PUNTOS DE VISTA: JOSÉ VÁZQUEZ SEIJO

Presidente de Euroval OBSERVATORIO INMOBILIARIO: ¿Cómo ha sido, a su juicio, el comportamiento del sector inmobiliario en 2018?  El sector inmobiliario mantiene una fuerte actividad en todos los subsectores que lo componen, aunque con intensidades distintas. Las oficinas han destacado de otras inversiones, y se calcula que supondrán alrededor del 28% de los casi 16.000 millones de euros que se espera alcance la inversión inmobiliaria en España en 2018. Hoteles y locales están en un 23% cada uno, y el 26% restante son operaciones relacionadas con logística y vivienda. Hay que tener en cuenta que son unos mercados en crecimiento pero con volatilidad, por lo que la información sobre periodos cortos resulta a veces confusa, y se hace preciso –sobre todo en vivienda– ver series de al menos diez años para comprender lo que está ocurriendo. ¿Cómo ve la situación para 2019? ¿Influirán sobre las perspectivas del sector y la inversión en el mismo la situación internacional, la situación política nacional, la celebración de elecciones o la situación en Cataluña? ¿De qué manera?  Indudablemente los factores que se mencionan son importantes, tanto para la toma de decisiones de inversores, como la propia dinámica de la demanda de naves, ubicación de centros comerciales, locales, hoteles o viviendas. Y también para la actividad productiva y renta de las familias, donde está la demanda última que sustenta el inmobiliario. La inestabilidad internacional es un hecho con el que la economía tiene que convivir, al igual que la política y elecciones de las que resultan gobiernos que tienen que responder a exigencias dispares. Sin embargo, Madrid y Barcelona están presentes en todos los proyectos y acciones de inversión, grandes y pequeñas, pues son dos centros muy relevantes internacionalmente, pese a cuestiones que pueden resultar problemáticas si persisten durante plazos largos. Los recientes salones inmobiliarios en ambas ciudades han puesto de relieve las buenas expectativas que existen. Hay un factor estabilizador fundamental en el hecho de que el tipo de interés permanecerá tiempo en los niveles actuales, y el BCE sólo empezará a reconsiderar el tema –lo que no quiere decir que introduzca cambios– en el verano de 2019; por lo demás, reinvertirá y no reducirá los casi 2,7 millones de millones de euros de deuda pública y privada que tiene en su balance. La continuidad de estos tipos tan bajos es el mejor elemento de estabilidad para la actividad inmobiliaria, no sólo por lo barato de la financiación, sino por la abundante liquidez y la falta de alternativas de inversión que ofrezcan rentabilidades recurrentes. ¿Qué segmentos del mercado serán, en su opinión, los más activos el próximo año y por qué? Todos los subsectores inmobiliarios seguirán siendo activos. Las naves logísticas tienen demanda por el comercio “online”, franquicias, “retail”, y grandes empresas. Es un subsector donde están presentes en la construcción, los brazos inmobiliarios de las compañías de seguros, que no especulan sino que hacen carteras y buscan rentabilidades recurrentes en el entorno del 5%. Sin embargo los centros y espacios comerciales son un mercado maduro en toda Europa; asimismo, las operaciones con hoteles están dando rentabilidades bajas –por debajo del 4%-, debido a la fuerte demanda inversora y las limitaciones de las zonas donde se ubican: grandes capitales, zonas de costa, o proyectos a gran escala muy específicos–. En cuanto a la vivienda, hay una fuerte actividad de compraventa, tanto institucional como finalista, pero la promoción y construcción no se corresponde con la misma. ¿Quiénes cree que serán los principales dinamizadores del mercado en 2019? Las socimis tienen una actividad muy diversa, al igual que los fondos de inversión, y sociedades no cotizadas que gestionan activos inmobiliarios, principalmente bancarios. Hay una gran competencia entre las mismas por unos activos que son forzosamente limitados. Las entidades bancarias tienen como es sabido una fuerte presión por parte del BCE para sacar activos de sus balances, lo que lleva a que este año se espera que se den operaciones cerca de los 90.000 millones de euros (de las cuales 56.000 son de las tres principales entidades españolas). Este es, sin duda, un elemento dinamizador del mercado, y con influencia en los precios ya que las rebajas sobre valor