· Para 2014 se aprecian síntomas de recuperación del mercado residencial, aunque los precios continuarán en un descenso moderado · La producción de nuevas viviendas debería reactivarse como muy tarde en el segundo semestre de 2015 para no generar tensiones de demanda
28 de enero de 2014.- La necesidad de vivienda ha disminuido considerablemente durante la crisis y el suelo de demanda se alcanzará este año, en torno a las 100.000 unidades y se prevé una cantidad similar para 2015. Según Tinsa, el excedente de viviendas se sitúa en torno a los 400.000 inmuebles, de ellos la tasadora extrae unas 100.000 hasta 2016, que serán adquiridas tanto en compra como en alquiler -en torno al 20% en alquiler y el 10% vacacionales-- dejándolo en 300.000 inmuebles. Además, existe una bolsa adicional de unas 105.000 de viviendas en manos de pequeños inversores y de la Sareb, prácticamente a partes iguales, que prevén su venta en el largo plazo, con lo que a inicios de 2016 el 'stock' quedaría reducido aún más, hasta las 195.000 viviendas. A partir de ahí, de mantenerse el suelo de demanda en 100.000 unidades y una vez restablecido el acceso al crédito, el excedente de inmuebles desaparecería a lo largo del segundo semestre de 2017. No obstante, como señala el director general comercial de Tinsa, Íñigo Valenzuela, "habrá mercados que hayan liquidado antes sus stocks'". También, el director de Comunicación y Marketing de Tinsa, Raúl García, ha avanzado que la absorción de la sobreoferta se iniciará en zonas como Baleares o Canarias, donde ya crecen las compraventas y se moderan los precios; los centros consolidados de las ciudades, en los que siempre existe una fuerte demanda y poca oferta; por las zonas donde el producto no se ha quedado obsoleto y por las regiones consolidadas de costa. Ante este horizonte de liquidación del excedente, Tinsa apunta que la producción de nuevas viviendas debería reactivarse como muy tarde durante el segundo semestre de 2015 para no provocar tensiones de demanda y de precios en el mercado. 2014: SÍNTOMAS DE MEJORA EN EL MERCADO Y PRECIOS EN LIGERO DESCENSO En cuanto a la evolución de los precios, que han caído un 39,4% de media desde máximos, Raúl García estima que el descenso se irá moderando en 2014, desde tasas cercanas al -7,2% registrado en noviembre de 2013, ya que el dato de diciembre del pasado año (- 9,2% interanual) no es significativo al verse afectado por el efecto fiscal que produjo en 2012 por la eliminación de la deducción por compra de vivienda, según García. Para 2014, Iñigo Valenzuela advierte síntomas de mejora, en mayor o menor medida, en cuatro factores críticos del mercado inmobiliario: confianza, empleo, stock y crédito, lo que le permite afirmar que "estamos en la zona más baja de la curva". Señala que ya se detecta crecimiento en algunos mercados, aunque, dada la diversidad del mercado inmobiliario, "la recuperación va a ir por barrios". En esta senda hacia la recuperación, por ejemplo se sitúa la actividad de los compradores extranjeros, que incrementaron sus compraventas de pisos en el tercer trimestre en un 33,8% respecto al mismo periodo de 2012, en el caso de los no residentes, y en un 20%, en el de los residentes. Las previsiones de Tinsa apuntan que durante 2014 se mantendrá esta tendencia, tanto para primera como para según da residencia. Otro agente dinamizador del mercado son los grandes fondos de inversión que se están haciendo con la gestión de las divisiones de activos inmobiliarios de la banca con grandes descuentos y que, según Valenzuela, "tratarán de venderlos al mayor precio posible". En el caso de las Socimis, García cree que "podrían reactivar el alquiler", aunque aún hacen falta, a su juicio, mayores incentivos para su constitución, con lo que el verdadero tirón de los arrendamientos vendrá en 2014 y años sucesivos, según Tinsa, por los cambios en el mercado laboral. Iñigo Valenzuela apunta asimismo que el mecanismo que rige las Socimis, al ser similar al de los REITS, "es sobradamente conocido por los inversores internacionales, que pueden encontrar en estas sociedades un instrumento de inversión de confianza". En cuanto a la Sareb, consideran no ha tenido gran impacto en la dinamización del sector en 2013 desde el punto de vista puramente comercial, aunque sí un "papel crítico" para la recuperación de la confianza de los inversores mayoristas. MÁS ALLÁ DE LA VIVIENDA Para Tinsa, los mercados españoles de inmuebles de uso terciario comienzan a despertar el interés de los inversores internacionales. Por el momento la actividad se mantiene en niveles reducidos y registra una acusada polarización a favor de las localizaciones y productos de calidad. Señalan que la producción de oferta está "paralizada", con lo que el incremento de la demanda podría ocasionar "movimiento violentos de precios" y añaden que "la secuencia del cambio del ciclo en los mercados de inmuebles de uso terciario podría iniciarse a partir de su estabilización a lo largo de 2014 y 2015". Consideran que la mejora de la actividad económica en 2015 y 2016 "debería estimular la demanda de espacios de trabajo; la recuperación de la confianza se asociaría al incremento del consumo; éste al de la demanda de espacios comerciales o de almacenamiento, incidiendo favorablemente sobre el nivel de precios tras años de retrocesos". Esta situación llevará a que, según Tinsa, a medio plazo la promoción de inmuebles terciarios se reanudará ·ya sea bajo pedido llave en mano o en régimen abierto". No obstante, insisten en que en un mercado polarizado, los activos menos favorecidos tendrán más dificultades en cuanto al horizonte temporal de la recuperación y a la intensidad de la misma.