PUNTOS DE VISTA: JOSÉ MANUEL SÁNCHEZ

Director en el área de Real Estate de BDO OBSERVATORIO INMOBILIARIO: ¿Cómo ha sido, a su juicio, el comportamiento del sector inmobiliario en 2018?  El comportamiento en 2018 ha sido magnífico para todo el sector, con algunos claroscuros debidos a variables extrínsecas al mismo mercado, como son las políticas y las jurídicas. En los mercados más profesionales, como son los usos terciarios, estamos en un momento dulce en los relacionados con los usos empresariales, particularmente oficinas (sobre todo en Madrid) e industrial o logística, por otro lado vivimos un momento de reajuste como es el caso del retail, donde la compra online todavía no está claro cómo afectará a los centros comerciales a medio plazo. En lo referente a la vivienda, percibimos que la producción es ahora la décima parte que en el periodo 2004-2007, y experimenta un incremento anual progresivo, pero por debajo de las previsiones de demanda; a su vez, la cuestión fiscal respecto a los Actos Jurídicos Documentados ha hecho que las entidades financieras hayan podido estarse replanteando el ritmo de concesión de hipotecas este último trimestre, habiendo estado a la espera de la decisión judicial tomada hace pocas semanas. ¿Cómo ve la situación para 2019? ¿Influirán sobre las perspectivas del sector y la inversión en el mismo la situación internacional, la situación política nacional, la celebración de elecciones o la situación en Cataluña? ¿De qué manera? ¿Qué segmentos del mercado serán, en su opinión, los más activos el próximo año y por qué?  Sin duda el 2019 es un año de enormes expectativas tanto desde el punto de vista de la inversión profesional como desde la potencial compra de vivienda. Tengamos en cuenta que las variables macro siguen siendo positivas, aunque exista una moderación en lo referente al PIB, que es el que tira de los usos empresariales directamente y por tanto la demanda se estabilizará. Por otro lado, el gasto de los hogares deceleró su crecimiento, y esto influye en las ventas de los comercios y por tanto se prevé una estabilización de las rentas. En lo referente a la vivienda las oportunidades son claras dado que seguimos en producciones muy bajas de obra nueva y ventas crecientes en el sector de las segundas transmisiones. Esto quiere decir que las ventas siguen remontando, llegando a niveles previos a la crisis, pero en el segmento de la segunda mano, no en las de obra nueva, pero probablemente debido a su baja producción. En lo que respecta al mercado de suelo, el 2019 se caracterizará, si las variables macro continúan como hoy y persiste una generación tan baja como este año de nuevos suelos finalistas, porque seguirá el incremento del precio del suelo. Las elecciones municipales siempre son una gran incógnita en los valores de suelo, puesto que el riesgo aplicado a dichas operaciones, en suelos en gestión y planeamiento, se vuelven inciertas por cambios políticos. Tengamos en cuenta que el suelo nuevo en el mercado depende de forma casi directa de la administración pública. En lo que respecta a comunidades autónomas concretas no creo que sea oportuno entrar a pormenorizar, puesto que la inversión total en España se distribuirá según vayan evolucionando los acontecimientos locales, otra cosa es la tasa de riesgo que se aplique en una zona concreta por inseguridades jurídicas, por ejemplo. ¿Quiénes cree que serán los principales dinamizadores del mercado en 2019?  Creo que la producción de viviendas y por tanto el mercado de suelo es clave en el 2019, por lo comentado anteriormente, que, recapitulando, significa que si las compras de viviendas suben y no se producen nuevas viviendas, la promoción inmobiliaria estará caliente y por tanto los promotores tienen mucho que decir en este aspecto. En lo que refiere a otros mercados, claramente la logística y almacenaje despuntan, ya que las ventas online se siguen incrementando de forma muy significativa, y esto a su vez crea alguna incertidumbre en el mercado de los centros comerciales. En el caso del comercio de calle vemos que las tiendas siguen funcionando bien en zonas estratégicas y quizá en zonas más secundarias y periferias siga la misma dinámica. En cuanto al mercado de oficinas, la contratación de superficies está directamente relacionada con la creación de empresas y por tanto con las variables macro, el Brexit parecía haber sido una buena oportunidad para este mercado, pero hemos podido dejar pasar una buena circunstancia, aunque en cualquier caso es una cuestión casi política. En cuanto a su compañía ¿Cómo ha sido este año que termina para BDO? ¿Qué hitos principales han marcado su actividad? Este año, en lo que se refiere a real estate hemos consolidado el trabajo de los últimos dos años, en los que se ha creado el departamento como tal, cerrando las primeras operaciones de suelo, con casos de repercusión mediática y con otros que, por cuestiones de confidencialidad, no podemos comentar. Pero podríamos decir que nos hemos consolidado como referente en la transacción de suelo. En lo que respecta a las valoraciones seguimos fortaleciendo la línea con compañías cotizadas y grandes portfolios. Somos un equipo que trabaja con un número limitado de empresas con el fin de dar la mayor calidad, atención y trato a los clientes, podríamos decir que somos más artesanos que superproductores de valoraciones. ¿Nos puede adelantar previsiones y líneas de actuación de BDO para 2019?  En lo que se refiere al departamento de real estate, y dado que la consolidación ya se ha producido a lo largo de este año, lo que nos queda es incrementar nuestro portfolio de transacciones dado que ahora somos otro de los referentes en este sentido en operaciones de suelo; en la parte de valoraciones crecer de forma orgánica para ganar cuota de mercado en cotizadas y grandes portfolios de valoración sin perder la esencia de trabajo meticuloso, y en lo que se refiere a consultoría inmobiliaria estamos reforzando los vínculos con otras líneas de negocio de BDO realizando trabajos conjuntos, por ejemplo dando soporte a auditoría o valoraciones (de compañías), colaborando con M&A en las operaciones societarias de componente inmobiliario o con management consulting para trabajos de optimización de procesos ligados a inmobiliaria como con servicers y su operativa de trabajo. En general nuestras previsiones son optimistas, aunque prudentes, y basadas en un trabajo de fondo profundo y que en los dos últimos años nos ha llevado de empezar un proyecto nuevo a ser otro player del mercado. [ ]   Nº 95 - Noviembre – Diciembre 2018