Jorge Ginés, nuevo director general de ASPRIMA, desgrana los objetivos de la Asociación, entre ellos afrontar retos como preparar una gran Ley del Suelo y redactar un nuevo PGOU. No duda en defender la colaboración público-privada para solucionar el problema de la falta de oferta de vivienda asequible.
¿Cuáles son los principales objetivos de la asociación de cara a 2024?
Jorge Ginés: En primer lugar, dar más y mejores servicios a los asociados, tales como información, formación, eventos, etc. Y, en segundo lugar, y no menos importante, en 2024 tenemos dos grandes retos a nivel legislativo: trabajar en realizar una extraordinaria Ley del Suelo y colaborar para ir dando forma al nuevo PGOU. Desde ASPRIMA siempre queremos ser parte de las soluciones, manteniendo una visión optimista y posibilista, aportando nuestra experiencia para que esas leyes sean 100% aplicables.
¿Qué piden al Gobierno que acaba de formarse?
J.G: A nivel inmobiliario, que es lo que nos ocupa, somos parte de la cadena productiva que crea las ciudades, además, nos consideramos actores con conocimiento profundo del complejo mundo inmobiliario. Así que lo único que creo que sería bueno para la sociedad en general, es que el sector privado estuviera en diálogo abierto y constante con la Administración para arreglar el problema social que supone a la ciudadanía el difícil acceso a la vivienda, en especial para los jóvenes, olvidándonos de soluciones mágicas y aportando otras más reales.
¿Después de los primeros meses de entrada en vigor de la Ley de Vivienda, cuáles son los efectos que se están empezando a percibir en Madrid?
J.G: Actualmente hay mucho ruido con la Ley de Vivienda, que se deberá clarificar con el paso del tiempo. Lo único que ha hecho a efectos prácticos, es complicarlo más y dar más carga a los ayuntamientos para ordenar los desahucios, invirtiendo la carga de la prueba al arrendador para demostrar si su inquilino es o no vulnerable. Madrid no ha incluido zonas tensionadas, por lo que el efecto en este punto no se ha producido.
"Los promotores somos conscientes de que un
nuevo barrio debe tener los mejores servicios,
pero eso debe ser compatible con acortar los tiempos"
¿Madrid está avanzando con la suficiente rapidez en la flexibilización y agilización de su planeamiento urbano?
J.G: Nuestro ordenamiento jurídico en general es muy garantista y la Ley del Suelo lo es. Nuestro gran reto es saber legislar y que la aplicación de las normas sea real. No tiene sentido que tardemos 25 años en sacar nuevos barrios al mercado. Los promotores somos conscientes de que un nuevo barrio debe tener los mejores servicios; gas, luz, agua, saneamiento, transporte… pero eso debe ser compatible con acortar los tiempos. Debemos tener presente que la sociedad cambia muy rápidamente y, sin embargo, el PGOU de Madrid es del año 1997. Si comparamos la sociedad de hoy con la de ese año, no tiene nada que ver. Por eso, estamos ante el reto de hacer una nueva Ley del Suelo, mucho más posibilista y adecuada a la sociedad actual.
¿Cómo esperan que evolucionen los principales indicadores del sector inmobiliario de cara a 2024?
J.G: Decía Oscar Wilde que podía adivinar cualquier cosa menos el futuro y el tiempo nos demuestra que todos los años ha pasado algo (guerras, pandemias, crisis energéticas, etc.) que han trastocado todos los datos macro. Si nos ceñimos a las previsiones sobre vivienda a nivel nacional, consideramos que 2024 será muy similar a años considerados normales, con alrededor de 500.000 transacciones y con la firma de 350.000 hipotecas.
En cuanto a los precios, esperamos que se reduzca su nivel de crecimiento en la vivienda usada. Y en obra nueva, la producción superará en poco las 100.000 viviendas, encontrándonos con moderadas subidas de precios, ya que la demanda sigue siendo muy superior a la oferta. Esto, siempre y cuando el empleo no se vea afectado. En nuestro sector, el empleo es la variable fundamental que marca el ritmo de ventas.
¿Cómo apuestan desde ASPRIMA por la colaboración público-privada?
J.G: Es totalmente necesaria y debe estar basada en escuchar y dialogar. Tenemos un modelo de vivienda protegida que es un éxito notable. Desde 1976 a 2022 España promovió 3.272.333 viviendas con algún tipo de protección pública que ha dado acceso a una casa a todas esas familias y, lo más importante, fue el sistema para que pudieran ahorrar e invertir. Pues bien, el 85% de ellas han sido construidas por el sector privado. Sería un error trabajar en el camino contrario cuando gracias a este modelo soportamos la gran crisis de 2008-2013.
"No tiene sentido que la vivienda asequible
pague más impuestos (sobre el 25%) que
un artículo de lujo (21%)"
¿Por qué medidas apuestan desde ASPRIMA para solucionar el problema de la escasez de vivienda asequible?
J.G: En mayo de 2023 sacamos un informe cuyo título fue “El problema de la vivienda sí tiene solución”, que animo a que visualicen en nuestra página web. En él concluimos que hay que bajar impuestos. No tiene sentido que la vivienda asequible pague más impuestos (sobre el 25%) que un artículo de lujo (21%).
Debemos sacar más oferta al mercado de vivienda protegida. Nuestras leyes son garantistas y tienen muchas reservas de suelo protegido, pero debemos hacer unas leyes más flexibles y prácticas para poner todo ese suelo en carga. También es esencial reducir burocracia, ya que el tiempo es dinero. En materia de financiación, se puede volver a ayudar a los jóvenes con sistemas de avales del Estado. Tampoco tiene sentido que nuestros jóvenes paguen más por un alquiler que por una hipoteca y no tengan acceso a ella, por no disponer de los ahorros del 30% de la vivienda.
¿De qué modo se están afrontando otros retos del sector como impulsar una edificación más sostenible?
J.G: Sinceramente creo que el sector está haciendo un enorme esfuerzo por trabajar en ser más eficientemente energéticamente, emitir menos CO2 e industrializar el sector de la construcción. Todo ello conjugado con la sostenibilidad económica, porque el cliente no quiere (no está preparado) para pagar más.
Para eso trabajan la mayoría de nuestros asociados a pasos agigantados y creo que nuestros esfuerzos deben centrarse en divulgar estas mejoras. Tenemos iniciativas como el Clúster de la Edificación auspiciado por ASPRIMA, pero también proyectos industrializados o de cero emisiones realizados por nuestros asociados que todavía no han calado en la opinión pública. Debemos trabajar desde ASPRIMA para acercar todos estos proyectos al gran público. Este es otro de nuestros grandes retos.