De izquierda a derecha: Jaime Montalvo, director de proyectos de Invest in Spain; Sandra Daza, director general de Gesvalt; Julien Sausset, director de MIPIM y Xavier Serramalera, socio de Roca Junyent, durante el encuentro organizado por MIPIM en Madrid.
"A España se la ve internacionalmente como un mercado con gran potencial. Los inversores piensan que este es el momento de invertir en España", ha señalado el director de MIPIM, Julien Sausset, en el encuentro
"El sector inmobiliario: presente y futuro", organizado por este salón inmobiliario internacional que se celebrará en Cannes (Francia) del 15 al 18 de marzo. El encuentro de Madrid ha estado esponsorizado por Gesval y Roca Junyent.
Sausset ha puntualizado no obstante que "lo que falta es que los actores del mercado español expliquen hacia afuera las oportunidades de inversión inmobiliaria que ofrece este mercado", al tiempo que se ha destacado "la muy buena imagen política" que tiene España en el exterior. En este sentido, el responsable de MIPIM ha presentado este evento como un foro en el que compiten países y ciudades para captar inversión internacional de los cinco continentes.
Julien Sausset se ha referido durante su intervención a una serie de tendencias que están marcando ya el futuro del sector inmobiliario como son la innovación (digital y de productos de construcción), la conectividad global, "la transformación de la economía tradicional del inmobiliario de una economía de productos a otra de servicios", o la transformación profunda de los espacios de trabajo y de las formas de interactuar en los mismos.
Optimismo moderado
Por su parte, Sandra Daza, director general de Gesvalt se ha referido a las previsiones que se abren al sector inmobiliario español, a las que ha calificado de "optimismo moderado". Para Daza, que ha valorado positivamente el comportamiento de los fundamentales económicos de nuestro país, "fruto del esfuerzo de todos", se evidencian cuatro tendencias para el sector inmobiliario: la activación de la financiación, el fortalecimiento de la demanda, la estabilización de los precios, "no una espectacular mejora" -matizó- y una mejora de la capacidad de endeudamiento.
La responsable de Gesvalt ha destacado la reducción de la ratio de crédito deudor, que ha bajado un punto de 2014 a 2015, hasta situarse en el 5,1%, al tiempo que aumenta el número de créditos concedidos. No obstante, también ha llamado la atención sobre el hecho de que en el último ejercicio "el 15% de los préstamos concedidos tenían un LTV superior al 80% y eso nos debería hacer pensar".
Sandra Daza ha calificado el comportamiento del sector inmobiliario español como "dual". "El no residencial es un mercado de ciudades y el residencial es más un mercado de calidad del producto y localización". Ha corroborado el aumento importante de la inversión en activos no residenciales, que han supuesto un incremento del 60% en el número de operaciones entre los dos últimos años. En cuanto al residencial, "hemos visto un cambio de tendencia, especialmente con un incremento de las operaciones sobre vivienda usada", no obstante, ha recordado que "todavía un 30% de las capitales de provincia seguían registrando caídas en el precio de la vivienda en el tercer trimestre de 2015".
Por último, Daza ha destacado la mejora de la financiación tanto de las empresas como la capacidad financiera de las familias. En este sentido, también ha puesto en evidencia las diferencias del mercado financiero español, con respecto a la realidad internacional; así, mientras en España el 97 % del crédito es concedido por la banca, fuera la financiación bancaria apenas cubre el 56 %.
Atraer inversión extranjera
A continuación, Jaime Montalvo, director de proyectos de Invest in Spain (ICEX), ha afirmado que "España ha recuperado la inversión extranjera y en ello ha tenido un peso muy importante el sector inmobiliario", que ha representado el 29% del total. Como factores concurrentes para esta situación están "la mejora económica, la mejora de la competitividad y la estabilidad que ofrece España a los inversores". Todo ello llevará a que, según afirma el directivo del ICEX, se cerrará 2015 con un crecimiento de la inversión extranjera superior en un 20 % a la de 2014.
En cuanto a los segmentos del mercado en los que los inversores internacionales se han mostrado más activos, Montalvo ha señalado los de oficinas, espacios comerciales, naves industriales y logísticas y residencial, y reitera que "sigue habiendo mucho atractivo para los inversores inmobiliarios en España".
De izquierda a derecha: Fernando Encinar, cofundador de Idealista; Javier Zarrabeitia, director general de Merlin Properties y Xavier Sarramalera, socio de Roca Junyent.
Tras este primer bloque de intervenciones en este foro organizado por MIPIM se abrió un segundo panel - que al igual que el primero también fue moderado por Xavier Serramalera, socio de Roca Junyent- en el que han intervenido Fernando Encinar, cofundador de Idealista y Javier Zarrabeitia, director general de Merlin Properties.
Un sector residencial a varias velocidades
Para Fernando Encinar, la transformación digital ha llegado al sector inmobiliario, aportando más transparencia al mercado. Esta transformación digital ha provocado, a su juicio, otras tres "revoluciones": la de las empresas de comunicaciones, con un incremento exponencial de la conectividad; la de la industria de contenidos y la del software (ordenadores, tablets, smartphones...).
En relación al mercado residencial, Encinar afirma que "la crisis en Madrid ha terminado", ya que existe "un patito enorme de comprar casa y es muy difícil salvo casos puntuales, que los precios bajen en Madrid". Asimismo, señala "tres velocidades en el mercado residencial". En primer lugar y destacada está Barcelona "que está en ritmos pre-crisis"; a continuación sitúa a ciudades como Madrid o Sevilla que están teniendo un buen comportamiento y, por último, otro grupo de ciudades en los que los precios seguirán cayendo. Este fenómeno se acentuará por el movimiento migratorio interno "desde ciudades en las que no se crea empleo hacia las que sí lo están haciendo".
Por último ha señalado que el mercado residencial español no está ante una nueva burbuja, sino que "por fin entramos en una fase de normalidad y racionalidad".
Recuperación del segmento de oficinas
Javier Zarrabeitia, director general de Merlin Properties, ha realizado un recorrido por el pasado, presente y futuro del inmobiliario español, con especial dedicación al segmento de oficinas, en lo que ha definido como etapas de auge, paralización y recuperación.
Para este representante de la principal SOCIMI española "el mercado inmobiliario está recuperándose y las perspectivas son buenas comparadas con otras ciudades europeas". Ha señalado que en 2016 no hay proyectos de obra nueva de oficinas en Madrid, sino que serán todo rehabilitaciones. En este sentido, ha expuesto que los edificios que se han rehabilitado en los dos últimos años han podido subir sensiblemente su nivel de rentas, hasta situarlas por encima de los 26 euros mensuales por metro cuadrado.
Zarrabeitia estima que en 2016 se moverán importantes volúmenes de inversión "pero inferiores a los de 2014 y 2015" y afirma que en este aspecto "se nota la incertidumbre política". También afirma que el alquiler de oficinas aumenta, pero a un nivel inferior de lo previsto, en parte al factor psicológico entre los empresarios que supone la cercanía y el recuerdo de la crisis y sus secuelas.
El director general de Merlin se ha referido al aumento de la ocupación de espacios, al optimismo a nivel macroeconómico, al hecho de que los alquileres sigan siendo bajos o la vuelta de la financiación. Todo ello le lleva a pronosticar que "en los próximos cinco años las rentas de las oficinas pueden acumular una subida del 30%". Por último, cree que en el futuro se llegará a la constitución de socimis especializadas en el sector residencial, como ya está ocurriendo en otros sectores como el comercial o el hotelero.
