Parece que el mercado residencial no cambiará de rumbo al inicio de este año. Gesvalt, a través de su Informe de Tendencias del sector inmobiliario para 2024, realizado por su departamento de Research, prevé que la disminución observada a finales de 2023 en las transacciones de compra de vivienda, cercana al 10%, y en la concesión de hipotecas, cercana al 20%, persistirá en los primeros meses de 2024. Esta situación podría variar ligeramente en ciertas áreas debido a la activación de la demanda que aguarda posibles reducciones de precios.
Los especialistas de Gesvalt indican que el mayor desafío para el mercado residencial español en 2024 será el entorno macroeconómico, particularmente la evolución de los tipos de interés. Una posible disminución de la inflación por debajo del 2% podría alentar la reactivación de las operaciones inmobiliarias, especialmente en el segmento de compradores individuales.
Se espera que los precios de la vivienda mantengan una tendencia al alza en 2024, aunque a un ritmo más lento. La compañía también señala un incremento continuo en la preferencia por hipotecas mixtas y variables, anticipando que estas podrían sobrepasar a las hipotecas a tipo fijo durante el próximo año.
La oferta y la demanda de vivienda en España
Otro problema destacado es la escasez de vivienda asequible en España. La demanda de estos activos ha mantenido una tendencia al alza y se espera que continúe creciendo en 2024. El sector privado inmobiliario ha pedido medidas estatales para estabilizar el mercado, incluyendo una mejor previsibilidad en la gestión del suelo y una reducción de los trámites burocráticos. Según estimaciones, España necesitaría construir más de 65.000 viviendas asequibles anualmente para satisfacer la demanda actual, en contraste con las menos de 10.000 viviendas que se están desarrollando actualmente.
Debido a las condiciones actuales de financiación y la tendencia de precios, se prevé un desplazamiento de la demanda hacia el mercado de alquiler, que experimentará cambios significativos en 2024, como la actualización del límite máximo de aumento de alquiler al 3% y la definición de nuevos índices para la actualización anual de los contratos.
Gesvalt sugiere que la búsqueda de viviendas para alquilar podría extenderse más, fomentando otras formas de habitabilidad como el alquiler de habitaciones o el coliving, dada la oferta limitada.
En cuanto al entorno legal, la introducción de la nueva ley del derecho a la vivienda y la designación de áreas de mercado tensionado pueden influir en la inversión residencial en 2024. La incertidumbre generada se espera que disminuya conforme avance el año.
A pesar de los retos, los activos residenciales han demostrado ser estables y con potencial de revalorización a largo plazo, convirtiéndose en una opción atractiva para inversores nacionales e internacionales. Las decisiones de inversión dependerán del seguimiento de las tendencias de precios y la respuesta del mercado.
Las proyecciones macroeconómicas sugieren una mejora del entorno global, lo que podría favorecer el sector inmobiliario español en los próximos años.
La omnicanalidad, la hoja de ruta del retail
En relación al comercio minorista, 2024 estará marcado por la adaptación de los centros comerciales a la estrategia de omnicanalidad, integrando el comercio electrónico como un elemento complementario para atraer clientes. A pesar de la reducción de la inversión en el sector retail en España en 2023, se mantiene un interés elevado por parte de los inversores, aunque limitado por la escasez de locales disponibles.
El sector alimenticio ha sido uno de los más estables, y el lujo continúa resistiendo bien al contexto económico, con potencial de crecimiento mediante la expansión online y la integración con el turismo de lujo.
El informe también resalta el crecimiento del mercado de bienes de segunda mano y la adopción de prácticas más sostenibles en el sector retail.
La diferencia de expectativas de precios lastra al sector de las oficinas
En 2023 se ha producido una contracción del 50% en la inversión en oficinas frente al 2022, con 1.250 millones de euros, teniendo que remontarnos a 2013 para encontrar un ejercicio con una cifra de inversión similar. En lo que respecta a la distribución geográfica, Madrid y Barcelona han acaparado un 94% de la inversión total, repartiéndose entre un 67% para la capital y un 27% para la ciudad condal.
Desde Gesvalt, apuntan como una de las principales razones de este descenso a la falta de equilibrio entre los precios que la demanda está dispuesta a pagar y los que la oferta pretende conseguir es una de las principales causas de esta situación. De igual forma, la estandarización del teletrabajo también es una de las causas principales de la situación actual del sector de oficinas, lo que seguirá condicionando los espacios de trabajo, con menos superficie destinada a despachos y más a espacios flexibles y de colaboración. Sin embargo, la presencialidad ha recuperado terreno en España, situando el promedio de nuestro país en tres días a la semana, frente a los 1,8 días del promedio europeo.
El logístico se reinventará hacia el e-commerce B2B
El segmento logístico afronta el año 2024 tras una contracción de la inversión en logística del 50%, hasta los 1.100 millones de euros, por la descompresión de los yields y el encarecimiento de la financiación.
En este contexto, y al margen del auge del comercio electrónico directamente al consumidor, se está incrementando la tendencia del e-commerce B2B, con el surgimiento de marketplaces o modelos de suscripción enfocado en el cliente empresarial. En este sentido, la sincronización de los centros logísticos con las plataformas de venta online será fundamental para poder ofrecer la mejor experiencia. Para lograrlo, desde Gesvalt esperan que en 2024 se produzca un refuerzo de la cadena de suministro, apoyado en la visibilidad en tiempo real y la automatización de procesos, así como en la expansión del uso de la Inteligencia Artificial.