Claves del nuevo rumbo: la construcción será industrializada y sostenible o no será

Las nuevas exigencias normativas están acelerando el proceso de cambio de modelo hacia una construcción más sostenible que tiene en la industrialización uno de sus grandes retos. La sede de ESCP Business School en Madrid acogió un nuevo Desayuno Editorial, organizado por Observatorio Inmobiliario, que, bajo el título “Sostenibilidad inteligente y construcción industrializada”, reunió a destacados expertos para analizar los factores que contribuyen a impulsar un sector inmobiliario sostenible y eficiente.

Patrocinado por Andersen, Jarquil Construcción y Gloval, la apertura de este desayuno corrió a cargo de Arturo Malingre, socio director del Grupo Iberinmo, para seguidamente agradecer a Jaime Pérez Luque, profesor de Real Estate de la escuela de negocios ESCP, el ofrecimiento por acoger este encuentro en sus instalaciones.

Tras las palabras de Pérez, que dio la bienvenida a los asistentes, Malingre cedió la moderación del Desayuno a Roger Cooke, editorial advisor del Grupo, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario.

Según Eduardo González, “en ESG lo que hace falta es una labor didáctica muy importante porque todavía existe desconocimiento, principalmente en pequeñas y medianas empresas, sobre las obligaciones que impone la normativa europea”.

Con respecto a la construcción industrializada, este experto puso el foco en la falta de financiación en los industriales y en la problemática que están teniendo para desarrollar sus proyectos.

Por su parte, Dictino Castaño destacó la importancia que tiene escuchar a los clientes. “Si antes compraban viviendas eficientes por el ahorro energético que tendría durante su vida útil, ahora nos llegan compradores, especialmente jóvenes, que buscan este tipo de viviendas no solo por el ahorro sino también porque tienen conciencia ecológica”, manifestó.

En cuanto a la industrialización, fue claro: “Cuando pones negro sobre blanco, la construcción industrializada sigue siendo más cara que la tradicional; conseguimos acortar plazos de ejecución, que también es ahorro, pero no es fácil compensarlo en soluciones integrales”.

En cambio, Eladio Rodríguez apuntó a la falta de entendimiento como factor determinante: “la gente no llega a entender qué es un certificado energético y las ventajas que implica tenerlo para su vivienda o edificio. Y aunque nos encontramos en un momento en que los cambios normativos se suceden muy rápido, en cierto sentido la normativa viene bien porque va poniendo en orden y aclarando estos aspectos. No obstante, todavía hace falta una importante labor de educación para mostrar al ciudadano qué representa un certificado”.

En relación a la construcción industrializada, al contrario que opinaba Castaño, este experto no cree que encarezca más que una obra tradicional, “porque todas las ventajas, como la reducción de plazos, son una inversión económica”. El problema se encuentra, argumentó, en la adaptación de la normativa, que está muy pensada solo para la construcción convencional.

En el urbanismo la sostenibilidad también juega un papel crucial. “Desde el punto de vista ambiental, pero también social y económico, la sostenibilidad en un instrumento de planeamiento urbanístico. No es solamente necesaria, sino también exigible legalmente”, aclaró Carlos Peña. En este sentido, apostilló que un planeamiento que no contemple criterios de sostenibilidad nunca será aprobado.

En referencia a la construcción industrializada, este experto identificó dos problemas que impiden conseguir un sector industrial potente y fiable: uno de ellos es de tiempo y el otro de madurez. Sin embargo, calificó de “oportuno” el anuncio del PERTE por parte del Gobierno, “ya que este tipo de industria es muy intensiva en capital”.

También, Beatriz García destacó la falta de formación técnica e información al consumidor final en materia de sostenibilidad. “La industrialización es una respuesta en la que llevamos años trabajando a través de nuestros clientes, que nos han ido educando como banco, sobre todo para dar servicio a la vivienda social, que es la que va a tirar de este sector industrializado como ya lo hizo con los altos estándares de sostenibilidad”, afirmó.

“Un reto importante es manejar en el mismo balance el compromiso con la sostenibilidad y una situación competitiva en el mercado”, advirtió, por otro lado, Ignacio Rodríguez, “ya que nuestros inversores y consejos de dirección nos piden resultados”. Apuntó, además, que “nos falta capacidad de transmitir qué es la sostenibilidad en este tipo de proyectos, aterrizar el calendario normativo a un contexto mucho más local”.

En cuanto a la industrialización, desde la óptica de este experto el coste está suponiendo un obstáculo para conseguir su introducción en el sector. “Tenemos que buscar la justa medida porque hay proyectos en los que los procesos industrializados tienen más cabida que en otros, en los que prima otro tipo de factores, como la flexibilidad. Utilicemos industrialización en la medida en que el proyecto lo admita”, reflexionó.

