La Comunidad de Madrid ha visto un aumento continuo de su población, alcanzando aproximadamente 7 millones de habitantes en 2025, un crecimiento impulsado por la inmigración y la expansión urbana en municipios periféricos.
Ante esta situación, la comunidad ha evolucionado hacia nuevos modelos habitacionales. Mientras, sigue liderando la construcción de vivienda protegida en España, con 12.648 calificaciones iniciadas en 2024 (52,77%). La región, con 8.500 viviendas del Plan VIVE, se sitúa muy por delante de otras comunidades autónomas, como el País Vasco, con 2.005, o Cataluña, con 3.614.
José María García, viceconsejero de Vivienda de la Comunidad de Madrid, nos avanza los retos a los que se enfrenta la región para este año.
¿Qué estrategias están desarrollando desde la consejería para revertir la situación de emergencia que existe en la vivienda?
José María García: Nuestras estrategias reflejan un esfuerzo integral y coordinado para abordar la emergencia de vivienda en la Comunidad de Madrid, combinando la construcción de nuevas viviendas, la rehabilitación de las existentes y la mejora de la eficiencia energética, así como la implementación de programas de accesibilidad y apoyo a los jóvenes.
La Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras ha aprobado un gasto plurianual de 25 millones de euros para los años 2025 y 2026, destinado a la concesión de ayudas para la mejora de la accesibilidad en y a las viviendas.
Se ha autorizado un gasto de 25 millones de euros para financiar el programa Mi Primera Vivienda en 2025, que busca facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes que no superen los 40 años de edad y no dispongan del ahorro previo necesario para la entrada de un piso de precio inferior a 390.000 euros. Permite que la financiación de la hipoteca pueda ser superior al 80% del valor del inmueble, llegando incluso hasta el 100% del valor de tasación o del precio de compraventa de la vivienda. Son ocho las entidades financieras adheridas.
El programa ha tenido un impacto significativo, hasta este momento son 86 los millones asignados y 2.500 las hipotecas concedidas. Y 440 millones prestados con miles de jóvenes beneficiados.
Asimismo, a través de la colaboración público-privada, se están promoviendo 8.370 viviendas, de las cuales 3.743 ya están habitadas y 4.627 están en fase de construcción y comercialización. En la actualidad se está licitando la 4º Fase del Plan VIVE Solución Joven. Todas estas viviendas son eficientes energéticamente y disponen de refrigeración, aerotermia y equipamientos.
La Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras verá incrementados sus recursos en 197,1 millones de euros para gestionar diversas iniciativas y programas destinados a mejorar la situación de la vivienda en la Comunidad de Madrid.
¿Cómo han evolucionado los distintos modelos habitacionales en la Comunidad de Madrid?
J.M.G: La oferta de vivienda en Madrid se ha diversificado significativamente. Modelos como el flex living han ganado popularidad, ofreciendo soluciones habitacionales flexibles y adaptables para jóvenes profesionales y nómadas digitales. Desde 2020, la capacidad del flex living ha aumentado de 2.000 a 10.000 camas.
También el coliving ha crecido en popularidad, especialmente entre jóvenes profesionales y estudiantes. Este modelo combina espacios privados con áreas comunes y servicios compartidos, fomentando la interacción social y el networking.
Por último, las residencias de estudiantes han visto un aumento en la demanda, con nuevas instalaciones que ofrecen servicios completos y modernos para estudiantes universitarios.
“La Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras verá incrementados sus recursos en 197,1 millones de euros”
¿Qué otras medidas se están llevando a cabo para impulsar la creación de vivienda en la región?
J.M.G: De forma destacada la Comunidad de Madrid ha implementado la Ley 3/2024 de Medidas Urbanísticas para la promoción de Vivienda Protegida, que establece un régimen temporal de cambio de uso en los suelos calificados con uso terciario (oficinas) para implantar viviendas con protección pública de alquiler asequible durante un período de 15 años. Los promotores tienen dos años para solicitar las licencias de cambio de uso y tres años adicionales para ejecutar las obras.
También ha modificado el régimen de las redes públicas para permitir la implantación de viviendas públicas sujetas a un régimen de protección en suelos vacantes de la red de servicios o de la red de equipamientos dotacionales (tales como educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos, recreativos, administrativos y demás usos de interés social).
A través de la Dirección General de Suelo, se puede poner a disposición suelo demanial de equipamiento en Madrid, área metropolitana y municipios periféricos, susceptible de desarrollar en él edificios de viviendas colaborativas o cohousing senior. Este planteamiento es similar al Plan VIVE, en el que se podría ceder el suelo gratis a través de una concesión a largo plazo para que los operadores del sector promuevan una red de equipamiento de viviendas colaborativas y obtengan una rentabilidad por su gestión.
