Rehabilitación urbana en Madrid: limitaciones y necesidades

Luis Perelló Director de Inversión y Consultoría de Auric Partners El mensaje de la Administración Pública, independientemente de los colores, es claro: hay que rehabilitar. La edad media del parqué de viviendas en la Comunidad de Madrid es superior a 30 años y el 68% de las edificaciones del municipio de Madrid fueron construidas entre 1940 y 1980. La política urbanística ha evolucionado de un modelo basado en la creación de ensanches periféricos vía Programas de Actuación Urbanística (PAU) a buscar fórmulas para incentivar la rehabilitación de edificios en el centro de la ciudad. De hecho, hasta 2014, el gobierno municipal trabajó en un nuevo plan urbanístico, que al final quedó estancado, con el fin de sustituir el actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997 por uno más avanzado y enfocado a la rehabilitación urbana. El actual gobierno municipal ha desistido, al parecer, proseguir con esta tarea en favor de utilizar otros instrumentos de planeamiento intermedios para modificar la vigente norma. Desde el punto de vista de la inversión, la rehabilitación de edificios, tanto para viviendas como para otros usos, despierta en general mayor interés por parte del capital (más aún si es extranjero) respecto de la promoción de suelo, principalmente por la consolidación de ubicaciones al tratarse de proyectos más céntricos. No obstante, la rehabilitación presenta una serie de dificultades algunas de las cuales se comentan a continuación. NORMATIVA Y PROTECCIÓN Como se ha mencionado, el marco regulatorio presenta un claro impedimento. El PGOU vigente en Madrid, si bien se puede decir que es una norma bien organizada y de aplicación relativamente clara (en comparación con otros municipios), también se puede decir desde un enfoque individualizado que en algunos aspectos es una clasificación casi estadística, principalmente en lo referente a los grados de protección. De hecho, en términos de protección en Madrid hay más de 18.000 edificios catalogados, amplitud debida a que cualquier edificación con más de 100 años tiene cierto grado de protección, y en numerosos casos ésta puede considerarse arbitraria o abusiva. Dicho esto, se estima necesario una normativa no sólo adecuada a cada zona o tipo de edificación, sino individualizada para definir de forma detallada e individualmente condiciones de edificabilidad, volumetría y protección entre otras. La protección de los edificios, si bien necesaria, en aquellos casos en la que se estima excesiva, es indudablemente un freno a la rehabilitación. Por una parte, porque mantener la fachada y estructura (ésta última, supone generalmente una excesiva protección) conlleva en la mayoría de los casos unos costes mayores de rehabilitación; y por otra, porque la preexistencia de huecos en fachada condiciona, no sólo el proyecto arquitectónico de la rehabilitación sino también el valor comercial del mismo, al consistir generalmente en huecos de fachada estrechos frente a la tendencia actual de grandes ventanales. Una de las grandes consecuencias de ello es la merma de la eficiencia energética. Adicionalmente, la protección de fachadas y estructura es un impedimento a la provisión de plazas de aparcamiento subterráneas (por la necesidad de abrir un paso de carruajes) y una limitación en muchos casos al valor comercial de las plantas bajas, al no poder modificar, igualmente, los huecos de fachada para crear locales comerciales más visibles con el fin de mejorar o fomentar nuevos ejes comerciales e impulsar el negocio minorista. En cuanto a condiciones de edificación (edificabilidad, volumetría, etc.), la protección supone una problemática a potenciales obras de ampliación con el fin de agotar las edificabilidades. Son muchos los casos de edificios que no solamente tienen edificabilidad remanente, sino que también al no haber agotado su altura máxima dejan a la vista las medianeras que tan poco atractivas resultan, pudiendo generar cierta prioridad estética en su maximización de superficies de cara a una potencial rehabilitación. Es por ello, que una nueva normativa enfocada a este propósito permite sugerir que la ficha individual de la edificación, además de clarificar la edificabilidad agotada y máxima (con el fin de aportar transparencia no sólo al profesional inmobiliario-promotor sino también al ciudadano), guíe las posibles vías de actuación de la potencial rehabilitación y del agotamiento de su edificabilidad (obras de ampliación), minimizando