El sector hotelero se ha consolidado en 2024 como uno de los segmentos inmobiliarios de mayor interés, captando un 30% del total de la inversión en el sector inmobiliario, con un volumen de 3.350 millones de euros, según datos de CBRE.
La cifra de 2024 supone un descenso del 18,29% respecto al récord registrado en 2023, cuando la inversión alcanzó los 4.100 millones de euros, el segundo dato más alto en la serie histórica, solo superado por 2018, con 5.000 millones de euros. Entre 2017 y 2024, el sector hotelero ha acumulado más de 25.000 millones de euros en inversión en España, posicionándose como uno de los principales focos de interés para los inversores.
En 2024, las operaciones individuales han dominado el mercado, representando el 74% de la inversión total, con 123 transacciones que han sumado aproximadamente 2.500 millones de euros. Este comportamiento contrasta con 2023, cuando las grandes operaciones de portfolios fueron predominantes. Entre las transacciones más destacadas del año figuran la compraventa de los hoteles Six Senses Ibiza, Hotel Miguel Ángel y Rafael Atocha en Madrid, Labranda Suites Costa Adeje e Iberostar Las Dalias en Tenerife, y AC Hotel Barcelona Forum en Barcelona.
CBRE ha participado como asesor en varias operaciones en 2024, incluyendo las compraventas del Hilton Garden Inn en Sevilla, Eurostars Lucentum en Alicante, Casa Lit en Barcelona y el Iberostar Las Dalias en Tenerife.
A pesar del predominio de operaciones individuales en 2024, también se han registrado transacciones relevantes de portfolios. Entre ellas destacan la adquisición de una participación mayoritaria en BlueSea por parte de Partners Group, la compra del portfolio Jewel por parte de Hyatt, que incluye tres hoteles en Tenerife, y la adquisición por Banco Santander de una participación en una cartera de Meliá con hoteles en Tenerife y Menorca. Además, el grupo Catalonia ha adquirido dos hoteles Vincci ubicados en Barcelona y Málaga.
En cuanto al origen de la inversión, los compradores nacionales lideraron el mercado, representando el 52% del volumen total, duplicando su participación respecto a 2023. Por perfil inversor, las cadenas y gestoras hoteleras encabezaron el volumen, con un 38% del total. Por su parte, los inversores institucionales, que en 2023 concentraron más del 70% de la inversión, representaron menos del 25% en 2024, en un contexto marcado por el aumento de los tipos de interés.
Durante el año, se transaccionaron más de 180 activos hoteleros en España, que sumaron más de 17.000 habitaciones. Los inversores mantuvieron su preferencia por los hoteles de 4 y 5 estrellas, que representaron el 45% y el 20% del total invertido, respectivamente. Entre los activos del segmento de lujo destacan los hoteles del portfolio de la socimi Millenium Hospitality Real Estate, en cuyo accionariado ha entrado recientemente Sancus Capital.
En 2024, la polarización del interés inversor hacia los hoteles de lujo y los hoteles budget ha reducido el peso de los establecimientos de tres y cuatro estrellas en el mercado. Entre los dos primeros segmentos, lograron concentrar aproximadamente un tercio del volumen total transaccionado en el sector hotelero durante el año.
Los inversores mantuvieron su preferencia por los hoteles de 4 y 5 estrellas, que representaron el 45% y el 20% del total invertido
En cuanto a la tipología de activos, el segmento urbano ganó protagonismo en 2024, representando el 53% del capital invertido frente al 47% del segmento vacacional. Este cambio respecto a 2023 se ha visto impulsado por la creciente tendencia a transformar oficinas en hoteles, especialmente en los centros urbanos, con un enfoque destacado en activos destinados al segmento de lujo. Estos cambios de uso responden a la alta demanda de hoteles, que se focaliza en la revitalización de edificios más obsoletos.
Entre los destinos más dinámicos destacan Barcelona y Madrid, que acumularon cada uno el 18% del total transaccionado, seguidos por Málaga, que concentró el 5%.
Gustavo Cumella de Montserrat, director de Hoteles de CBRE, señala que “El 2024 ha vuelto a demostrar el excelente dinamismo y la consolidación del sector hotelero no solo como industria clave en nuestro país, uno de los más visitados a nivel mundial, sino también como uno de los productos más atractivos para los inversores. Ha destacado el gran protagonismo de grupos y cadenas hoteleras, cuya intensa actividad inversora se ha visto impulsada por un menor coste de capital y una elevada liquidez tras dos años de resultados operativos récord”.
Los resultados operativos del sector hotelero en 2024 reflejan el dinamismo de la actividad hotelera y turística en España. En noviembre, el ADR (precio medio por habitación ocupada) alcanzó los 118,8 euros, lo que supone un incremento del 8% respecto a 2023, mientras que el RevPAR (ingreso medio por habitación disponible) se situó en 83,16 euros, un aumento del 10% en comparación con el año anterior.
Entre los destinos más dinámicos destacan Barcelona y Madrid, que acumularon cada uno el 18% del total transaccionado
Las rentabilidades prime hoteleras registraron un ajuste de 25 puntos básicos durante el último trimestre y en el conjunto del año, impulsadas por la reducción de los tipos de interés, el dinamismo de la inversión y el sólido desempeño operativo. En Madrid y Barcelona, las rentabilidades se mantuvieron en el 5%, mientras que en las Islas alcanzaron el 6%, con perspectivas de consolidación o mejora de cara a 2025.
Según Cumella, las perspectivas de la consultora de cara a 2025 “continúan siendo muy positivas, apuntaladas por operaciones de compra-venta en marcha, resultados de explotación positivos - aunque con crecimientos más moderados - estabilización de los tipos y control de la inflación. Además, continuará también el interés por destinos atractivos pero menos maduros, proyectos de reconversión y uso mixto, segmentos alternativos como branded residences y serviced apartments, mercado de lujo y ultra lujo así como producto económico”.