Precisamente el Plan VIVE se ha convertido en un referente de la colaboración público-privada, ¿tienen previsto desarrollar esta fórmula en planes similares?
J.M.G: La Comunidad de Madrid tiene previsto seguir desarrollando la fórmula de colaboración público-privada en iniciativas similares al Plan VIVE, aprovechando el éxito y la experiencia adquirida para abordar otros desafíos en el ámbito de la vivienda y la sostenibilidad.
El Plan Vive ha sido un ejemplo destacado de colaboración público-privada en la Comunidad de Madrid. Este plan ha adjudicado suelo para 8.370 viviendas, muchas de las cuales ya están entregadas y en construcción. La Comunidad de Madrid ha sido pionera en el desarrollo de fórmulas de colaboración público-privada a través de la concesión de suelos públicos para viviendas en alquiler. Permite la construcción de viviendas asequibles mediante la concesión demanial de parcelas públicas. Este modelo ha sido muy exitoso, logrando la construcción de viviendas a precios asequibles sin que la Administración pierda la titularidad del suelo.
El éxito del Plan VIVE ha demostrado que la colaboración público-privada puede ser una herramienta eficaz para aumentar la oferta de viviendas asequibles sin coste adicional para la Administración. Además, se están explorando nuevas iniciativas que podrían beneficiarse de este modelo de colaboración, especialmente en el ámbito de la vivienda asequible y la eficiencia energética.
La cuarta fase del Plan VIVE Solución Joven está actualmente en licitación para la construcción de 3.404 viviendas en 22 parcelas distribuidas en 10 municipios. Esta fase tiene como objetivo facilitar la emancipación de los menores de 35 años. Esta iniciativa no solo tiene coste cero para los madrileños, sino que también genera miles de empleos directos e indirectos, promueve una inversión privada de más de 1.000 millones de euros y produce un importante retorno fiscal para las arcas públicas.
Por otro lado, la Consejería de Familia, Juventud y Asuntos Sociales tiene en proyecto la licitación de 40 residencias colaborativas con una fórmula de colaboración público-privada similar a la del Plan VIVE. Este proyecto busca construir 40 nuevas residencias y 40 centros de día para personas mayores y con discapacidad en la región, con una inversión de más de 500 millones de euros.
“Desde 2020, la capacidad del flex living ha aumentado de 2.000 a 10.000 camas”
En política de alquiler, ¿cuáles son las principales actuaciones que está realizando la Comunidad para aumentar la oferta asequible?
J.M.G: Además del Plan VIVE, que promueve la construcción de viviendas en alquiler asequible en suelos de titularidad pública, la Ley 3/2024 de Medidas Urbanísticas, anteriormente comentada, para la promoción de vivienda protegida, establece un régimen temporal de cambio en los suelos calificados con uso terciario (oficinas) para implantar viviendas con protección pública de alquiler asequible durante un período de 15 años. Con esta normativa, esperamos con ello generar unas 20.000 viviendas.
La Comunidad de Madrid ha aprobado 15 millones de euros en ayudas para aumentar las viviendas en régimen de alquiler social o a precio asequible en municipios de menos de 20.000 habitantes. Esta iniciativa permitirá la construcción de un centenar de pisos y busca asentar población, especialmente joven, y atraer nuevos vecinos a estas zonas rurales.
¿Cree que se han aprovechado suficientemente los fondos Next Generation para revitalizar el parque inmobiliario? ¿La condición de que las obras que se inicien al amparo de estos fondos tengan que estar finalizadas en junio de 2026, está dando lugar a desistimientos?
J.M.G: En relación a si se han aprovechado suficientemente los fondos Next Generation para revitalizar el parque inmobiliario en la Comunidad de Madrid, hemos llevado a cabo diversas iniciativas y programas. Por ejemplo, se han comprometido más de 366,74 millones de euros en ayudas para la mejora de la eficiencia energética de las viviendas en toda la Comunidad de Madrid. Además, el Plan VIVE ha promovido la ejecución de 8.370 viviendas mediante colaboración público-privada, de las cuales 1.888 están financiadas con fondos Next Generation y van a buen ritmo, cumpliendo los objetivos antes de junio de 2026.
En cuanto a los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social, hasta la fecha tienen informe favorable para la concesión de 408 expedientes por un importe de 63 millones de euros, beneficiando a 12.038 viviendas. Además, se han revisado o están en revisión un total de 1.595 expedientes, cubriendo sobradamente el 100% de los fondos vigentes y quedando solicitudes en reserva.
Para el programa 4, enfocado en la eficiencia energética en viviendas, hasta la fecha tienen informe favorable para la concesión de 1.951 expedientes por un importe de cinco millones de euros.
