Juan Casares, presidente de CONCOVI, hace un llamamiento a las administraciones para que tomen en cuenta a las cooperativas para desarrollar viviendas verdaderamente asequibles, a riguroso precio de coste. La colaboración público-privada es esencial, igual que insiste en la necesidad de regular el precio del suelo para vivienda protegida y apoyar la el modelo de vivienda cooperativa en cesión de uso.
¿Qué propone CONCOVI que debería incluir un pacto integral de la vivienda?
Juan Casares: Dependiendo a qué crisis te enfrentes, hay que utilizar las herramientas adecuadas. La primera preocupación de los españoles es la vivienda y hay que tomar medidas también excepcionales, algunas que ya funcionaron.
Un pacto global de la vivienda tiene que ser interministerial, que alinee a Vivienda, Economía, Hacienda y Economía Social y Empleo.
El pacto global pasa por que se entienda que la vivienda asequible no es negocio y que esta crisis solo se le acomete a través de medidas que permitan poner vivienda a riguroso precio de coste. Eso solo lo pueden hacer la AVS o CONCOVI. Por lo tanto, el pacto global necesita valentía, eficacia y pactar con las entidades que, sin ánimo de lucro (AVS, promotores públicos y sociedades cooperativas), permitan durante unos años poner en carga el suelo público calificado como protegido.
Si el suelo público que tienen las administraciones es puesto en carga en colaboración público-privada con entidades sin ánimo de lucro, podremos hacer que la vivienda resultante esté muy por debajo del precio mercado.
“No se puede exigir que se produzca vivienda asequible si la materia prima del suelo no está regulada”
¿Qué papel tienen los promotores inmobiliarios industriales en la producción de vivienda protegida?
J.C: En época de crisis, es más difícil obtener el retorno del 15% o el 20% que legítimamente tiene que ganar un promotor para hacer vivienda protegida. ¿Por qué no fomentamos que ese parque público de suelo lo pongan en carga promotores privados, como somos nosotros, pero sin ánimo de lucro? Si un proyecto lo promueve una entidad cooperativa saldrá al mercado entre el 15% y el 20% más barato.
El Estado y las administraciones debe apoyarse en los modelos que hoy ya existen. CONCOVI lleva entregadas más de 2,5 millones de viviendas en régimen cooperativo.
¿Cómo está fomentando CONCOVI esa colaboración público-privada?
J.C: Como agente social somos una entidad muy reconocida por el Estado, las comunidades autónomas y los ayuntamientos. Hemos firmado convenios con estas administraciones para poner suelo en carga de la forma más asequible posible. En Castilla-La Mancha hemos firmado un convenio para fomentar 10.000 viviendas de este modo, tanto en propiedad como en alquiler. Estamos ahora trabajando con los ayuntamientos para localizar esos suelos y en carga a través del modelo cooperativo.
El suelo público se tiene que poner en carga siempre a través del concurso público y ese concurso tiene que permitir que concurramos las entidades sin ánimo de lucro. Mi sensación es que la Administración desconoce cuál es el modelo cooperativo y los pliegos nos excluyeron, sin intención, del proyecto Viena de Sareb y al final quedó desierto. De la misma forma, el pliego de condiciones del Plan VIVE de la Comunidad de Madrid incluye que solo podrán concurrir sociedades anónimas. El Estado debería tener en cuenta también a los autopromotores.
Sí lo ha hecho Francisco de la Torre, el alcalde de Málaga. El consistorio ha redactado pliegos en los que todos nos hemos podido presentar. Así, el 66% de las 1.200 viviendas que ha adjudicado en concurso público el Ayuntamiento de Málaga ha sido a cooperativas. Jamás hemos tenido problemas de financiación ni de captación de fondos.
También hemos firmado con José María Román, alcalde de Chiclana, un acuerdo para 2.000 viviendas y ya nos ha entregado las parcelas, para que ese suelo salga a concurso solo a cooperativas de viviendas.
Espero que el Gobierno nos llame para comentarnos qué suelos tienen SEPES u otras administraciones como el Ministerio de Transporte, a través de ADIF y RENFE, que podrían aplicarse a hacer vivienda.
“Las cooperativas en cesión de uso ahora mismo podemos ser el gran aliado de la Administración”
¿Qué significa que el Congreso haya apoyado el modelo de vivienda cooperativa en cesión de uso?
J.C: Es una fórmula en la que las cooperativas, en vez de entregar a sus cooperativistas viviendas en propiedad, las entregan en un alquiler. La promotora y dueña del edificio es la sociedad cooperativa, que no se disuelve nunca, para que la cooperativa siempre mantenga esas viviendas en cesión de uso. Entonces, los adjudicatarios nunca van a tener la titularidad de la propiedad, pero sí van a tener garantizado de por vida que esa vivienda la van a poder consumir ellos, hasta que ellos quieran. Pueden causar baja y dejar disponible esa vivienda para que otra persona, cumpliendo con los requisitos, acceda a la misma.
La rentabilidad es social, garantizado que el cooperativista, a través de una renta asequible va a disfrutar de su vivienda sin que le revisen el contrato o le echen mientras dure la concesión administrativa, siempre y cuando el perfil se mantenga. Las cooperativas en cesión de uso ahora mismo podemos ser el gran aliado de la Administración para que esos suelos en derecho de superficie puedan ser puestos en carga a través de las cooperativas sin exigirles la rentabilidad legítima de un fondo de inversión.
