España tiene una enorme oportunidad y una obligación de desarrollar el segmento de vivienda asequible. Por eso Fondviso, fondo de inversión socialmente responsable, propone un modelo que une el sector privado con el público, dando instrumentos reales a las administraciones para hacer políticas de vivienda asequible. Toni Bosch, director de inversiones alternativas inmobiliarias de Solventis, grupo financiero que ha lanzado el fondo, destaca que se necesita un modelo competitivo, que cada comunidad autónoma no hable un idioma diferente, que permita entrar el capital a raudales y pueda homogeneizar esa necesidad de los ciudadanos.
¿En qué punto está su objetivo de alcanzar los 650 millones de inversión en vivienda asequible?
Toni Bosch: El objetivo central son 500 millones de euros de capital, con un tope máximo que podemos ampliar a 650 millones. Teniendo en cuenta la demanda que tenemos actualmente y el valor que aportamos a través del modelo de inversión diferencial del fondo, estamos apostando por llegar al máximo.
La incorporación de capital se cierra definitivamente en junio de 2025, pero el primer cierre está cifrado para el 31 de marzo de 2024 con un objetivo de 200 millones de euros. Esto dará comienzo a las operaciones, que pensamos iniciar en el primer semestre del año. En la primera quincena de septiembre empezamos la fase de fund rising y evoluciona muy bien.
¿Cuál es el perfil de los inversores?
T.B: Nos dirigimos principalmente al inversor institucional público y privado. En el ámbito privado hay dos tramos. Unos son los inversores extranjeros, como fondos soberanos que invierten en infraestructuras, especialmente sociales como hospitales, centros educativos y affordable housing. Hay fondos de inversión de infraestructuras en el segmento green field, que supone el desarrollo de la infraestructura.
En el ámbito nacional hay fondos de pensiones nacionales, compañías de seguros, instituciones financieras y family offices a partir de cierto tamaño. Nuestro modelo genera unos flujos con una visibilidad de rentas elevada, parcialmente cobertura contra la inflación y no asume riesgo operativo.
Actualmente el family office tiene menos posibilidades de poder invertir en el residencial español en el desarrollo de oferta pública. La aparición de Fondviso les aporta un nuevo segmento de diversificación.
¿Qué contactos están teniendo con las administraciones públicas y qué interés están mostrando por el modelo?
T.B: La tesis de inversión de Fondviso aporta a la Administración una colaboración público-privada diferencial. Hemos tenido muy buena aceptación en el testeo que hemos hecho en los tres niveles de la Administración Pública. Cada región tiene sus peculiaridades demográficas, de capacidad de inversión y de necesidades por parte de la demanda. Dedicamos mucho tiempo a escuchar y entender estas necesidades para enriquecer el modelo de colaboración público-privada.
El modelo de colaboración público-privada de Fondviso es muy flexible y se puede adaptar a todas las necesidades del territorio y de todas las administraciones públicas, que tienen que cubrir una demanda de vivienda social.
“La tesis de inversión de Fondviso aporta a la Administración una colaboración público-privada diferencial”
¿Qué parque de viviendas tienen previsto desarrollar?
T.B: Con el importe máximo de 650 millones podríamos desarrollar en torno a 12.000 viviendas en todo el estado español. La tipología dependerá de las zonas.
¿Cuáles son las ubicaciones por las que quieren optar?
T.B: Nuestro modelo concibe la vivienda como una infraestructura. Para nosotros es igual dónde esté ubicado el m2 de techo. El parque de vivienda, entendido como una infraestructura nacional, debe estar en todos los sitios donde se necesita vivienda, sin importar la situación geográfica, la perspectiva de revalorización o de crecimiento de la población. Aun así, hay seis comunidades autónomas que concentran la mayoría de la población. De los más de 8.000 municipios del estado, 170 copan más del 40% de la ciudadanía. Vamos a implantarnos en toda España y el 60% de la cartera estará concentrada inicialmente en seis regiones que son las que aglutinan mayor población.
¿Cuáles son los principales obstáculos que observan para la construcción de vivienda asequible?
T.B: El déficit de acceso a la vivienda se explica por una mala estructuración de la oferta del mercado de alquiler. La oferta privada se está desarrollando gracias a la entrada de mucho capital en Build to Rent, también condicionado por el entorno macroeconómico.
La parte de la oferta que se ha quedado más rezagada ha sido la pública. La cartera que gestiona directamente la Administración está formada por unos 290.000 activos, lo que supone un 1,6% de los 18,4 millones de viviendas principales que hay en España. Eso es insuficiente, cuando los niveles europeos están en torno al 15%. El Gobierno marca un objetivo del 20% en 10 o 15 años.
Fondviso puede cubrir las necesidades de la Administración Pública. Ese desarrollo de la oferta pública asequible no debe verse condicionado por los recursos de la Administración, tanto por el presupuesto de inversión como por el impacto en la deuda. Esa oferta no solo tiene que estar en las zonas muy tensionadas, sino en cualquier sitio donde haya esa necesidad. Eso implica desarrollar un modelo que permita, por el lado privado, desarrollar el parque y que esté en la mayor parte del territorio. Por último, la Administración debe disponer del parque para aplicar políticas públicas en el territorio.
“Con el importe máximo de 650 millones
podríamos desarrollar en torno a 12.000
viviendas en todo el estado español”
¿En qué se basa ese modelo que permite tratar la vivienda como una infraestructura?
T.B: El modelo propone a las administraciones públicas un modelo de colaboración público-privada de compartir riesgos. En nuestro caso la administración asume el riesgo de alquilar o no la vivienda, cobrar o no las rentas y la privada el riesgo de desarrollo (desviaciones en costes, en plazos…).
Otro pilar es la sostenibilidad. Si construimos viviendas muy eficientes energética e hídricamente, vamos a reducir el coste de suministros que paga el inquilino. Conseguimos rebajar el coste de habitabilidad.
El objetivo es reducir el riesgo al capital privado, porque no asume la operación del activo ni el riesgo normativo, para que pueda entrar en masa, sustituir los recursos de la Administración Pública y acelerar el desarrollo de la oferta.
El segundo objetivo es aportar eficiencia a los recursos públicos, para con la misma cantidad hacer más viviendas. Por último, la meta es reducir el coste de habitabilidad de los inquilinos como mínimo en un 30%. Esto se consigue desarrollando las viviendas con un modelo de infraestructuras.
Cada actor recibe una rentabilidad en función del riesgo que asume. Cuando el inversor se centra solo en el desarrollo puede optimizar todo el coste de inversión. Eliminamos el margen del promotor porque autoconstruimos. Cada una de las filiales participadas por el fondo desarrolla cada uno de los proyectos. Otro margen que eliminamos es el contratista principal. Asumimos nosotros los riesgos de desarrollo y de construcción y contratamos por lotes. Vamos al industrial final y ahí también reducimos márgenes intermedios.
Tenemos la estructura financiera desde el principio. El inversor se centra operacionalmente en ser muy eficiente. Incorporamos todo el modelo de industrialización y esto permite reducir un 24% el coste de inversión. La iniciativa privada también se encarga de mantener el activo. Al ceder las viviendas a la Administración Pública, esta se centra en identificar qué riesgos quiere asumir y eso tiene que ver con la política social que quiera implementar en cada momento en cada territorio.