“Estamos creando un nuevo sector, porque nos estamos adaptando a nuevas formas de vida”. Araceli Martín-Navarro, presidenta de COWORD, es una ferviente creyente de las ventajas que puede ofrecer el flex living para afrontar el problema de la vivienda y sobre todo para responder a las necesidades de generaciones de jóvenes y no tan jóvenes que buscan un mayor nivel de servicios y sentido de comunidad. COWORD es una asociación comprometida con dar respuesta a las nuevas formas de habitar que demanda la sociedad actual, como el coliving, cohousing y cosenior y ese compromiso lo transmite su presidenta, que hace un llamamiento a que la Administración sea receptiva a estas nuevas fórmulas.
¿Cómo están contribuyendo las fórmulas de coliving y cohousing a paliar el problema de acceso a la vivienda?
Araceli Martín-Navarro: Estas fórmulas están ofreciendo una respuesta directa al desequilibrio entre oferta y demanda en las grandes ciudades. En España, el coliving representa ya más de 9.000 camas operativas y se espera que alcance las 16.000 en 2025, con una inversión estimada que supera los 1.200 millones de euros. Esto permite alojar a colectivos que no encuentran cabida en el mercado tradicional: jóvenes trabajadores, estudiantes internacionales, nómadas digitales o seniors activos. Además, el cohousing, aunque aún minoritario, ha empezado a desarrollarse en zonas periurbanas y rurales, con proyectos impulsados tanto por cooperativas como por promotores privados, favoreciendo el acceso a vivienda asequible y socialmente conectada.
¿Cuáles son los principales obstáculos jurídicos que tienen que afrontar quienes quieren promover estos modelos habitacionales alternativos? ¿Las administraciones se están adaptando con suficiente rapidez?
A.M-N: Uno de los mayores obstáculos es la ambigüedad normativa. En muchas ciudades, el coliving se encuentra en un limbo entre usos residenciales, hoteleros o dotacionales, lo que retrasa licencias y dificulta la inversión. En Barcelona, por ejemplo, los nuevos límites al alquiler temporal no afectan a suelos dotacionales (como los de residencias de estudiantes), pero la falta de claridad ha provocado dudas incluso en comités de inversión. Solo ciudades como Madrid, Málaga o Valencia han comenzado a crear ordenanzas que reconocen el coliving como uso residencial compartido con servicios. Aun así, las administraciones locales aún no están adaptándose a la velocidad que requiere la demanda real. Es importante que la Administración sea visionaria y que entienda las necesidades de estos modelos en materia de servicios o flexibilidad temporal. También tiene que ser ágil en la tramitación y estar alineada con todo el desarrollo, desde el diseño hasta el proyecto financiero. Debe entender, por ejemplo, que no necesita perder superficie dotacional porque los servicios como lavandería o coworking van a incluirse dentro del propio coliving. Así, Madrid acapara más del 70% de los proyectos que hay en coliving de obra nueva en España porque está dando mucha seguridad jurídica.
A finales de verano de 2024 se aprobó una normativa que permitía modificar suelo de uso terciario de oficinas en residencial para convertirlo en viviendas o posibles coliving. Así, se están estudiando operaciones en Valdebebas, que se podría convertir en un paraíso para estos conceptos.
¿Qué seguridad y qué alicientes pueden encontrar los inversores que apuesten por este tipo de activos?
A.M-N: El coliving y el senior housing están ofreciendo rentabilidades brutas que oscilan entre el 5,5% y el 7% en ciudades como Madrid, Málaga o Valencia, muy por encima del alquiler residencial tradicional. Además, se trata de productos resilientes y con una ocupación media del 95% en operaciones consolidadas. La seguridad para el inversor está en la gestión profesionalizada, en los contratos flexibles y en el alineamiento con criterios ESG. Grandes fondos como Greystar, ya han realizado inversiones multimillonarias en España. En el segmento senior, ya empiezan a trabajarlo diferentes firmas del sector tanto hotelero como de salud.
“En España, el coliving representa ya más de
9.000 camas operativas y se espera que
alcance las 16.000 en 2025”
¿Qué ciudades son las que tienen un mayor margen para acoger nuevos proyectos de estas tipologías?
A.M-N: Madrid y Barcelona siguen atrayendo más del 60% de la inversión en coliving, pero están cerca del punto de saturación en zonas prime. En cambio, ciudades como Valencia, Sevilla, Málaga, Bilbao, Alicante o Zaragoza ofrecen una mejor relación coste-rentabilidad. En Málaga, por ejemplo, se espera un crecimiento del 150% en la oferta de camas de coliving en dos años, impulsado por su ecosistema digital y su atractivo para nómadas europeos. En el caso del senior living, la Costa Blanca (Alicante), la Costa del Sol (Málaga) y zonas del interior como Castilla y León o Extremadura son muy atractivas para proyectos dirigidos al público extranjero senior, que busca clima, sanidad y calidad de vida. España está dentro de la lista de países en los que se desplazarían los nómadas digitales, pero quieren permanecer en su núcleo, cerca de su trabajo, su gente y con espacios para compartir experiencias.
¿Cómo están evolucionando las exigencias de los residentes en este tipo de proyectos? ¿Falta conocimiento sobre su funcionamiento y sus atractivos?
A.M-N: Las nuevas generaciones exigen espacios bien diseñados, con zonas comunes amplias, servicios integrados, conexión digital, sostenibilidad y, sobre todo, comunidad. En coliving, los residentes valoran las actividades organizadas, la limpieza, los espacios de coworking y las zonas de ocio. En senior living, hay una demanda clara de independencia con acceso a servicios sanitarios, sociales y de bienestar. Sin embargo, muchos usuarios y administraciones aún no entienden bien estos modelos y eso frena su expansión. Falta pedagogía: aún hay quien piensa que el coliving es alquiler turístico o que el senior living es una residencia geriátrica. Hay que explicar que hablamos de un estilo de vida, no solo de un producto inmobiliario.
Al senior housing siempre se le ha reconocido un gran potencial. ¿Qué perspectivas tienen de que termine de despegar en el corto plazo?
A.M-N: El mercado español tiene un desfase de más de 50.000 plazas en soluciones residenciales para mayores, si se compara con países como los Países Bajos o Alemania. Mientras que en Europa más del 6% de los mayores de 65 años viven en soluciones asistidas o en comunidad, en España no llegamos al 1,5%. Con más de 9 millones de personas mayores de 65 años previstas para 2030, y con una mayoría que rechaza la institucionalización, el senior housing tiene todas las condiciones para despegar. Proyectos como Las Arcadias en Madrid ya están marcando el camino. La clave está en unir inversión, servicios, comunidad y diseño adaptado y eso requiere visión a largo plazo, tanto pública como privada.
Es importante tener en cuenta la posibilidad de estar con gente afín, que se conoce previamente, y con servicios asegurados. Las empresas también están dándose cuenta de la importancia de retener a este talento senior que busca proyectos así. Estamos despegando y la velocidad dependerá de la rapidez en tener referentes en la Administración para impulsar la colaboración público-privada.