Mercado de oficinas en Madrid y Barcelona en 2015

Pelayo Barroso Olazábal Director Análisis e Investigación de Mercados de Aguirre Newman El ciclo económico expansivo iniciado por la economía española hace aproximadamente dos años se ha consolidado a lo largo del año 2015 con un crecimiento estimado del PIB del 3,2%. Esta mayor actividad económica se está trasladando al mercado de oficinas que ha mostrado un comportamiento claramente expansivo tanto en el caso del mercado de usuarios (alquileres) como en el de inversión. La contratación de espacios de oficinas, en los mercados de Madrid y Barcelona durante el año 2015 ha tenido un comportamiento muy positivo. En el caso del mercado de Madrid, la demanda de espacios de oficinas ha registrado un incremento del 32,6%, alcanzándose la cifra de 572.967 m² frente a los 432.195 m² que se registraron en el total del año 2014. Mientras, la contratación bruta en Barcelona ha aumentado significativamente, incrementándose un 41,6% con respecto al pasado año 2014, hasta situarse en los 410.447 m². Uno de los parámetros clave que vienen a confirmar la evolución positiva del mercado de oficinas es el comportamiento de la tasa de disponibilidad. Esta ha pasado, en el caso de Madrid, desde un 13,4% en diciembre 2014 al 11,7% en diciembre 2015. El escaso número de nuevos proyectos con superficie disponible y los excelentes niveles de contratación registrados, han hecho que la desocupación se reduzca en más de 210.000 m², siendo actualmente la superficie para ocupación inmediata de 1.496.317 m². En Barcelona, la tasa de desocupación ha continuado descendiendo a buen ritmo hasta llegar al 11,50% del stock a finales de 2015. Actualmente existen 676.605 m² de espacios de oficinas disponibles; habiéndose reducido la disponibilidad en 128.701 m² durante los últimos 12 meses. Durante el año 2015 se ha producido un incremento generalizado de las rentas en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona. Mientras en Madrid se ha registrado una subida media de 6,6% anual, destacando el incremento en las precios máximos de los edificios "prime" del Centro del Distrito de Negocios, donde han pasado de niveles de 29 €, a finales de 2014, hasta máximos de 33 € en 2015. La renta media en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) ha subido hasta los 26,36 €/ m²/mes, mientras que las rentas medias en la zona Descentralizada (DEC) alcanzan los 11,38 €/m²/mes. En el mercado de Barcelona, al igual que en el de Madrid, el buen comportamiento de la demanda, la prácticamente nula nueva oferta y la mejora de la disponibilidad, ha hecho mejorar las rentas sensiblemente, habiéndose registrado un incremento anual medio del 9,1%. Las rentas medias en el Centro del Distrito de Negocios suben hasta los 16,01 €/m²/mes, lo que significa un incremento de prácticamente el 2,3% con respecto al 2º semestre de 2014. Finalmente, cabe destacar el extraordinario comportamiento del mercado de inversión. Durante el año 2015 se ha alcanzado un volumen de inversión en el entorno de los 5.400 millones de euros en los dos principales mercados de oficinas de España, Madrid y Barcelona. Este nivel de inversión es, conjuntamente con el observado en el año 2007, el más elevado de toda la serie histórica y supone duplicar la cifra de inversión registrada durante el año 2014. La diferenciación por mercados permite establecer que el 83% del volumen de inversión se ha concentrado en el mercado de Madrid, mientras que el 17% restante han sido operaciones realizadas en el mercado de Barcelona. Al igual que en 2014, ha sido clave la importante actividad compradora llevada a cabo por tres tipologías de inversores: socimis, fondos institucionales y compañías inmobiliarias. Es especialmente relevante la capacidad de inversión de las socimis, que han representado el 45% del total operaciones de inversión. Los fondos institucionales, que han representado un 36% del número total de operaciones realizadas, siguen reflejando el importante interés por parte de esta tipología de inversores por el mercado de oficinas de Madrid y Barcelona. Finalmente, la compañías inmobiliarias, que han representado el 10%, muestran una actividad creciente en la compra de inmuebles ya sea en rentabilidad o para rehabilitar, con Colonial y GMP a la cabeza de este grupo. La tasa de rentabilidad ha continuado ajustándose a la baja durante 2015, hasta niveles del 4,25%-4,5% en el mercado "prime" de Madrid, aunque algunas operaciones se han cerrado incluso por debajo del 4,0%. Mientras en Barcelona, la tasa de rentabilidad inicial se ha situado en el 4,5%-5,0% para los mejores activos. En el resto de mercados (resto de la ciudad y periféricos), se ha observado igualmente un proceso de contracción en la tasa de rentabilidad inicial que, junto con el incremento de las rentas de alquiler, ha impulsado los valores capitales.   Nº 78 - Enero - Febrero  2016