El mercado inmobiliario residencial actual presenta un posible punto de inflexión al comienzo del año, que podría dar paso a un segundo semestre de recuperación y expansión en la actividad inmobiliaria e hipotecaria.
Así se desprende del estudio elaborado por Sociedad de Tasación sobre la evolución y perspectivas del mercado residencial en España para la segunda mitad de 2024. Este informe, basado en datos macroeconómicos e inmobiliarios de fuentes públicas y privadas, incluidas las de la propia plataforma de la compañía, ha sido presentado por Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y grandes cuentas, y Leticia Sánchez, analista estratégica de mercado.
Radiografía macro
La economía española ha registrado un crecimiento superior a las proyecciones iniciales para el primer trimestre de 2024, impulsado por el consumo privado y las exportaciones. Este crecimiento del PIB por encima de lo esperado ha contribuido a reducir las incertidumbres y sugiere un panorama económico más favorable. Además, se observa una continuidad en la fortaleza del mercado laboral con un aumento gradual de los salarios.
Por otro lado, el índice de precios al consumidor (IPC) aún no muestra señales de disminución, lo que complica el cumplimiento del objetivo del 2% para 2025. Factores como los aumentos en los precios de la energía y la persistencia de precios altos en alimentos explican esta volatilidad. Se anticipa que para la segunda mitad del año, la inflación en España podría ajustarse a un nivel más bajo que el promedio de la zona euro, alcanzando niveles más estandarizados hacia el fin de 2024.
El consumo privado se ha revitalizado debido al incremento de las tasas de ahorro, los salarios sostenidos y el mantenimiento de los niveles de empleo. Se espera que esta tendencia continúe en los próximos meses, lo que podría favorecer un aumento gradual en la renta real disponible de las familias.
Los índices de confianza muestran una respuesta positiva en los ámbitos inmobiliario, empresarial y del consumidor. El Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que refleja la percepción de más de 600 profesionales tasadores, se situó en 52 puntos sobre 100 al final del segundo trimestre de 2024, superando por primera vez el punto de equilibrio desde septiembre de 2022. Esto indica una recuperación en la confianza del sector inmobiliario.
Aunque todavía por encima del máximo recomendado, el esfuerzo de los hogares para cubrir el pago de la cuota hipotecaria ha disminuido, y el acceso a la vivienda muestra signos de mejora
La inflación sigue siendo un factor limitante en las economías occidentales, lo que mantiene a los bancos centrales en una postura de cautela, con políticas monetarias restrictivas, a pesar de las recientes reducciones en las tasas de interés por parte del Banco Central Europeo. Se espera que el impacto negativo de estas políticas en el sector inmobiliario disminuya gradualmente, apoyado por una relajación anticipada en las condiciones de financiación, alineada con las expectativas del mercado sobre la evolución futura de las tasas de interés.
Aunque todavía por encima del máximo recomendado, el esfuerzo de los hogares para cubrir el pago de la cuota hipotecaria ha disminuido, y el acceso a la vivienda muestra signos de mejora debido a una ligera relajación en los tipos de interés aplicados en las nuevas operaciones hipotecarias. Estas condiciones más favorables también podrían contribuir a aliviar el esfuerzo financiero de los hogares.
Punto de inflexión en el mercado inmobiliario
El mercado residencial de vivienda en España podría estar experimentando un cambio significativo a principios de 2024. Las estadísticas muestran una ligera disminución en las compraventas de vivienda y en los créditos nuevos para adquisición de inmuebles durante el primer cuatrimestre del año, sugiriendo un potencial "punto de inflexión" al cierre de 2023. Este cambio podría marcar el inicio de un período de recuperación y expansión en la actividad inmobiliaria e hipotecaria en la segunda mitad del año.
A pesar de estos ajustes, el sector inmobiliario mantiene solidez, con un total de 205.111 compraventas registradas en los primeros cuatro meses de 2024, lo que representa un aumento del 0,64% respecto al año anterior y se posiciona como la segunda cifra más alta de la última década, solo superada por las 212.938 transacciones de 2022, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).
