“Las ruedas están en movimiento para una recuperación de los volúmenes de inversión”

Samuel Duah, chief of economics de BNP Paribas Real Estate, analiza los sectores más rentables del Real Estate y el impacto de las incertidumbres macroeconómicas, aunque prevé que España y Portugal mantendrán un crecimiento superior a la media europea al menos hasta 2026. Dados los vientos de cola económicos, ¿se mantendrá robusto el mercado de usuarios en los próximos meses en Iberia?Samuel Duah: Los fundamentos económicos en Iberia peninsular muestran una buena dinámica y están preparados para apoyar al mercado inmobiliario. De hecho, 2025 ha empezado bien en la mayoría de los sectores y vemos que el impulso continuará durante el resto del año.Destacan los sectores retail, logístico y hotelero. El sector logístico registró un aumento del 17% en la demanda de espacio, impulsado por la continua penetración de Internet. Esta tendencia continuará con un crecimiento de dos dígitos en 2025. La ocupación en el sector hotelero sigue aumentando junto con los viajes turísticos y de negocios a la región, con un RevPar muy fuerte.La demanda en el mercado de oficinas se ha mantenido saludable en 2024, con un aumento interanual del 10%, impulsado por la demanda en ubicaciones céntricas. La ciudad también está viendo una tendencia de conversión de oficinas, que está reduciendo las tasas de desocupación en el mercado, proporcionando un dinamismo positivo. El fenómeno del teletrabajo plantea un riesgo mínimo para el mercado en el futuro y, por tanto, la demanda debería encontrar pronto su equilibrio.¿Qué activos serán los más rentables en Iberia en 2025? ¿Cuáles plantean más desafíos? ¿Presenta Iberia un riesgo/rendimiento atípico en la escena europea?S.D: El mercado se encuentra en un punto de inflexión, en el que no vemos mucho movimiento en los rendimientos a corto plazo. Esto significa que la rentabilidad total de todos los sectores se verá probablemente impulsada por la rentabilidad de los ingresos. Por lo tanto, es probable que los sectores con rendimientos iniciales más elevados y potencial de crecimiento de los alquileres, como los hoteles, obtengan mejores resultados en este mercado. Los rendimientos de los centros comerciales se han ajustado significativamente en este ciclo y también podrían proporcionar un buen nivel de rentabilidad. El retail está experimentando un renacimiento tras el ajuste de los últimos años. Sin embargo, en el caso de los hoteles, los inversores deben tener en cuenta el riesgo operativo adicional que podría reducir su rentabilidad ajustada al riesgo.Los mercados clave que impulsarán la rentabilidad superior de Iberia en términos generales son los sectores habitacionales (residencial, hoteles, etc.), aunque conllevan un riesgo adicional. Esto significa que, sobre una base ajustada al riesgo, la rentabilidad de estos sectores podría ser inferior. Dado su predominio en la historia de Iberia, la región podría obtener un rendimiento inferior al de otras regiones europeas sobre una base ajustada al riesgo.“Los mercados clave que impulsarán la rentabilidad superior de Iberia en términos generales son los sectores habitacionales”Se prevé que el crecimiento del PIB tanto en España como en Portugal se sitúe por encima de la Zona Euro en 2025. ¿Es sostenible el rendimiento ibérico o hay nubes negras en el horizonte?S.D: Los buenos resultados de economías como España y Portugal pueden atribuirse a una serie de factores. En primer lugar, la fuerte tendencia del turismo ha impulsado las exportaciones. En segundo lugar, el crecimiento del empleo se ha beneficiado de las reformas del mercado laboral y de la inmigración, que, a su vez, han generado un fuerte crecimiento del consumo privado. Por último, España y Portugal se encuentran entre los principales beneficiarios de los Fondos Next Generation de la UE, que seguirán actuando como viento de cola para la actividad inversora en los próximos dos años.Aunque no está claro durante cuánto tiempo el turismo y los patrones migratorios impulsarán el crecimiento, los fondos de la UE expirarán en 2027. Nuestra previsión es que España y Portugal sigan figurando entre las economías de mayor crecimiento de la Zona Euro en 2025 y 2026. Sin embargo, a medida que estas fuerzas motrices se desvanezcan, esperamos que las tasas de crecimiento se ralenticen hasta situarse entre el 1,0% y el 1,5% anual, alineándose con el resto del bloque.¿Qué es lo que realmente falta para reactivar la confianza de los consumidores?S.D: Una de las razones por las que las economías europeas han tenido dificultades para generar un crecimiento significativo en los últimos trimestres se debe a los altos niveles de incertidumbre. Los conflictos geopolíticos han tenido repercusiones económicas a escala mundial. La nueva Administración estadounidense ha creado oleadas de incertidumbre en torno a la política comercial. La amenaza inminente de aranceles a la importación y la incertidumbre que los rodea han pesado sobre la confianza empresarial y han afectado a la toma de decisiones de inversión en toda Europa.Aunque todo esto también afecta a los consumidores, quizá sus preocupaciones se centren en la evolución del mercado laboral. Las condiciones se han relajado considerablemente en los dos últimos años, lo que se refleja sobre todo en el descenso del número de ofertas de empleo. Mientras que, al principio, las empresas se mostraban reacias a realizar despidos, los indicios de acumulación de mano de obra se han reducido y las tasas de desempleo en varios países han tendido al alza. Dadas las débiles perspectivas de la demanda a corto plazo, es probable que persistan las presiones sobre el mercado laboral.Mientras persista la incertidumbre en torno al mercado laboral, es probable que los hogares actúen con cierta cautela. Seguirán ahorrando una parte relativamente alta de sus ingresos para protegerse de futuros sobresaltos, hasta que confíen más en su seguridad laboral.También influyen los elevados tipos de interés, que no solo hacen que sea más caro pedir prestado, sino que también aumentan el incentivo para ahorrar. Por lo tanto, unos tipos de interés más bajos y unas perspectivas más positivas del mercado laboral son fundamentales para reducir la tasa de ahorro.