la necesidad de estudios de detalle. PROPIEDAD DESCENTRALIZADA  Si bien la tendencia está cambiando, España es tradicionalmente un país de propietarios de viviendas. A diferencia de otros países europeos donde toman un papel relevante en la propiedad residencial los inversores profesionales (empresas inmobiliarias, compañías de seguros, entidades financieras, fondos de inversión, etc.), en España el principal protagonista del mercado residencial es el inversor privado, tanto para uso propio como inversión destinada al alquiler. Ello supone que sean pocos los edificios de un único propietario, lo que complica indudablemente la adquisición de la totalidad de la comunidad tanto en coste como en operativa, al existir diferentes voluntades de venta. Si, como se decía antes, se clarifica una edificabilidad remanente y una vía de rehabilitación y ampliación a aquellos edificios que lo puedan soportar (como relleno volumétrico), se puede crear un entorno más favorable a la adquisición completa del edificio, al existir una superficie “virtual” (es decir, no satisfecha por los actuales propietarios y conocida por los mismos) que pueda ser significante en el precio, y por tanto un incentivo a la venta por parte de los propietarios actuales, sin mermar el beneficio promotor proyectado.  RENTAS ANTIGUAS Otro problema relevante es el de las rentas antiguas, es decir, aquellos alquileres que genéricamente se iniciaron antes del año 1985, ya que una de las condiciones planteadas para la extinción de estos contratos es el de obra de sustitución (demolición y obra de nueva planta) con intensificación de viviendas (aumentando en al menos un tercio las ya existentes) y no obras de rehabilitación. La práctica es la de negociar individualmente con los arrendatarios unas indemnizaciones para extinguir dichos contratos, circunstancia que conlleva una gran incertidumbre (principalmente económica) para el promotor. El establecimiento de un justiprecio administrativo, al igual que en las expropiaciones, eliminaría este gran riesgo al poder ser cuantificado en la valoración y plan de negocio del promotor. LISBOA, EJEMPLO DE REHABILITACIÓN URBANA Si había una capital europea con necesidad de rehabilitar su centro urbano, esa era Lisboa. Ahora es un skyline lleno de grúas para la rehabilitación o sustitución de edificios. Portugal pasó por la crisis con mayor intensidad que España (su rating llegó a bono basura), sin embargo, entre 2013 y 2014 la economía portuguesa dio un giro de 360 grados. Se aprobaron ciertas medidas para atraer capital extranjero como el programa Golden Visas (replicado en España con tardío éxito) y una fiscalidad muy favorable para residentes comunitarios no habituales, unido a un fuerte crecimiento de su turismo. No obstante, esto explica parcialmente el auge de la rehabilitación urbana (quizá explica mejor la buena absorción inmobiliaria del aumento tanto de oferta como de precio). Otras políticas menos conocidas como la flexibilidad urbanística (tanto en edificabilidades como en volumetría), limitación de tiempos de respuesta por parte de las administraciones públicas, regulación de rentas antiguas para fomentar la rehabilitación e incentivos fiscales para promotores han sido los verdaderos artífices de las casi 900 viviendas en promociones de obra nueva o rehabilitación integral en 2016. CONCLUSIONES Si la rehabilitación es considerada una necesidad urbana por parte de la Administración Pública, es necesario que ésta cree un entorno favorable, atractivo y seguro para que pueda llevarse a cabo. El principal enemigo de cualquier inversión es la incertidumbre, y en proyectos de rehabilitación de edificios, a día de hoy, puede calificarse como alta. Tanto la normativa y protección que afecta al inmueble, como la naturaleza de su propiedad y ocupación, hace que este tipo de inversión sea altamente complicada, si bien al mismo tiempo es demandado por las Administraciones Públicas como una necesidad urbanística. La postura adoptada actualmente por el Ayuntamiento de Madrid, por el momento, de analizar proyectos mediante figuras de planeamiento intermedias como los planes parciales no son una solución a esta incertidumbre al regirse por criterios políticos y no administrativos. Es por ello por lo que se estima necesaria una normativa adaptada a las necesidades de la ciudad, así como a parámetros de arquitectura y consumo actuales con el fin de dotar de confianza la inversión y ciclo de producción inmobiliaria. [ ] Nº 90 – Enero - Febrero  2018