PUNTOS DE VISTA: PALOMA VILLAMOR

Directora de Consultoría Inmobiliaria de Tinsa   OBSERVATORIO INMOBILIARIO: A punto de terminar 2017, ¿nos puede avanzar su opinión del comportamiento del sector inmobiliario este año en cuanto a inversión y operaciones?  Paloma Villamor: Ha sido un buen año para la inversión inmobiliaria en nuestro país. A falta de conocerse las cifras definitivas, previsiblemente superaremos las de 2016. Impulsada por la previsión de crecimiento por encima de la UE que ha marcado los tres primeros trimestres, ha beneficiado prácticamente a todos los sectores. Destaca la actividad en el uso comercial, especialmente el retail, seguido por los inmuebles alternativos, en concreto hoteles y hospitales (sin olvidar las residencias de estudiantes), y por el terciario-oficinas. El residencial, aunque con menor inversión que los anteriores, mejora claramente respecto al año anterior, ayudado en gran medida por el crecimiento de precios experimentado en las dos grandes capitales, que poco a poco se va extendiendo a otras geografías. También el sector logístico ha registrado una mayor actividad que el año pasado, mientras que al resto del uso industrial le está costando un poco más y la recuperación es poco significativa por el momento. ¿Cómo ve la situación para 2018? ¿Influirá, a su juicio, la situación en Cataluña sobre las perspectivas del sector? ¿De qué manera?  Como era previsible, la incertidumbre en Cataluña ha provocado una ralentización de la inversión y de la apertura de nuevos proyectos, pero creo que la repercusión sobre el resto de España es, al menos por el momento, limitada. Lo que ocurra en los comicios del 21 de diciembre dará pistas sobre la mayor o menor velocidad con que pueda recuperarse la normalidad. El efecto sobre el sector hotelero en Cataluña, que estaba batiendo récords en 2017, ha sido inmediato tras los acontecimientos de octubre. La caída de las reservas repercute de manera general sobre los activos (valor, operaciones...). Las consecuencias del Brexit sobre el sector hotelero en el Reino Unido incitan a aventurar la ralentización del crecimiento de la inversión en este segmento en Cataluña hasta que la situación se normalice. Una evolución similar cabe esperar en la inversión en Cataluña para la segunda residencia. Pese a todo, el buen momento que pasa el sector hotelero, impulsado por cifras récord de visitantes en el conjunto del país, y la inercia del sector inmobiliario residencial permiten ser optimistas en el pronóstico de la recuperación una vez que el mercado internacional dé por finalizado el conflicto en Cataluña. ¿Cree que el inmobiliario español seguirá, un año más, en el foco de los inversores internacionales?  El inmobiliario español seguirá en el foco de los inversores internacionales. Los fundamentales de crecimiento económico y creación de empleo son sólidos y positivos. Iremos viendo un cambio en el tipo de inversor, con una mayor presencia de fondos core y core plus. Aun así, los fondos value added seguirán buscando oportunidades en aquellas zonas en las que la recuperación está en sus fases iniciales. En general, gozamos de un sector mucho más transparente que en años anteriores, lo que claramente están valorando los inversores extranjeros. ¿Quiénes serán los principales dinamizadores del mercado el próximo año? ¿Entrarán nuevos actores?  Las socimis se mantendrán como actores destacados en los próximos meses. Igual que dinamizaron el segmento de oficinas y centros comerciales en un primer momento, ahora empiezan a mirar hacia el residencial. Veremos avanzar la promoción inmobiliaria. Los fondos de inversión que compraron suelo a las entidades financieras instalaran nuevas grúas en parcelas residenciales. Las operaciones de suelo se recuperan, sobre todo de activos en manos de la banca. Fondos extranjeros demandan de nuevo estudios de mercado, tanto de suelo como para promoción residencial, en aquellos emplazamientos con signos de recuperación, aunque estos sean incipientes. Ambos, socimis y fondos, continuarán su proceso de especialización y consolidación. En el sector residencial, los promotores tradicionales de peso, verdaderos supervivientes de la crisis, seleccionarán nuevos proyectos de inversión para promoción de vivienda, e incluso de suelo, con cautela, en base a su larga experiencia, tras una importante evolución y adaptación al nuevo escenario en el que se desarrolla su actividad. ¿Cuáles son los principales requerimientos que se aprecian entre los inversores? ¿Está el mercado español respondiendo a los mismos o trabajando activamente para hacerlo?  