Comenzado un nuevo curso inmobiliario la sede de ESCP Business School en Madrid ha acogido a destacados expertos del sector inmobiliario para participar en el primer Desayuno Editorial de Observatorio Inmobiliario de este año. Organizado por Grupo Iberinmo y patrocinado por Civislend, Gesvalt, Panattoni y Grupo Egido, puso el foco en los retos y oportunidades de 2025.
La bienvenida corrió a cargo de Arturo Malingre, socio director del Grupo Iberinmo que, tras unas palabras de agradecimiento a ESCP, anfitriona del encuentro, y al panel de expertos, cedió la moderación del Desayuno a Roger Cooke, editorial advisor del Grupo, y Teresa Montero, directora de Observatorio Inmobiliario.
La mesa de debate reunió a Rafael Paredes, Head of Living de BNP Paribas RE, Alfonso Aramendia, socio de Living de Azora; Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA; Arantxa Prado, directora Senior de Capital Markets de Panattoni; Sandra Daza, CEO de Gesvalt; David Castro, director comercial de Grupo Egido; e Íñigo Torroba, CEO de Civislend.
En un contexto de incertidumbre global, el desayuno puso el acento en factores como la seguridad jurídica, la flexibilidad urbanística o el crecimiento económico, todos ellos determinantes para la toma de decisiones de los inversores y, en consecuencia, el desarrollo en el mercado inmobiliario.
Cooke arrancó el debate con las reflexiones de los expertos sobre las perspectivas en el año en curso, un sector, que según el editorial advisor del Grupo, “es bastante cauto a opinar sobre el futuro”.
Para Rafael Paredes, Head of Living de BNP Paribas RE, la proyección para 2025 es buena, ya que las inversiones siguen entrando en los segmentos de residencial, residencias de estudiantes o flex living, por ejemplo. “Cada vez las operaciones son más grandes, así como las alianzas entre gestores locales e inversores internacionales más estratégicas”, especificó.
De la misma opinión fue Alfonso Aramendía, socio de Living de Azora, quien, pese al optimismo por la bajada de los tipos de interés, alertó de que existe una incertidumbre con la inflación y la situación arancelaria de Estados Unidos.
Por su parte, Carolina Roca, presidenta de ASPRIMA, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid desde 2022 y directora general del Grupo Inmobiliario Roca, la variable de producción de viviendas en la Comunidad de Madrid no se ha incrementado en 2024 tanto como habían pronosticado. Si el número de viviendas terminadas en 2023 fue de 16.000, durante el pasado año tampoco se superaron las 20.000 unidades, cuando lo óptimo hubiese sido llegar a las 40.000 viviendas.
Una de las razones que achacó Roca para argumentar estas cifras es que no se ha puesto en carga todo el suelo que ha entrado, como ocurre en el desarrollo de Los Berrocales, en Madrid. También apuntó como relevante el hecho de que en el certificado final de obra no aparezca el dato de flex living, que también es vivienda.
"Existe problema de suelo, no solo en residencial, sino también en industrial, pero el inversor sigue teniendo interés"
Arantxa Prado, directora Senior de Capital Markets de Panattoni.
Las palabras de Arantxa Prado, directora Senior de Capital Markets de Panattoni, la desarrolladora más grande de producto industrial y logístico en Europa, también invitaron al optimismo. “Estamos en un mejor momento si lo comparamos con 2023, cuando solíamos hacer una operación cada tres semanas”. En este sentido, la directiva apuntó que "existe problema de suelo, no solo en residencial, sino también en industrial, pero el inversor sigue teniendo interés, aunque se muestra expectante a lo que pueda pasar".
También la nueva CEO de Gesvalt, Sandra Daza, mostró una sensación positiva al decir que 2024 ha sido un año “razonablemente bueno”. Así, en residencial se ha activado la demanda y la concesión hipotecaria con la bajada de los tipos de interés. “Pero todavía tenemos un reto importante, que es la atracción del inversor internacional”, matizó. Y alertó: “Nos acechan nubarrones como la permanente puesta en tela de juicio de la normativa que produce ruido en términos de atracción de capital, por lo que es necesario ser cautelosos porque tenemos vientos buenos, pero también la responsabilidad de hacer las cosas bien como sector y país”.
En este sentido, los expertos pusieron sobre la mesa la incertidumbre política existente. Entre ellos, David Castro, director comercial de Grupo Egido, una empresa familiar dedicada al diseño de proyectos, construcción y promoción principalmente en el sur de Madrid. “Tenemos materia prima para levantar vivienda en alquiler, pero no tenemos certidumbre normativa”, apuntó. “Hay una escasez de vivienda brutal y, en parte, este problema se resuelve con más vivienda, aunque hay que pensar en más soluciones. Como dato, en el último trimestre de 2024, el número de anuncios en idealista descendió un 15%, por lo que si no hay oferta no se podrá resolver este problema”. “En 2025 queremos apostar por las deslocalizaciones”, resolvió.
Para Carolina Roca, que también dirige una empresa inmobiliaria familiar, “nos cuesta transmitir que este es un negocio complicado, muy intensivo en consumo de capital y con un apalancamiento difícil. Además, existen problemas de plazos de tramitación que llegan hasta desviaciones del 300%”.
Íñigo Torroba, CEO de Civislend, plataforma de financiación alternativa, destacó que, desde el año 2020-2021 su sector ha crecido un 100%, “aunque todavía muchas promotoras y gestores de proyectos siguen viendo que no tenemos encaje frente a la banca tradicional”. Y no dudó en decir que 2025, en su ámbito, será el año de la aceleración porque han conseguido hacer mucho trabajo de pedagogía de este modelo alternativo en el sector para posicionarlo como complemento a la financiación tradicional.