¿Cómo debería ser la regulación del precio del suelo de vivienda protegida que plantean?
J.C: No se puede exigir que se produzca vivienda asequible si la materia prima del suelo no está regulada. La vivienda protegida está regulada, con un precio de módulo oficial en cada comunidad autónoma, pero es difícil mantener el precio si se puede especular legalmente con el valor del suelo protegido.
Para evitar perjudicar el business plan del promotor de suelo, se compensa incrementando la edificabilidad y los rendimientos en la renta libre. Pero no puedo vender el suelo a un precio que haga que mi plan de viabilidad esté desfasado.
La orden de precios de la Comunidad de Madrid subió para paliar este problema, pero eso no lo puede absorber una subida del precio del suelo, porque lo que se pretendía era adaptarse al precio de la construcción y los costes financieros.
La Junta de Andalucía ha pactado un incremento de edificabilidad en la renta libre para compensar que el suelo protegido tiene que cumplir su función social y no puede exceder del 15% o el 20% del valor del módulo.
“En la Comunidad de Madrid, tenemos un índice de éxito del 100% de todas las subvenciones que tramitamos y en Andalucía representamos más del 30% de los fondos que destina el Plan Estatal”
¿Cómo han impulsado la rehabilitación como pilar para acceder a una vivienda digna?
J.C: CONCOVI está considerada entidad colaboradora conforme al Plan Estatal de Vivienda. Lo normal es que actúe como agente rehabilitador, que gestiona íntegramente todo el proceso de rehabilitación a la comunidad, haciéndole el plan de viabilidad, redactándole el anteproyecto y en el plan de viabilidad incorporamos las subvenciones que haya compatibles.
Presentamos la documentación de la subvención a la comunidad de vecinos, gestionamos la adjudicación de las obras y la contratación de todos los oficios necesarios.
Los promotores de la rehabilitación son los vecinos, por lo que no hay retornos ni cuentas de beneficios. Los proyectos tienen el objetivo de cumplir con la eficiencia energética, con los parámetros europeos y los planes internacionales de los fondos Next. CONCOVI, en la Comunidad de Madrid, tiene un índice de éxito del 100% de todas las subvenciones que tramitamos y en Andalucía representamos más del 30% de los fondos que destina el Plan Estatal. CONCOVI puede ser el principal agente rehabilitador de España.
La primera comunidad energética local de la Comunidad de Madrid en régimen cooperativo la tutela CONCOVI en Orcasitas.
¿Cómo ha evolucionado el Registro de Demandantes de Vivienda?
J.C: El registro de demandantes de vivienda y suelo de CONCOVI es el único que existe en Europa. Hace 15 años lo fundamos y ahora mismo tendremos más de 250.000 solicitudes testadas. Mapeamos toda España y donde puede haber un suelo identificamos demanda.
También sabemos cuál es el perfil económico de renta y patrimonial para permitirles acceder a una vivienda. Así, el Registro ordena la demanda y esas necesidades comunes hacen grupos muy compactos, que necesitan acceder a la vivienda asequible pero no son perfiles vulnerables.
Se hace un plan de viabilidad ajustado a sus necesidades. Si acometemos la compra de un suelo es porque la viabilidad es total, es decir, ya tenemos sancionado el préstamo promotor, la financiación, las constructoras homologadas por CONCOVI, etc. La demanda está antes que la oferta.
“El pacto global pasa por que se entienda que la vivienda asequible no es negocio y que esta crisis solo se le acomete a través de medidas que permitan poner vivienda a riguroso precio de coste”
¿En qué consiste SERFICOOP?
J.C: Es la primera cooperativa de servicios auxiliares financieros de España. Su origen está en el primer Plan VIVE de la Comunidad de Madrid. Se apuntaron unas 2.000 personas, que nos ingresaron en la cuenta las reservas para acometer el proyecto cuando nos lo adjudicaran. Cuando no pudimos concurrir tuvimos que devolver todo el dinero, pero la gente no quería su aportación, quería su casa.
De ahí nace la idea de SERFICOOP. Si la gente confía tanto en CONCOVI, ¿por qué no creamos nuestro propio fondo de inversión? La idea es hacer una aportación a SERFICOOP para que con ese capital y dando unas rentabilidades de en torno al 6%-7%, adquiriera suelo para cooperativas.
Con las aportaciones de pequeños colaboradores, siendo socios cooperativistas de SERFICOOP, otros acceden a una vivienda asequible. Esos cooperativistas no van a pagar rentabilidades del 18% ni del 20% como piden los fondos de inversión, pero sí garantizan una rentabilidad del 6%-7%. Solo adquiere suelos para cooperativas que tienen que estar tuteladas por CONCOVI.
Es una especie de crowdfunding. Se aporta, a través de la sociedad cooperativa, un servicio auxiliar financiero. Un socio, aunque no tenga vivienda en un proyecto, posibilita que otro lo tenga, mientras espera a tener su vivienda. Sería el primer fondo social solidario de verdad.
Parece que en menos de un mes se han apuntado más de 5.000 personas. Los proyectos los vamos a escoger con mucho cuidado.
La sociedad cooperativa, en el plan de viabilidad, igual que contrata al constructor... incluye esta rentabilidad como los intereses que tiene que pagar por la financiación.
El cooperativista que lucha por su casa garantiza como cooperativa que va a pagarle a SERFICOOP para que el socio siempre recupere el principal y su rentabilidad. Además, el socio tiene la garantía hipotecaria comprada. El suelo es suyo.