El principal reclamo después de la estabilidad económica y política para los inversores es la seguridad jurídica. El sector inmobiliario es consciente de ello y el esfuerzo por concienciar a las Administraciones Públicas sobre la necesaria mejora en este sentido va dando sus frutos. Las nuevas normativas urbanísticas se conciben en gran parte sobre esta premisa y desechan fórmulas que el tiempo ha identificado como ineficaces. No obstante, es muy necesaria la agilización de la regulación de aquellos ámbitos en los que aparecen nuevas fórmulas que compiten con las existentes (alquiler turístico, por ejemplo), de modo que se produzca una evolución que contemple y beneficie a todos. En este sentido, los fondos de inversión y promotores ven con optimismo los programas del nuevo Plan de Vivienda 2018-2022 que previsiblemente se aprobará en el próximo año. En el segmento hotelero, los inversores siguen profundizando en su estrategia de sellar contratos de gestión. Aún no sabemos si la financiación bancaria mejorará el próximo año, pero, en su defecto, continuarán las nuevas fórmulas de financiación con las que se ha estado operando después de la crisis. ¿Qué segmentos del mercado serán, en su opinión, los más activos? Este año hemos asistido a la reestructuración continua de los actores relacionados con los inmuebles alternativos. En el sector hotelero, las grandes cadenas diseñan estrategias y se reestructuran inclinándose hacia la gestión, la propiedad o sistemas mixtos, lo que ha provocado la inversión y desinversión constante a lo largo de 2017 en inmobiliario. Pero, quizás, lo más significativo ha sido el incremento de inversión en la reforma y mejora de la categoría de los hoteles: la experiencia de un sector maduro en nuestro país ha hecho que no se desaproveche el momento álgido del ciclo para reposicionarse. Esta decisión de inversión en rehabilitación no se ha limitado a las grandes cadenas, sino también a los hoteleros tradicionales. La presión por el buen momento de este sector está llevando a la búsqueda y estudio de inmuebles susceptibles de cambio de uso. La ahora incipiente inversión de las grandes cadenas internacionales con poca presencia en nuestro país, previsiblemente continuará en 2018. Se observan también movimientos en otros sectores, como el relacionado con hospitales, residencias de ancianos y viviendas tuteladas, que se están fusionando dando lugar a nuevos modelos. Han entrado nuevos actores en España y, me atrevería a decir que, para quedarse, ya que, en su mayoría, se trata de cadenas con larga tradición patrimonialista. La creación de nuevas socimis basadas en este tipo de inmuebles, el crecimiento de las existentes y su entrada en el MAB han marcado este año y lo seguirán haciendo en el próximo. Tras éstas, los fondos de inversión han estado bastante activos en lo referente a transacciones de inmuebles ligados a explotación económica. Ahora, en clave interna ¿Cómo ha sido este año que termina para su compañía? ¿Qué hitos principales han marcado su actividad? Hemos avanzado en nuestra apuesta estratégica de crecimiento internacional. En mayo entramos en el mercado holandés con la compra de Troostwijk, compañía líder en su mercado en valoración de bienes muebles y peritación de grandes siniestros. Y hace solo unos días Tinsa ha dado el pistoletazo de salida a su expansión en África con la compra de Cap Eval, la mayor tasadora inmobiliaria de Marruecos. Ya estamos establecidos en tres países de tres continentes. En España, junto al incremento de valoraciones registrado para impugnación de la plusvalía municipal, el año 2017 ha estado marcado por la intensa actividad de tasación por parte de las entidades financieras para cumplir con la nueva Circular del Banco de España. Una circunstancia que nos ha permitido demostrar la capacidad humana, técnica y tecnológica de Tinsa para afrontar valoraciones de grandes carteras por todo el territorio nacional de forma simultánea. La entrada hace un año de nuestro nuevo accionista, el fondo de capital riesgo Cinven, nos está permitiendo intensificar la inversión en tecnología con el objetivo de ganar en precisión y rapidez, mejorando el control de los procesos y obteniendo una calidad y un desglose de información nunca vistos. En esta línea, Tinsa ha seguido evolucionando su modelo de valoración automática (AVM), donde la aplicación de técnicas de inteligencia artificial ya es una realidad. Los exigentes requerimientos de pertenencia a la European AVM Alliance nos han permitido fortalecer la precisión de nuestra herramienta y dotarla de una gran transparencia: somos los únicos en el mercado que indicamos en cada activo el nivel de confianza de la valoración, en una escala de 1 a 7, siguiendo los estándares de la industria financiera. Por último, desde el punto de vista de la estructura interna, Tinsa ha reforzado su equipo directivo para adaptarse al tamaño creciente de la compañía. También ha reorganizado el área comercial para potenciar la actividad de consultoría inmobiliaria y de servicios a empresas, para atender con un enfoque más específico los requerimientos de cada tipo de cliente. Las valoraciones bajo estándares internacionales ganan protagonismo y ya contamos con 13 miembros RICS en nuestra plantilla. [ ] Nº 89 – Noviembre - Diciembre  2017