Las compraventas de vivienda en España continúan al alza, pero la oferta sigue sin cubrir la demanda. El XXI Observatorio de la Valoración, elaborado por la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) y coordinado por la profesora Paloma Taltavull, analiza la evolución del mercado inmobiliario en 2024 y sus perspectivas para 2025. Con la colaboración de 14 panelistas, el informe manifiesta la fuerte demanda de vivienda y una oferta insuficiente que sigue dificultando el acceso al mercado.
Durante el tercer trimestre de 2024, se registraron más de 152.000 compraventas de vivienda usada, con un total de 170.000 operaciones por trimestre a lo largo del año. Este nivel de actividad es comparable al de 2006, aunque la autora subraya que la proporción de viviendas en compraventa sigue siendo estable y no alcanza el umbral del 3-3,5% del stock anual que indicaría un comportamiento especulativo.
Los precios crecen un 6% y el mercado sigue atrayendo inversión extranjera
El informe destaca que los precios de la vivienda han aumentado un 6% en 2024, con una revalorización real del 4,4%. Según los panelistas, esta tendencia continuará en 2025, impulsada por la demanda estructural y el atractivo del mercado español para inversores extranjeros. Las viviendas en España siguen percibiéndose como más accesibles en comparación con otros países europeos, especialmente en las zonas costeras y grandes ciudades.
El análisis también aborda el contexto internacional, marcado por desequilibrios en el mercado residencial de China, ajustes post-COVID en Europa y tensiones en EE.UU. En comparación, España ha mantenido un crecimiento moderado de precios y una estabilidad que aleja el riesgo de burbuja inmobiliaria.
El 80% de los panelistas internos y el 50% de los externos coinciden en que el aumento de las transacciones responde a una mayor liquidez y actividad inmobiliaria, sin que ello implique una escalada especulativa similar a la de 2006.
La oferta sigue sin responder a la demanda y el alquiler sube más del 20% en las principales ciudades
A pesar de un aumento del 14,3% en el número de viviendas iniciadas en 2024, el informe advierte que la producción sigue sin alcanzar los niveles necesarios para cubrir la demanda. La escasez de suelo urbanizable, las restricciones normativas y la falta de acceso a financiación se mantienen como los principales obstáculos para el desarrollo de nuevos proyectos.
En el mercado del alquiler, los precios han crecido a una media del 10% anual en 2024, con incrementos superiores al 20% en ciudades como Madrid, Barcelona y Valencia. Los panelistas coinciden en que la reducción de la oferta de alquiler residencial, la conversión de viviendas al mercado turístico y la mayor movilidad laboral seguirán ejerciendo presión sobre los precios en 2025.
Costes de construcción y perspectivas para la promoción inmobiliaria
El informe también analiza la evolución de los costes de construcción, que han revertido la tendencia alcista de años anteriores y se han situado por debajo de la inflación en 2024. Sin embargo, el 80% de los panelistas internos considera que esta estabilización no será suficiente para impulsar la construcción residencial en 2025.
Los principales factores que limitan la actividad promotora incluyen la escasez de suelo urbanizable en zonas de alta demanda, el aumento del precio del suelo, el encarecimiento de la mano de obra y las restricciones crediticias. Además, las incertidumbres regulatorias y legislativas generan inseguridad en el sector, frenando el desarrollo de nuevos proyectos.
La financiación sigue siendo un obstáculo para el crecimiento del mercado
El informe señala que la financiación es un factor limitante para la oferta de vivienda. Un 50% de los panelistas internos y un 25% de los externos considera que las condiciones de crédito y la escasez de financiación alternativa dificultan el desarrollo de proyectos inmobiliarios.
Entre las principales barreras se encuentran el endurecimiento del crédito tras la crisis de 2008, la mayor prudencia de los bancos en la concesión de préstamos y la falta de incentivos para la promoción de vivienda asequible.
El presidente de la AEV, Miguel Ángel Castillo, advierte que “la falta de oferta sigue siendo el mayor desafío del mercado inmobiliario español. Si no se adoptan medidas para incentivar la construcción de vivienda asequible y facilitar la financiación, el acceso a la vivienda será cada vez más difícil en los próximos años, a pesar de la fuerte actividad del sector y la ausencia de riesgos especulativos”.
El informe concluye que el mercado inmobiliario español seguirá caracterizándose por una alta demanda, un crecimiento sostenido de los precios y una oferta limitada. La estabilización de los costes de construcción no parece suficiente para impulsar la edificación residencial, mientras que la falta de financiación y las restricciones normativas continúan condicionando el desarrollo del sector.