Begoña Cabeza centró su intervención en la oportunidad que tiene el sector para crecer: “desde Gloval, entendemos la sostenibilidad muy relacionada y ligada a la industrialización; tal y como está la construcción, o buscamos sistemas rápidos que nos permitan acortar plazos o va a ser complicado llegar a todas las necesidades de vivienda que se nos están trasladando. Pero para poder llegar a ello, el tejido industrial tiene que crecer, tenemos que pasar del sector de la construcción a la industria de la construcción”. Y añadió que “el PERTE va a ser fundamental, pero que hay que incentivar ese crecimiento de diferentes patentes y estándares de manera que no haya solo una empresa que haga un tipo de construcción industrializada, sino varias fábricas”.

Más negativo se mostró Diego Chacón, que señaló, que si bien el Código Técnico de la Edificación (CTE) supuso un gran cambio en el sector residencial para que las viviendas fueran más sostenibles, “tras la crisis, el mensaje que se dio sobre sostenibilidad fue muy superfluo”. Argumentó que “la realidad es que los costes de construcción priman y los proyectos que arrancan con un alto grado de sostenibilidad, cuando hay que encajarlos en el coste que nos piden nuestros clientes, se depuran a un nivel máximo, y se quedan con los requerimientos que dice el CTE. Hay mucha concienciación, pero luego la realidad es totalmente opuesta”. En sentido, zanjó que “el 80% de las viviendas que se hacen en nuestro país son construidas por pequeñas empresas que no entienden de sostenibilidad”.

En industrialización, Chacón se mostró más crítico todavía: “Estamos intentando industrializar, tenemos una fábrica de baños industrializados, pero te encuentras una gran dificultad porque cada proyecto es un mundo, cada arquitecto busca un diseño distinto. Hay que dar un paso más por estandarizar, unificar, antes que ir a una industrialización, porque hay una capacidad productiva muy limitada y poco apetito inversor”. Solicitó, asimismo, la ayuda de la Administración para incrementar la producción.

Carlos Peña, de Andersen, apuntó a que la dispersión y la complejidad normativa está generando un incumplimiento no intencional. “El exceso regulatorio produce una parálisis del objetivo de conseguir vivienda asequible en un corto periodo de tiempo. No somos capaces de poner suelo en carga en un plazo razonable; no tiene sentido que un proyecto tarde 12 meses en obtener licencia”.

De la misma opinión fue su compañero Eduardo González, para quien esta dispersión y obligaciones normativas están consiguiendo desincentivar que las empresas apuesten por el ESG. “En la Unión Europea se están empezando a plantear levantar el acelerador en cuento a tantas obligaciones”, adelantó.

Sobre el impulso a la industrialización, “si todas las entidades estableciéramos unos criterios comunes de financiación, forzaríamos a que el sector se moviera”, manifestó Beatriz García, de Triodos Bank. Destacó, además, que gracias a los projects monitoring, como Gloval, “sabemos que hay empresas preparadas para monitorizar un proyecto industrializado”.

La directiva de Gloval, Begoña Cabeza, explicó el proceso de seguimiento y evaluación del este tipo de proyectos, con visitas a fábrica y proponiendo una verificación onsite y offsite para la entidad financiera.

Con todo, según el director de negocio de Jarquil, Diego Chacón, donde hay una mayor apuesta por la industrialización es en residencias de tercera edad, de estudiantes… porque el cliente final es único. “Este tipo de edificación admite mejor los procesos industrializados”, afirmó.

En vivienda protegida, según Carlos Peña, deberían existir cuatro o cinco modelos estandarizados de construcción industrializada, una opinión que no compartió Eladio Rodríguez, del COAM: “Repetir un mismo modelo no sería sostenible, ya que exige una adaptación al entorno”.

En cuanto a la valoración de estos activos, según Cabeza, en el mercado RICS es mucho más fácil incorporar criterios de sostenibilidad y medioambientales. Aunque en el sector residencial esto aún no es común, sí se observa en segmentos como el logístico, el de inversión y el de oficinas, donde el valor ha aumentado cerca de un 10%. “Sin embargo, con la normativa ECO que tenemos implantada en el mercado hipotecario español, si el mercado no reconoce el producto sostenible con un incremento de valor, al final cuando utilizas comparables no queda reflejado en la operación”, aclaró.

Todos los expertos compartieron que la verdadera palanca de la reconversión del sector hacia la industrialización tiene que partir de la Administración. Y es que, “la inversión extranjera no viene a España debido la inseguridad jurídica”, aseguró el directivo de Premier España, Dictino Castaño. “Y así será muy difícil desarrollar más empresas de industrialización”, concluyó.