“Unos tipos de interés más bajos y unas perspectivas más positivas del mercado laboral son fundamentales para reducir la tasa de ahorro” Se ha determinado que varios países no cumplen los criterios de déficit de la UE. ¿Debemos esperar una próxima consolidación fiscal? ¿Qué medidas podrían preverse a corto plazo?S.D: Se han restablecido las normas fiscales de la UE, lo que exigirá una consolidación en toda Europa. Parte de este saneamiento ya se ha producido de forma automática, con la expiración de las medidas energéticas. La consolidación se llevará a cabo en un marco reformado, que incluye cambios en la forma de medir y supervisar la situación presupuestaria.Los países tendrán que seguir procedimientos para reducir los ratios deuda/PIB y acumular un colchón fiscal a lo largo del tiempo. Esto llevará tiempo y hay atenuantes para factores como el gasto en defensa y los movimientos de los tipos de interés. Tampoco esperamos una vuelta a la austeridad posterior a la crisis financiera mundial. Sin embargo, se exigirá a los gobiernos que tomen medidas inmediatas. Aunque esto puede incluir una combinación de mayores impuestos y menor gasto público, un crecimiento más fuerte también podría ayudar a reducir los déficits y los ratios deuda/PIB.El grado de endurecimiento de la política fiscal variará según los países. La Comisión Europea ha recomendado la apertura de procedimientos basados en el déficit para Francia, lo que pone de relieve la magnitud de la consolidación que se requiere. El Gobierno francés ya ha anunciado una congelación del gasto de 10.000 millones de euros en 2024. También ha estado trabajando en un plan de ahorro estructural de 20.000 millones de euros y ha propuesto planes para recortar el gasto en seguridad social y administraciones locales. Sin embargo, algunos de ellos se han revertido al hacer el Gobierno concesiones para aprobar el presupuesto de 2025. A su vez, es poco probable que el déficit se reduzca este año tanto como se había previsto.Italia es otro país para el que la Comisión Europea ha recomendado procedimientos de déficit excesivo. El Gobierno tiene un ratio deuda/PIB relativamente alto, a pesar de haber avanzado bastante en su reducción tras la expiración del “superbonus” y las medidas de apoyo a la energía. A corto plazo, la situación presupuestaria del Gobierno puede empeorar a medida que reembolse los costosos créditos fiscales relacionados con el superbono. Sin embargo, esto debería invertirse con el tiempo, apoyado por una trayectoria de crecimiento estable.En España, el fuerte crecimiento debería hacer parte del trabajo pesado y contribuir a reducir el déficit y el ratio deuda/PIB.“España y Portugal sigan figurando entre las economías de mayor crecimiento de la Zona Euro”¿Cuál será el principal motor para dictar el ritmo de la recuperación?S.D: La caída de la actividad inversora comenzó con un repunte de la inflación que provocó un endurecimiento de la política monetaria y, a su vez, un aumento de los costes de la deuda y de los tipos libres de riesgo. Esto hizo que los bienes inmuebles parecieran relativamente caros en comparación con otras clases de activos alternativos. Por lo tanto, el sector inmobiliario necesitaba una importante corrección de precios. Esto ya se ha producido y ha generado una mejor detección de precios. Además, los rendimientos se mantuvieron estables durante gran parte de 2024. Esta es una señal importante para los inversores que desean volver al mercado, ya que les da una mayor confianza en que los valores han tocado fondo.El crecimiento económico no ha sido un motor importante de los volúmenes de inversión inmobiliaria en este ciclo. Al fin y al cabo, los mercados de ocupación se han mantenido relativamente resistentes. Los movimientos de los tipos de interés han influido mucho más en los volúmenes.De cara al futuro, las ruedas están en movimiento para una recuperación de los volúmenes de inversión, ya que los precios se han restablecido. Por lo tanto, es probable que los inversores vuelvan gradualmente al mercado. Además, se espera que la inflación de la Zona Euro se mantenga cerca del 2% fijado por el banco central a medio plazo. A su vez, el BCE está volviendo rápidamente a una política monetaria más neutral. Esto proporcionará a los inversores la confianza de que las condiciones del mercado de capitales se están estabilizando.Sin embargo, es probable que la recuperación de los volúmenes de inversión sea gradual. A pesar del aumento del ritmo de recortes de los tipos de interés por parte del BCE, los descensos de los tipos sin riesgo y de los costes de la deuda han sido limitados. Esto se debe a que los mercados financieros ya han descontado la mayor parte de estos descensos.Para que se produzca una aceleración de la actividad inversora, los tipos de interés tendrían que bajar más rápidamente de lo previsto, lo que daría lugar a una reducción de los costes de la deuda y a unos precios inmobiliarios más atractivos. Esto requeriría unas perspectivas de inflación más débiles de lo que se prevé actualmente, con una inflación por debajo del objetivo del 2% del BCE y el cambio de éste hacia una postura más acomodaticia.

entrevista

“Las ruedas están en movimiento para una recuperación de los volúmenes de inversión”

Samuel Duah, chief of economics de BNP Paribas Real Estate, examina la evolución del mercado inmobiliario en España y Portugal, destacando las oportunidades de inversión y los retos económicos.

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