 2,6% en Alemania.
El informe añade que la prima de riesgo inmobiliaria en España se redujo de 2,6 puntos porcentuales en 2019 a 1,4 puntos en 2025. Los gráficos presentados por ACI sitúan además esa prima de riesgo en 61 puntos en España en 2025, frente a 74 en Francia, 95 en Italia y 196 en Reino Unido. Durante el acto se relacionó esta evolución con unas mejores perspectivas económicas y con una dinámica de consolidación fiscal más visible que en otros mercados comparables, tanto en déficit como en deuda pública.
Un mercado más diversificado por segmentos
Por segmentos, el estudio identifica un perfil diferencial de la inversión inmobiliaria en España frente a otros países europeos. En 2025, el residencial concentró el 27% del total invertido en España, ligeramente por encima del 23% registrado en el conjunto de los otros mercados analizados. En hoteles, el peso fue del 24%, frente al 9% del resto de países.
En cambio, la inversión en logística e industrial representó el 8% del total en España, frente al 20% de los demás mercados examinados, mientras que las oficinas alcanzaron el 14%, frente al 24% de ese mismo grupo. En retail, el comportamiento fue más similar: 15% en España y 17% en Europa.
La evolución histórica del mix de activos muestra también cambios relevantes. El peso de los hoteles alcanzó el 32% en 2023 antes de moderarse, mientras que el residencial ha mantenido una presencia elevada a lo largo del periodo. Frente a otros mercados europeos, donde oficinas e industrial siguen teniendo un mayor protagonismo estructural, España presenta un reparto más diversificado del capital entre segmentos.
Factores de fondo y perspectivas
Durante la presentación se destacó que el posicionamiento de España responde a una combinación de factores estructurales, entre ellos la diversificación del mercado inmobiliario, el crecimiento demográfico, el impacto del turismo y los cambios en la cadena de suministro tras la pandemia y el conflicto en Ucrania.
En este contexto, los participantes apuntaron que el mercado español presenta potencial para activos menos cíclicos, como residencias de estudiantes o de mayores, y defendieron que España ha dejado de percibirse como un mercado coyuntural para consolidarse como un destino con capacidad de atraer inversión en distintos perfiles de producto.
También se señaló que el retail muestra en España un comportamiento más sólido que en el conjunto de la eurozona y que los centros comerciales han recuperado protagonismo dentro del mercado. En cuanto a perspectivas, los ponentes apuntaron que el primer trimestre de 2026 mantiene la tendencia observada en 2025 e incluso podría cerrar el ejercicio con una evolución más favorable si se sostiene el actual ritmo de actividad inversora.