contable en la operaciones primarias –para activos que se encuentran bien provisionados– están entre el 50 y 80%. Tampoco hay que olvidar que los plazos corren para Sareb, que tiene que desprenderse de sus carteras. Aunque todos los sectores y circunstancias expuestas son dinamizadores del mercado, el análisis de la dinámica de la vivienda es quizás el que más expectativas crea, pues el auge, caída, y recuperación del sector inmobiliario se ha asociado principalmente a ella. Actualmente, el 90% de las casi 500.000 viviendas que se vende son usadas, aunque hay mucha vivienda no finalista, para invertir; la dinámica vendría de la obra nueva, pues hace 10 años más de la mitad de las viviendas que se vendían eran nuevas. Se terminarán en 2018 unas 58.000 viviendas, y a la lentitud de la oferta se añade que más de un tercio de las viviendas en stock están en áreas sin demanda. Los precios muestran mucha dispersión en torno a la media de 1.588 euros por metro cuadrado, aunque en general crecen a una tasa cercana al 4%; también el alquiler crece de media un 4%. En España, el esfuerzo para adquirir una vivienda está en 7,27 años de renta media bruta, pero pese a esta dificultad, aun se revela una preferencia a comprar frente al alquiler. En estos datos está la dinámica del mercado de la vivienda para 2019, y para los demás sectores, en las variables que hemos mencionado, que pueden sintetizarse en la presencia de actores muy profesionalizados, algunos mercados maduros (centros comerciales, hoteles), otros con más recorrido (oficinas, logística), y un entorno que sigue definido por tipos de intereses que permanecerán muy bajos, y falta de alternativas que generen flujos sostenidos de rentas. En cuanto a su compañía ¿Cómo ha sido este año que termina para Euroval? 2018 ha sido un ejercicio con muchos contrastes y grandes proyectos que ha requerido y requieren gran gestión y flexibilidad. Hemos potenciado mucho los servicios de valor añadido como la creación de departamentos especializados de soporte a entidades financieras y servicers – que realizan funciones de control de la calidad técnica y de los valores en los informes de tasación realizados por otras tasadoras–, pricing o fijación de precios de activos –para decisiones de venta o arrendamiento–, o valoración de carteras para decisiones de inversión, entre otros. También hemos desarrollado el equipo comercial en determinadas zonas donde el cliente directo –empresas, promotoras, organismos públicos, despachos o particulares– están confiando en nosotros, hemos creado una solución muy ágil online para la contratación directa de nuestros servicios. ¿Qué hitos principales han marcado su actividad? Los principales proyectos que destacaría de este ejercicio han sido dos principalmente, el proyecto de Renovación de las Aplicaciones Corporativas de Euroval, en siglas RACE. Es un proyecto a tres años totalmente innovador que está transformando nuestras aplicaciones corporativas. Desde su comienzo a principios de año, nos ha permitido ya la incorporación de varias mejoras, facilitando la atención a nuestros clientes, la reducción de los tiempos de entrega, aumentando la seguridad, personalizando todavía más el servicio y mejorando la productividad tanto de la red de tasadores como de todos los departamentos internos que intervienen en el proceso. Además toda el conocimiento que nos está aportando la metodología Agile de trabajo, la estamos aplicando a la gestión de cualquier proyecto de la empresa, lo que nos aumenta nuestra rapidez y flexibilidad de respuesta antes los numerosos retos a los que nos enfrentamos. Y el contrato de Peritaciones Judiciales de la Comunidad Valenciana. Es el contrato más relevante que hay a nivel nacional y hemos sido elegidos para la prestación del servicio, lo que nos sitúa como empresa puntera de esta categoría. Estamos gestionando con gran satisfacción entre 15.000-20.000 peritaciones al año repartidas por más de 750 juzgados. ¿Nos puede adelantar previsiones y líneas de actuación de Euroval para 2019? Nuestras líneas de actuación son múltiples, están enfocadas en ofrecer nuevos servicios personalizados a nuestros clientes, Project monitoring para promotoras o entidades financieras, auditoría y validación externa de informes, valoración de empresass, patentes y marcas y ampliar nuestros servicios online de valoración. [ ] Nº 95 - Noviembre – Diciembre 2018