La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) y el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Barcelona, en colaboración con el observatorio económico digital EIXOS y la multinacional Deloitte, han presentado tres estudios de mercado en un evento en la Universidad de Barcelona que abarcan el mercado hipotecario español, la cadena de valor en la adquisición de viviendas nuevas y un análisis detallado sobre los locales comerciales en ciudades españolas con más de 300.000 habitantes.
Murcia, Málaga, Sevilla y Las Palmas destacan en la calidad de ubicación de locales comerciales
El informe de EIXOS analiza los locales comerciales de 12 ciudades españolas de más de 300.000 habitantes, representando aproximadamente el 20% de la población española. En función de la calidad de su ubicación, el estudio ha calificado que un 20% de los 253.000 locales tienen una localización excelente, un 37% buena, un 25% regular y el 18% restante poco favorable o mala. Murcia, Málaga, Sevilla y Las Palmas sobresalen por la calidad de la ubicación de sus locales comerciales.
La conversión de locales vacíos en viviendas no resolvería la escasez residencial
El estudio también analiza el potencial de los locales comerciales vacíos para aumentar la oferta residencial. Se identificaron aproximadamente 10.600 locales vacíos que podrían obtener la cédula de habitabilidad para uso residencial, representando solo el 4% del total de locales y el 0,11% del parque total de viviendas de las ciudades estudiadas. La conclusión es que la conversión de estos locales tendría un impacto limitado en el mercado inmobiliario y no resolvería el problema de la escasez de viviendas.
Diferencias en la cadena de valor en la adquisición de viviendas nuevas
Durante la jornada inmobiliaria, los API y Deloitte también han presentado un estudio de análisis comparativo de la estructura de valor en la adquisición de una vivienda de obra nueva en las siguientes localizaciones: Madrid y Barcelona (grandes ciudades); Manresa, Badalona y Getafe (ciudades medianas); y Altea y Jaca (municipios de segunda residencia).
En este sentido, tal y como se puede verse en el gráfico, resulta indicativo observar que las principales diferencias en el peso relativo sobre el coste total de adquisición de una vivienda nueva se producen en el precio del suelo y el de construcción. Así como en las grandes ciudades el suelo acapara un tercio del valor total de la vivienda (32-33%), en ciudades medianas y municipios de segunda residencia ese porcentaje oscila entre el 16% y el 27,5%. Por el contrario, los precios de construcción representan menor porcentaje en el coste total en Madrid o Barcelona (24-26%), mientras que en ciudades medianas y municipios de segunda residencia como los escogidos para el estudio ese porcentaje oscila entre el 29% y el 38,5%.
Análisis del mercado hipotecario español
Por último, los API y Deloitte han presentado también su análisis sobre el mercado hipotecario español, en el que se ha destacado que el 77,7% de las firmas de hipotecas las realizan personas en un rango de edad entre los 25 y los 45 años, en una situación laboral estable y que en el 90% de los casos cuentan con contrato fijo o son funcionarios. Por otra parte, el 80,1% de las compras de vivienda son para la compra de la vivienda habitual. A medida que la renta por hogar aumenta, menor es el endeudamiento. El ahorro medio aportado es de alrededor de 77.000 euros.
El estudio también señala que la accesibilidad a la vivienda para la población española se ha endurecido desde el 2013, año en el que el precio medio empezó a aumentar. El esfuerzo sobre la renta disponible que hacen las familias para comprar una vivienda se situó en 38,3% en el primer trimestre de 2023, representado un aumento del 7,3% interanual. Asimismo, a diciembre de 2022 se necesitaban 7,9 años de salario íntegro en España para comprar una vivienda. Por comunidades autónomas, las diferencias oscilan entre los 16,4 años de salario íntegro necesarios para comprar una vivienda en Baleares y los 4,6 años necesarios en La Rioja.
Además, el sector inmobiliario avanza en la aplicación de la tecnología para mejorar sus servicios hipotecarios. Las hipotech (proptech para hipotecas) invierten en una tecnología en la que el big data y la IA juegan un papel fundamental para mejorar la eficiencia y accesibilidad a las hipotecas. En estos momentos, la concesión de nuevo crédito hipotecario sigue dominada por los bancos, con una cuota de mercado del 89,63% de las concesiones en 2022.