España y Portugal estrechan lazos en promoción residencial, especialmente en alquiler. La colaboración público-privada, la adaptación del marco normativo y la recuperación del capital privado centraron la participación de Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid, en el COPIP 2026, Conferencia de la Promoción Inmobiliaria en Portugal, celebrado este martes en Lisboa.
El encuentro, promovido por la Asociación Portuguesa de Promotores e Inversores Inmobiliarios, APPII, que este año cumple su 35 aniversario, y organizado junto a Vida Imobiliária, medio del Grupo Iberinmo, celebró su séptima edición como foro de referencia para el sector promotor portugués, con un programa centrado en el impacto de la coyuntura geopolítica, económica y demográfica sobre el mercado inmobiliario y en las condiciones necesarias para aumentar la oferta habitacional.
Roca intervino en el bloque “La visión de los inversores internacionales”, con una ponencia individual y una mesa redonda posterior moderada por Alexandre Lima, director de Iberian Property, en la que participó junto a Jonatas Szkurnik, investment director & senior partner de Patron Capital; Sylvie Vanhoenackere, head of real estate de AGEAS Portugal; y Francisco Sottomayor, CEO de Norfin SGOIC. En ese marco, compartió algunas de las lecciones que el sector promotor en España, y en particular en Madrid, ha extraído para desbloquear los grandes desarrollos urbanísticos y facilitar la generación de nueva oferta residencial. Su análisis se produjo en un contexto marcado por las dificultades de acceso a la vivienda asequible, un reto que afecta tanto a España como a Portugal y que exige, según señaló, reformas estructurales en el ámbito legislativo y fiscal.
“En España, se producían cerca de 250.000 viviendas anuales hasta el año 2000. Después de la crisis de 2008, el volumen cayó drásticamente hasta las 34.000 unidades anuales y, en los últimos 15 años, el país aún no ha conseguido volver al umbral de las 100.000 viviendas al año”, contextualizó Roca.
La presidenta de ASPRIMA trasladó esta situación al caso madrileño, donde la producción ha registrado una caída del 40%. “Cerramos el 2025 con 14.000 nuevas viviendas en la capital española, cuando el volumen ideal debería situarse en 40.000 unidades”, apuntó.
Actualmente, el mercado español necesita un flujo constante de al menos 200.000 nuevas viviendas al año para corregir el déficit acumulado. En este contexto, Roca afirmó también que “necesitamos recuperar el capital privado en Build to Rent, atrayendo a promotores e inversores que se habían alejado por la falta de rentabilidad. Por muy sólidos que sean los fundamentales de la demanda, el capital exige viabilidad financiera. Sin modelos de negocio rentables, la inversión no avanza”.
En este contexto, aludió a algunas de las medidas aplicadas en Madrid para facilitar el desarrollo de proyectos, especialmente aquellas orientadas a flexibilizar los cambios de uso, agilizar los procesos urbanísticos y aumentar la capacidad residencial del suelo disponible. En su opinión, estas herramientas permiten generar oferta en ámbitos donde antes no existía suelo disponible o donde los trámites administrativos limitaban la viabilidad de los desarrollos.
Entre esas medidas figura la futura Ley LÍDER, concebida como una reforma estructural del marco urbanístico autonómico para sustituir la Ley del Suelo de 2001, simplificar el planeamiento y mejorar la coordinación administrativa. A ella se suma la Ley de Medidas Urgentes para vivienda protegida, que incorpora incrementos de hasta el 20% de edificabilidad y de hasta el 30% de densidad en parcelas destinadas a este uso, con el objetivo de aumentar la oferta residencial mediante procesos de redensificación y optimización del suelo disponible.
“Estos son ejemplos prácticos de medidas capaces de reactivar las motivaciones de los inversores”, señaló Roca, que vinculó este tipo de reformas con la necesidad de que el sector público genere un marco más previsible para canalizar capital hacia la producción de vivienda.
Aunque el incremento de la producción en la Comunidad de Madrid aún no ha alcanzado el ritmo esperado, Roca sostuvo que los cambios administrativos y legales ya se han puesto en marcha y comenzarán a tener efecto en los próximos años. “Las alteraciones burocráticas y legales ya fueron implementadas y sus efectos empiezan ahora a sentirse. Estamos convencidos de que estas reformas van a beneficiar y estabilizar todo el mercado en el largo plazo”, concluyó.
Anuario ASPRIMA y Guía APPII: radiografía del sector promotor ibérico
En ese marco, una de las herramientas con las que cuenta el sector promotor ibérico para ordenar sus ecosistemas, facilitar el acceso a información sectorial y contribuir a una mejor toma de decisiones vinculada al desarrollo residencial son las publicaciones especializadas impulsadas por sus asociaciones profesionales. En Madrid, este papel lo desempeña el Anuario ASPRIMA de la Promoción Inmobiliaria, editado en colaboración con Grupo Iberinmo desde 2019 y presentado, un año más, en el Salón Inmobiliario de Madrid 2026 ante representantes institucionales de la Comunidad de Madrid y del Gobierno central.
La publicación, que alcanza su octava edición, reúne contenidos especializados y la participación de los socios de ASPRIMA, con el objetivo de ofrecer una visión estructurada de la promoción inmobiliaria madrileña. Dirigido a promotores, inversores, administraciones públicas y otros profesionales del sector, el anuario permite identificar a las compañías asociadas y a otros agentes que intervienen en el desarrollo urbano, además de aportar contexto sobre la actividad promotora.
En Portugal, APPII y Vida Imobiliária desarrollan una línea similar a través de Guia Exclusivo dos Promotores e Investidores Imobiliários, cuya 19ª edición fue presentada en COPIP 2026. La publicación reúne perfiles corporativos, contactos y proyectos destacados de promotores asociados de APPII y empresas colaboradoras, y cumple una función equivalente como herramienta de identificación y consulta para el sector promotor portugués.
La existencia de ambas publicaciones refuerza la utilidad de estos instrumentos para el mercado ibérico, al facilitar el acceso a información organizada y favorecer una lectura más precisa de los retos compartidos en materia de vivienda, suelo e inversión residencial.
La participación de ASPRIMA en el COPIP se enmarca en el intercambio de experiencias entre España y Portugal en materia de promoción inmobiliaria, vivienda asequible y colaboración público-privada. Durante el encuentro también se abordaron fórmulas para estrechar la cooperación entre ambos mercados y compartir iniciativas orientadas a acelerar el desarrollo residencial en el ámbito ibérico.