La accesibilidad a la vivienda ha experimentado un descenso del 25% durante los últimos doce meses, debido al aumento de los tipos de interés y pese a la moderación del incremento de precios. Así lo señala el último Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación, en el que analiza la evolución del precio medio de la vivienda nueva y usada hasta septiembre de 2023, así como otros indicadores propios de ST durante el tercer trimestre.
La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva, ha explicado que "La tendencia negativa de este índice se debe al efecto de una política monetaria más restrictiva de lo inicialmente esperado, lo que, a su vez, ha derivado en un progresivo encarecimiento de la financiación y en nuevas restricciones al crédito por parte de las entidades financieras".
Villanueva ha anotado que “Esta situación se está produciendo pese a la resistencia que refleja el precio medio de la vivienda nueva y usada, que continúa al alza, aunque lo hace de forma más contenida. Así, el incremento del 3,7% interanual, registrado al cierre de septiembre de 2023, contrasta con el 4,6% alcanzado en diciembre de 2022. Esta moderación en la velocidad de crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada se debe a un descenso en el número de operaciones de compraventa. Y es que un escenario macroeconómico como el descrito hace que se incremente tanto la parte de la demanda que se está quedando fuera del mercado, reduciéndose así la accesibilidad; como la parte de la demanda de reposición, que está posponiendo sus decisiones de compra ante una expectativa de bajada paulatina de tipos durante el próximo ejercicio”.
El índice de Accesibilidad se sitúa en 74 puntos en el tercer trimestre, su cifra más baja desde 2012
El Índice de Accesibilidad de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, continúa con su tendencia descendente en el último trimestre desde que comenzara a bajar en el tercer trimestre de 2021. Partiendo de un punto de equilibrio de 100 puntos, el índice se sitúa en septiembre en 74 puntos, lo que refleja una bajada de 25 puntos respecto al año anterior y de cuatro puntos con relación al trimestre previo. En términos porcentuales, se trata de un descenso del 25,3% y el 5,1%, respectivamente. Es la cifra más baja desde el segundo trimestre de 2012 (71 puntos).
La evolución negativa de este índice es generalizada. Por comunidades autónomas, Islas Baleares, Madrid, Cataluña y País Vasco continúan teniendo el Índice de Accesibilidad más bajo con respecto a la media nacional. De las 17 comunidades, 11 presentan un índice que no alcanza la barrera de los 100 puntos, que marca el punto de equilibrio. Es decir, un ciudadano medio de esas autonomías con un salario medio no podría acceder a una vivienda promedio sin endeudarse más de lo razonable.
Por el contrario, hay seis autonomías que se sitúan por encima de este punto, siendo la Región de Murcia (113 puntos), La Rioja y Castilla la Mancha (108 puntos en ambos casos) las que tienen una mayor ratio de accesibilidad.
El precio de la vivienda experimenta un incremento interanual del 3,7% en septiembre de 2023, hasta los 1.835 euros por metro cuadrado
El Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario que publica Sociedad de Tasación concluye que el precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada ha alcanzado los 1.835 euros por metro cuadrado en septiembre de 2023, tras registrar una variación anual positiva del 3,7% y semestral del 1,72%. Previamente, en junio de 2023, el importe medio se situó en 1.820 euros por metro cuadrado, tras un incremento anual del 3,9% y semestral del 1,8%.
Las previsiones de Sociedad de Tasación apuntan a que esta tendencia de estabilización en la subida del precio medio del conjunto de la vivienda nueva y usada continuará en los próximos meses. Así, a cierre de 2023, se proyecta un precio medio de 1.850 euros por metro cuadrado, lo que supondría un incremento anual del 3,5% y semestral del 1,65%.
En términos anuales, tal y como se observa en el gráfico de la primera página, estos resultados confirman una tendencia de ralentización en la velocidad del crecimiento del precio de la vivienda nueva y usada, tras dos trimestres consecutivos de desaceleraciones en las tasas de crecimiento anuales. Ello implica que el actual ciclo inmobiliario podría estar cerca de un nuevo punto de inflexión, como consecuencia del escenario de volatilidad macroeconómica actual y la consecuente política monetaria restrictiva adoptada por los Bancos Centrales.
A nivel autonómico, el estudio detecta un incremento interanual en junio del precio de la vivienda nueva y usada en todas las autonomías. Estos aumentos oscilan entre el 2,3% de Castilla y León y el 5,4% de las Islas Baleares.
En valores absolutos, la Comunidad de Madrid registra, un trimestre más, el precio unitario más alto (2.905 euros por metro cuadrado); seguida de Cataluña (2.542 euros). En el otro extremo se encuentra Extremadura, con el precio unitario más bajo (945 euros), siendo la única autonomía que no supera la barrera de los 1.000 euros por metro cuadrado.
A nivel provincial, la tendencia de aumento del precio de la vivienda también es generalizada. Las cinco provincias donde más se ha incrementado el precio en junio, en comparación con el ejercicio anterior, han sido: Málaga (6,1%), Álava (5,8%), Islas Baleares (5,4%), Cádiz (5,2%) y Guadalajara (5,1%). Por el contrario, los menores incrementos se han registrado en: Palencia (0,2%), Jaén (0,5%), Zamora (0,5%), Ciudad Real (0,9%) y León (1,3%).
Madrid (2.905 euros por metro cuadrado) registra el precio medio más elevado a nivel nacional, por encima de Barcelona (2.878 euros), que hasta junio de 2022 registraba el valor más alto del país, y de Guipúzcoa (2.757 euros). Por el contrario, Ciudad Real (918 euros), Lugo (936 euros) y Cáceres (942 euros) presentan los importes medios más bajos.
El índice de Confianza Inmobiliario registra un nuevo descenso y continúa por debajo del punto de equilibrio
El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación se situó en 46,9 puntos al cierre del tercer trimestre de 2023, marcando su quinto descenso consecutivo y estando por debajo del punto de equilibrio de 50 puntos. La volatilidad macroeconómica actual, el encarecimiento de la financiación y las restricciones al crédito han impactado negativamente este indicador, que bajó un 1,8% semestralmente y un 10,5% anualmente.
La política monetaria restrictiva del BDE, implementada para combatir una inflación persistente, ha afectado el optimismo del sector, anticipando posibles descensos en las compraventas de viviendas y en la aprobación de créditos hipotecarios.
Todas las comunidades autónomas han mostrado descensos, siendo más notables en el País Vasco y Madrid. Sin embargo, Navarra, Aragón, Castilla y León y Madrid mostraron incrementos trimestrales menores al 2%. Todas las autonomías están por debajo del punto de equilibrio, siendo Baleares la más optimista con 49,7 puntos y Extremadura la menos con 44,7 puntos. La información proviene de una encuesta realizada entre el 8 y 20 de septiembre de 2023 a más de 600 profesionales del sector inmobiliario.
El coste de construcción alcanza los 1.251 euros pro metro cuadrado tras un incremento del 7,9% durante el último año
El coste de construcción de obra nueva se ha situado en 1.251 euros por metro cuadrado al cierre del tercer trimestre de 2023. Este indicador ha registrado una variación del 4,2% respecto al segundo trimestre de 2023 y ha aumentado un 7,9% en comparación con el mismo periodo de 2022. A su vez, la ratio de construcción sobre rasante se ha situado en 1.085 euros por metro cuadrado, mientras que la de bajo rasante en 364 euros por metro cuadrado.
