Hay un desequilibrio en el mercado de oferta de vivienda en alquiler asequible y de calidad
Tras un 2019 y primeros meses de 2020 con muy buen ritmo y unos fundamentos sólidos, la actual situación ha supuesto un paréntesis en el mercado residencial de Málaga, que mantiene a corto plazo los precios en obra nueva y el interés inversor por parte de fondos nacionales e internacionales para posicionarse en el mercado.
El pasado año la ciudad registró un crecimiento del precio medio de la vivienda plurifamiliar de un 18 %. Este incremento situó el precio medio por metro cuadrado de la vivienda plurifamiliar en 2.425 €/m2, mientras que el de una vivienda unifamiliar fue de 1.800 €/ m2, según el informe “Mercado Residencial Málaga” elaborado por Savills Aguirre Newman.
La consultora, indica que, hoy día, la obra nueva no denota signos previsibles de bajada de precios en la ciudad pues la mayoría de las promociones ya cuentan con un alto porcentaje de unidades vendidas, tras un año con buenos ritmos de ventas, y obras iniciadas o avanzadas, además de no existir zonas con sobre oferta en la actualidad.
José Félix-Pérez Peña, director de Andalucía-Málaga de Savills Aguirre Newman, indica que “el mercado ya se estaba estabilizando y la actual situación va a acelerar esa estabilización tras años de crecimiento sostenido de la obra nueva, controlando la producción en función de la demanda existente. Los inversores mantienen el foco en residencial por la escasez de oferta y el recorrido que presenta el mercado. El sector cuenta mayor solidez, liquidez y profesionalización, con grandes y prometedores proyectos que a medio y largo plazo siguen suponiendo una gran oportunidad para avanzar en el modelo de ciudad en el que quiere convertirse Málaga”.
Buen comportamiento de la obra nueva
El pasado año 2019 se caracterizó por la puesta en marcha de grandes proyectos, tendencia al alza de precios, buenos ritmos de ventas y la orientación hacía el segmento prime. El hecho de que algunos proyectos se dirigiesen, además, a compradores extranjeros indica los grandes cambios que ha experimentado la ciudad en los últimos años, más abierta e internacional que nunca e integrada dentro de estrategia global de la Costa del Sol.
Los buenos ritmos marcados durante 2019 situaron el plazo medio de comercialización de un proyecto residencial con 51 unidades de media en los 26 meses para la vivienda plurifamiliar (pisos). En el caso de la vivienda unifamiliar el plazo medio de comercialización se situó para, una promoción tipo de 16 unidades, en 29,4 meses. “Estos ritmos, con tendencia a la estabilidad en los últimos años se verán influenciados por la situación actual. Sin embargo, la puesta en marcha de la iniciativa pública para la tramitación de licencias puede, en el medio y largo plazo ayudar a los promotores a acortar plazos de inicio/entrega influyendo positivamente en la comercialización”, señalan en Savills Aguirre Newman.
El lanzamiento del proyecto Málaga Towers impulsó considerablemente el precio medio en el distrito Carretera de Cádiz hasta los 3.786 euros/ m2, lo que le sitúa en la zona más cara de Málaga, seguida del distrito Centro (3.092 euros/ m2) y Málaga Este (2.731 euros/ m2). Por el contrario, los distritos que registraron un menor precio medio fueron Ciudad Jardín (999 euros/ m2), Churriana (1.314 euros/ m2) y Alhaurín de la Torre (1.596 euros/ m2).
Por otro lado, la vivienda unifamiliar se concentró en los distritos Málaga Este, Puerto de la Torre y las zonas aledañas a la ciudad, como Churriana, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria. En concreto, la oferta inicial de Churriana fue de 145 viviendas y en Alhaurín de la Torre de 119 viviendas. No obstante, los precios medios más elevados se registraron en el distrito de Málaga Este (2.895 euros/ m2), Alhaurín de la Torre (1.613 euros/ m2) y Churriana (1.488 euros/ m2).
Posible corrección de precios en vivienda usada
Los compradores finales se mantienen a la espera de la previsible corrección de precio que experimentará el mercado, principalmente el de segunda mano en la ciudad, en el que se prevé incremento de oferta bien por la reposición habitual del mercado pospuesta por la situación sanitaria, o por la incorporación de oferta de segunda mano por aumento de movimientos de vivienda habitual hacia la Costa del Sol o Axarquía, próximas a la ciudad y bien comunicadas pero con otro estilo de vida tras el estado de alarma.
Falta vivienda en alquiler asequible y de calidad
En cuanto a la vivienda en alquiler, ya durante 2019, los precios apuntaban hacía una estabilización por alivio de la tensión entre oferta y demanda. Esta situación podrá verse ahora temporalmente aún más aliviada en zonas como el centro histórico y su periferia con la incorporación de vivienda de alquiler vacacional hacía el alquiler de larga estancia. En líneas generales, la renta media creció durante los últimos años de forma sostenida entre el 2-3 % anual, si bien entre 2018 y 2019 se mantuvo estable por la irrupción de la demanda en zonas aún más deslocalizadas, como Alhaurín de la Torre o Churriana, como apunta la consultora.
El informe de Savills Aguirre Newman también señala que la tipología de edificios exclusivos en alquiler de larga estancia está todavía en fase de crecimiento y consolidación en la ciudad de Málaga. Aunque la demanda muestra un elevado interés por la oferta en edificios dedicados en exclusiva al alquiler, durante el último año no se ha incorporado ningún edificio con estas características. Málaga solo cuenta con ocho edificios de esta tipología, todos ellos ocupados prácticamente al 100 % y con listas de espera que, en algunos casos, continúan superando el año.
Sin embargo, la escasez de oferta de calidad adaptada a las necesidades de la demanda unido a un previsible repunte de la vivienda de alquiler vacacional con la vuelta del turismo nacional e internacional en los últimos meses del año y principios de 2021 pondrán de nuevo de manifiesto la necesidad de la ciudad de un parque de vivienda en alquiler asequible y el desarrollo del formato Build-To-Rent.