Sin embargo, la dinámica varía entre diferentes segmentos del mercado. Mientras que en 2013, la vivienda nueva y usada mostraban cifras similares, desde 2014 ambas han seguido trayectorias divergentes. La vivienda nueva ha visto una desaceleración, estabilizándose en torno a las 40.000 transacciones de enero a abril cada año. En contraste, la vivienda usada ha mostrado un crecimiento continuo, pasando de 60.582 transacciones en los primeros cuatro meses de 2014 a 163.068 en el mismo periodo de 2024.
La producción de vivienda nueva en España se centra principalmente en las áreas con mayor demanda, como Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante, que en conjunto concentran el 43% de la oferta total de viviendas que salen al mercado. Además, el 59% de la obra nueva se localiza en 10 de las 50 provincias, añadiendo a las cinco principales a Valencia, Islas Baleares, Navarra, Murcia y Cádiz. El 40% restante de la producción está disperso entre provincias que generan menos de 2.000 viviendas al año.
Aunque la construcción de vivienda nueva se enfoca en los mercados más activos, la demanda de vivienda nueva continúa siendo sólida y excede significativamente al volumen de producto terminado disponible. Este desequilibrio está provocando un aumento continuo en los precios de la obra nueva.
En cuanto a los precios, la vivienda nueva ha seguido incrementándose, alcanzando un máximo histórico de 2.930 euros por metro cuadrado al cierre de junio de 2024, con un aumento interanual del 4,3%, según los datos publicados por Sociedad de Tasación en su Informe de Tendencias de julio de 2024. Se estima que el precio promedio de la vivienda nueva registrará un nuevo máximo al cierre de 2024, alcanzando los 2.979 euros por metro cuadrado, lo que refleja una variación interanual positiva del 3,8%. Específicamente, Barcelona y Madrid presentan los precios más altos, con 5.262 euros por metro cuadrado y 4.493 euros por metro cuadrado respectivamente. Sin embargo, las mayores subidas de precios se han observado en localidades con una fuerte demanda extranjera y de segunda residencia, como Málaga, con un incremento del 6,5%, y Palma de Mallorca, con un aumento del 5,7%.
La producción de vivienda nueva en España se centra principalmente en las áreas con mayor demanda, como Madrid, Barcelona, Málaga, Sevilla y Alicante, que en conjunto concentran el 43% de la oferta total de viviendas que salen al mercado
En ciudades como Madrid y Barcelona, se observa una notable variación en los precios de la vivienda nueva entre diferentes distritos. En Madrid, los precios varían desde los 7.628 euros por metro cuadrado en el Barrio Salamanca hasta los 2.728 euros por metro cuadrado en Vicálvaro. En Barcelona, el distrito de Sant Gervasi registra el precio medio más alto con 8.094 euros por metro cuadrado, mientras que en Nou Barris, el precio es considerablemente menor, situándose en 3.810 euros por metro cuadrado.
Además, se ha identificado un significativo aumento en el coste de construcción post-Covid-19. Según ST Consultores, parte del Grupo Sociedad de Tasación, este coste alcanzó los 1.310 euros por metro cuadrado en junio de 2024, marcando un incremento interanual del 9,1%, la cifra más alta de la serie histórica. En los últimos cuatro años, el coste de construcción ha experimentado un aumento aproximado del 30%.
Otra tendencia relevante en el mercado de vivienda nueva es el avance hacia una construcción más sostenible. Solo se hacen vivienda con calificación energética A y D. Característica esencial de las nuevas promociones. Los datos de ST Consultores indican que una de cada dos viviendas nuevas promovidas en España posee la calificación energética más alta, "A", demostrando que la eficiencia energética se ha convertido en un componente fundamental en las nuevas promociones inmobiliarias.