El Build to Rent, una fórmula diferenciada para satisfacer la creciente demanda de vivienda

Desayuno OI.jpg De Izquierda a derecha, Jorge Pereda, Leticia Pérez, Javier Martín, José Anegón y Pedro Soria.

  • Una fórmula atractiva para el inversor inmobiliario que aporta valor a la vez que soluciona las tensiones coyunturales y estructurales en el acceso a la vivienda
  • Es el momento de dotar al mercado de una máxima estabilidad y una colaboración público privada efectiva que elimine al máximo la incertidumbre


Dada la creciente expansión experimentada en España por la vivienda en alquiler y la importancia y el alcance que esta tendencia tiene en el sector residencial por sus efectos sociales, económicos y coyunturales, Observatorio Inmobiliario ha querido enfocar el primero, dentro de un ciclo de Desayunos dedicados al Mercado Residencial al debate en torno al arrendamiento residencial y la fórmula específica de Build to Rent.

El formato presencial, respetando las limitaciones de la pandemia, ha tenido lugar en la sede de Tinsa. En el desayuno-coloquio han participado Pedro Soria, chief commercial Officer de Tinsa; José Anegón, director de Financiación Promotores e Inversores Inmobiliarios de Targobank; Leticia Pérez, managing director en Dazia Capital y Jorge Pereda, director de Residencial en Alquiler de Grupo Lar. El encuentro ha sido moderado por el director de Observatorio Inmobiliario, Javier Martín, y cuenta con el patrocinio de Tinsa, Targonbank, ACR Grupo, Aedas Homes y Habitat Inmobiliaria.

Los expertos convocados a este desayuno han ofrecido sus puntos de vista a las cuestiones de interés planteadas acerca de cómo están viviendo los players del mercado la evolución del segmento del alquiler residencial y, más concretamente, el modelo de Build to Rent.

Cambios sociológicos, económicos y culturales

Desde el punto de vista de los cambios sociológicos y culturales, Pedro Soria y Leticia Pérez han coincidido en el enfoque del demandante de vivienda que, efectivamente, se ha visto afectado por factores coyunturales acelerados por la COVID-19, como las restricciones crediticias, la falta de poder adquisitivo, el incremento del paro, entre otros. Todo esto ha provocado dificultades de acceso económico a la vivienda, pero sin dejar de resaltar el importante cambio sociológico y cultural originado ya hace tiempo desde que los jóvenes buscan fórmulas de “pago por uso”, movilidad laboral y libertad y pocas ataduras que aporten más flexibilidad a sus tomas de decisiones.

Desde la vertiente del inversor, tanto José Anegón como Jorge Pereda abundan en que la enorme liquidez que presenta el mercado hace que el inversor, aparte de buscar la rentabilidad de la promoción, le resulte atractiva la rentabilidad a largo plazo que proporciona la gestión de esos activos en alquiler.

¿Carácter coyuntural o estructural?

En cuanto a la perspectiva de cambios coyunturales y estructurales, es claro el consenso de los ponentes en cuanto a que el BTR pudo tener un origen coyuntural cuando determinados proyectos residenciales para la venta no encontraban salida en el mercado y se les buscó salida mediante el arrendamiento. No obstante, coinciden en que el Build to Rent es actualmente un nuevo segmento del residencial específico para satisfacer la demanda creciente de alquiler. En palabras de Jorge Pereda, se trata de "un asset class nuevo, viviendas que se diseñan de antemano para esta finalidad y uso". El experto y Leticia Pérez apuntan las implicaciones fiscales de este tipo de proyectos que, de antemano, cuentan con la notable desventaja del IVA respecto a la vivienda para vender, ya que este tipo de promoción no puede desgravarse el IVA soportado en la construcción. A este respecto, José Anegón apunta que “ hay que mirar qué se hace en países como Francia donde la cultura del BTR ya está más asentada”.

Necesidad de reglas del juego claras

Contemplando los efectos de la incertidumbre política a la hora de emprender nuevos proyectos y su valoración a corto plazo, existe unanimidad entre los contertulios en que resulta muy complicado descontar estos posibles efectos. Por ello, son necesarias reglas de juego claras, consensuadas y válidas como mínimo a medio plazo”, apunta Soria. “Las limitaciones y regulaciones de este mercado son contraproducentes ya que lo tensionan retrayendo la oferta como ha sucedido en Barcelona”, añaden Pereda y Pérez. A su vez, José Anegón insiste en en que “la clave de todo es que hay que regular bien –no tanto en si se regula o no– para que el inversor vea estabilidad a medio plazo. El consenso es lo que garantiza la estabilidad”.

Interés inversor

Desde el punto de vista del desplazamiento de la inversión desde sectores más tradicionales, se plantea en el desayuno de Observatorio Inmobiliario si está España en sintonía con otros países de Europa. Desde la banca, la opinión del director de Financiación Promotores e Inversores Inmobiliarios de Targobank es que “la financiación del residencial con buenos ojos y a pesar de los vaivenes que ha tenido, pensamos que es menos volátil que otros assets”. Por su parte, el chief commercial officer de Tinsa describe de una forma muy gráfica su evolución: “Antes, en el mercado de inversión, se separaba del residencial como si este último estuviera fuera, ahora el mercado de vivienda en alquiler es atractivo para la inversión porque se aseguran rentabilidades cíclicas y además cuenta con poca morosidad”. En este punto, los expertos de Grupo Lar y Dazia Capital insisten en la doble rentabilidad del proyecto como suma de la promoción y posteriormente la gestión de los alquileres.

Seguridad y garantías

Finalmente, se ha abordado la inquietud de los contertulios sobre cómo encontrar un modelo que aporte seguridad a todos los intervinientes. El BTR es un producto nuevo, un modelo que se puede abordar desde distintas fórmulas de financiación que han de buscar el equilibrio entre riesgo y garantías que satisfagan a todos los participantes en la operación: además del préstamo promotor tradicional, la financiación inversora de fondos necesita, por ejemplo, de garantías adicionales que avalen los flujos de caja presentes y futuros comprometidos en la inversión. El asesoramiento, como explica Soria, aquí juega también un factor clave porque “un asesor externo como es Tinsa, analiza si se van a producirse los flujos de caja y cuándo, la rentabilidad, si existe morosidad, cuando tiene lugar la ocupación, etc”. El reto para el inversor es ver cómo encajan los dos negocios diferentes de BTR: la promoción y, posteriormente, la gestión de los alquileres para no mezclar riesgos.

Un producto diferente

El tiempo de coloquio concluyó con un intercambio de afirmaciones de los asistentes sobre la convicción de que el BTR es un producto totalmente diferente al residencial para venta, que se diseña y se planifica para cumplir el objetivo para el que se crea. Este es satisfacer una demanda de alquiler en mercados tensionados por falta de oferta y de poder adquisitivo, que se concentra en ubicaciones donde hay buenas comunicaciones y transporte, que aporta valor a los jóvenes profesionales de 25 a 40 años que buscan flexibilidad en la toma de decisiones y no quieren comprar y que tanto sus materiales como instalaciones están pensadas para poder gestionar los alquileres de forma eficiente.

Con el agradecimiento de Javier Martín por la generosa participación de los invitados, concluyó el coloquio recordando la siguiente convocatoria de los Desayunos de Observatorio Inmobiliario para el próximo día 7 de abril, centrada en Sostenibilidad y Regeneración urbana.