En las próximas semanas, se espera acreditar el cumplimiento de concesiones a viviendas por más del 50% del objetivo marcado. La meta establecida para la Comunidad de Madrid asciende a un compromiso de ayudas destinadas a la rehabilitación de 22.411 viviendas únicas, que se prevé se alcance al 100% dentro del plazo previsto.
Aunque se han realizado esfuerzos significativos para aprovechar los fondos Next Generation en la Comunidad de Madrid, la condición de finalizar las obras antes de junio de 2026 está generando desafíos y posibles desistimientos en algunos proyectos. Sin embargo, la Comunidad de Madrid está trabajando activamente para cumplir con los hitos y objetivos establecidos, asegurando así la recepción de los fondos necesarios para continuar con las iniciativas de rehabilitación y mejora del parque inmobiliario.
“La Comunidad de Madrid ha sido pionera en el desarrollo de fórmulas de colaboración público-privada a través de la concesión de suelos públicos para viviendas en alquiler”
¿Qué efectos está teniendo la Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario madrileño?
J.M.G: La Ley de Vivienda que entró en vigor el 26 de mayo de 2023 ha generado mucha polémica e inseguridad jurídica en el sector inmobiliario. Las reservas de suelo del 40% para la vivienda protegida y del 20% en las actuaciones de reforma interior en suelo urbanizado están afectando negativamente a la actividad promotora y constructora.
Además, la ley está provocando una disminución de la oferta de viviendas en alquiler debido a la desprotección jurídica que sienten los propietarios y la falta de rentabilidad ante los límites de precios.
Dos años después de la implementación de la ley, la oferta de viviendas ha caído a mínimos y los precios han subido significativamente. En Madrid, el aumento de los interesados en cada anuncio se incrementó un 63% en comparación con el 39% en Barcelona.
Además, casi la mitad de los inquilinos considera que la Ley de Vivienda complica el alquiler, y muchos arrendadores han manifestado que reducirán sus gastos en mejoras de las propiedades, lo que podría tener repercusiones significativas para el mercado de la vivienda.
El informe sobre la Ley de Vivienda del Centro de Análisis de la Sostenibilidad del Modelo Económico (CASME) analiza el impacto de la norma dos años después de su entrada en vigor y extrae estas conclusiones: la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido significativamente en la Comunidad de Madrid; la escasez de suelo residencial finalista y los altos precios de las parcelas disponibles en zonas con alta demanda han contribuido a esta reducción.
Los precios de alquiler en Madrid han aumentado debido a la escasez de oferta y la alta demanda. La tasa de esfuerzo para el pago del alquiler ha crecido un 43,4%, lo que indica que los hogares destinan una mayor proporción de sus ingresos al pago de la renta.
La implementación de la Ley de Vivienda ha llevado a un aumento en los precios de las viviendas más baratas, afectando negativamente a los hogares con menor renta.
El informe concluye que la Ley de Vivienda ha tenido varios efectos adversos en la Comunidad de Madrid: la intervención del mercado inmobiliario ha llevado a una disminución en la oferta de viviendas en alquiler; los propietarios han optado por contratos más flexibles y menos regulados, como los alquileres de temporada y el arrendamiento de habitaciones.
¿Hacia dónde cree que virará el sector este año?
J.M.G: Se pueden identificar varias tendencias y posibles direcciones hacia las que podría virar el sector residencial en 2025.
La Ley de Vivienda ha tenido un impacto significativo en la oferta, especialmente en las zonas tensionadas. La intervención del mercado inmobiliario ha llevado a una disminución en la oferta de viviendas en alquiler, tendencia que podría continuar en 2025.
Asimismo, la tendencia de aumento de precios de alquiler podría persistir en 2025, especialmente en las grandes áreas urbanas donde la demanda de vivienda sigue siendo alta.
La inseguridad jurídica generada por la Ley ha llevado a una retirada de viviendas del mercado y ha aumentado los desahucios. Esta situación podría empeorar en 2025 si no se implementan medidas efectivas para proteger tanto a propietarios como a inquilinos.
Se hace necesario flexibilizar el mercado, agilizar los trámites urbanísticos y fomentar la colaboración público-privada para aumentar la construcción de viviendas asequibles. Si se implementan y consolidan estas reformas, podríamos ver un aumento en la construcción de nuevas viviendas y una mejora en la oferta de viviendas asequibles en 2025.
La construcción industrializada de viviendas se presenta como una alternativa prometedora para abordar los desafíos actuales del sector residencial en la Comunidad de Madrid. Esta metodología
permite una reducción significativa de los costes de construcción debido a la producción en serie y la optimización de recursos. Además, los plazos de construcción se acortan considerablemente, ya que los componentes se fabrican simultáneamente y se ensamblan rápidamente in situ.