En cuanto a la percepción que se tiene del sector en España, de puertas adentro del país y allende nuestras fronteras, esta es una de las cuestiones que más se tendrían que cuidar, según la CEO de Gesvalt.
"Tenemos materia prima para levantar vivienda en alquiler, pero no tenemos certidumbre normativa"
David Castro, director general de Grupo Egido.
“Tenemos ciertos terrenos más abonados que otros, como es todo lo relativo al sector hotelero y las residencias de estudiantes porque realmente somos un país receptor de turistas y de estudiantes a niveles récord. A ahí quizás nos impacte menos esa percepción exterior. Sin embargo, para todos los demás segmentos, el impacto del caos en el que estamos sumidos en este momento desde el punto de vista normativo, fundamentalmente, no juega a nuestro favor”, apostilló. En este sentido, puso como ejemplo una herramienta relativamente “joven” en nuestro país, pero muy consolidada y decana en muchos otros, como son las socimis, “que están sufriendo fuertes envites”.
En cambio, para Alfonso Aramendia, nuestro país y el sur de Europa están siendo consideradas las “niñas bonitas”. “Si bien en Alemania, por ejemplo, existen problemas estructurales, los fundamentales en España son muy positivos. Tenemos desgraciadamente unos políticos que no dejan que desarrollemos todo el potencial que tenemos; podríamos captar mucho más capital y crecer, tener una etapa dorada en nuestro país. No obstante, con todos esos palos en la rueda, el capital tiene un interés enorme en entrar en España, aunque depende de la seguridad jurídica, la rentabilidad y el retorno/riesgo”, explicó.
Conoce las conclusiones que extrajeron del desayuno Rafael Paredes, Alfonso Aramendía y Carolina Roca:
“Si comparamos Portugal, España e Italia, tradicionalmente el inversor se ha fijado un poco más en este último país que en el nuestro”, apuntó Arantxa Prado, de Panattoni. Mientras que, en otros países, ha habido correcciones en los precios del suelo, como en Inglaterra que bajaron más de un 30% y las rentas subieron un 50%, en España el suelo sigue siendo muy alto. “No corregir nada se ha convertido en una tradición española”, añadió Daza.
“Los costes de construcción siguen siendo altos, por lo que esperamos que también haya una corrección del precio de la inversión alternativa y que de esta manera se vaya acercando al de la banca tradicional, cuando también se incremente la competencial”, argumentó el CEO de Civislend. Un encaje hacia la financiación alternativa que es difícil en promotores que tienen productos con precios competitivos, como Grupo Egido, “si bien en algún momento nos hemos apoyado en figuras parecidas a Civislend”, soslayó David Castro.
Los expertos constataron que es imposible encontrar inversores para desarrollar suelo, aunque en el caso de Panattoni, compran suelo no finalista para sus propios proyectos y dependiendo de los plazos con un tiempo máximo de dos años.
Ningún inversor entra en la tramitación del suelo por su gran complejidad e incertidumbres.
"Los costes de construcción siguen siendo altos, por lo que esperamos que también haya una corrección del precio de la inversión alternativa"
Íñigo Torroba, CEO de Civislend.
Algo muy distinto de lo que ocurre en Estados Unidos, apuntó el representante de Azora, país en donde hacen mucho desarrollo residencial sobre suelo rústico (granjas), en un corto plazo de dos años. Una flexibilidad administrativa importante ya que el suelo en EE.UU representa únicamente el 10% del valor. El problema se encuentra, en este sentido, en el coste de construcción.
Mientras, un proceso similar en España representa una media de entre 10 y 15 años, según el informe “Necesidad de suelo en España 2024”, elaborado por la consultora Colliers y la de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCEspaña).
Este estudio apunta que la razón fundamental que está detrás de la escasez de producción de vivienda es la falta de suelo y se detiene en un aspecto relevante que impacta directamente en el problema de la vivienda: la transformación de un suelo. Concretamente, desde que este deja de estar clasificado como suelo rústico hasta que se convierte en un suelo consolidado listo para edificar.
“Si tuviésemos agilidad en la gestión de suelo, se podrían abordar todas las crisis de vivienda”
Se trata de un proceso complejo y lento, que requiere la aprobación de numerosos trámites urbanísticos. Tanto es así que el tiempo medio necesario para desarrollar nuevos proyectos es de entre 10 y 15 años, llegando a superar los 20 años en algunos casos.
Esto nuevamente complica la puesta en carga de nuevos suelos en un momento en que es muy necesario para desarrollar la oferta de vivienda asequible que necesita España.
“Si tuviésemos agilidad en la gestión de suelo, se podrían abordar todas las crisis de vivienda”, remarcaron los expertos.
Para finalizar, la presidenta de Asprima destacó que, para resolver el problema de la vivienda, uno de los puntos es que los presupuestos de los Planes deberían enfocarse con financiaciones a la urbanización del suelo, como ya ha sucedido en otras épocas.
Conoce las conclusiones que extrajeron del desayuno Sandra Daza, Íñigo Torroba, Arantxa Prado y David Castro:
Este Desayuno Inmobiliario forma parte de una serie de eventos que está organizando Grupo Iberinmo, editora de la revista Observatorio Inmobiliario y Centros Comerciales, entre otras cabeceras, para motivar el diálogo y la participación de los diferentes agentes del sector en torno a temas de relevante actualidad que inciden en el funcionamiento del ámbito inmobiliario.