El mercado residencial sigue apuntando al alza. Los precios de las viviendas nuevas experimentarán un incremento entre el 2% y el 3% durante la primera mitad de 2024, y se espera que esta tendencia se intensifique hasta alcanzar un 4% en el tercer trimestre del año, de acuerdo con el XIX Observatorio de la Valoración realizado por la Asociación Española de Análisis de Valor.
En contraste, se estima que el precio de las viviendas de segunda mano aumente ligeramente más del 1% en los primeros seis meses de 2024, para luego mostrar signos de estabilización o incluso registrar una ligera caída a partir del tercer trimestre. Cabe destacar que estas proyecciones son promedios nacionales y pueden variar significativamente en diferentes regiones del país.
Un 60% de los expertos encuestados por la AEV anticipan que los precios de los alquileres seguirán en ascenso a nivel nacional, con incrementos cercanos al 10%. Este aumento se atribuye principalmente a una oferta limitada y a la implementación de un límite legislativo del 3% para la actualización de las rentas de alquiler en 2024.
A pesar de que los precios del alquiler en España han mostrado un crecimiento acelerado de manera general, se ha observado una moderación en este incremento en ciudades como Valencia, que ha pasado de un aumento anual del 30% a un 12%, así como en Málaga y Barcelona. Sin embargo, Madrid, Palma y, en términos generales, la media del país continúan experimentando un crecimiento acelerado.
Los precios del alquiler seguirán en ascenso a nivel nacional, con incrementos cercanos al 10%
El informe atribuye esta aceleración desigual a diferentes factores, como la variación en la actividad económica que influye en la atracción de población y la influencia de los fondos de inversión en los mercados residenciales. Otros factores incluyen la compra de viviendas por parte de extranjeros no residentes en zonas turísticas, la limitada oferta de viviendas, la variada cooperación de las administraciones locales con los planes del Gobierno central para la construcción de vivienda social, y el impacto anticipado de la Ley de Vivienda en función del gobierno autonómico de turno.
A pesar de una disminución en el volumen total de transacciones, el mercado residencial sigue demostrando un alto grado de liquidez, reflejado en una actividad de intercambio todavía significativa. Este dinamismo se ve reforzado por la participación creciente de compradores extranjeros residentes y no residentes, que representaron el 11% y el 9,8% del total de transacciones en el tercer trimestre de 2023, respectivamente.
Las alternativas de financiación están ganando terreno frente al crédito bancario tradicional
El informe también resalta que las alternativas de financiación están ganando terreno frente al crédito bancario tradicional. Estas opciones, aunque beneficiosas para grandes proyectos, podrían limitar la capacidad de financiamiento para pequeños constructores, afectando su flexibilidad y capacidad de respuesta. Como solución, se están introduciendo modelos de financiación como el préstamo puente, aunque estos suelen implicar costes más elevados, especialmente ante riesgos altos.
Finalmente, se reconoce que el aumento en el empleo y los salarios ha mejorado la capacidad de compra, aunque la demanda se inclina más hacia el alquiler debido a los obstáculos para adquirir viviendas. El informe sugiere la implementación de estrategias de colaboración entre los sectores público y privado, la oferta de suelo público para construcción de vivienda asequible, financiación con apoyo estatal y una búsqueda de rentabilidad adecuada por parte de los promotores, así como la activación de procesos para transformar el suelo disponible y reducir sus costes, como medidas para abordar la inaccesibilidad a la vivienda.