Madrid y Palma de Mallorca, las capitales donde más subió el precio de la vivienda en el primer trimestre

• Madrid, con un incremento del 17% en el último año, y Palma de Mallorca, con un 14,7%, destacan como las capitales más dinámicas en el primer trimestre, por delante de Barcelona (+11%) y Pamplona (+10,4%). Los datos de Tinsa muestran que el mercado sigue evolucionando a diferentes velocidades: hasta 23 capitales españolas muestran en el primer trimestre valores inferiores a los de hace un año

• El precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en España se incrementó un 3,8% interanual en el primer trimestre de 2018, según el dato provisional de la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales

• El plazo medio de venta de una vivienda desciende hasta 8,3 meses. La ciudad de Madrid lo recorta hasta 2,4 meses, la mitad que en Barcelona (4,8 meses)

  4 de abril de 2018.- Las ciudades de Madrid y Palma de Mallorca destacan en el primer trimestre como las capitales donde más se ha incrementado el precio medio de la vivienda terminada (nueva y usada) en el último año: un 17% y un 14,7%, respectivamente. Se trata de una evolución muy superior al 3,8% que se encareció de media la vivienda en España, según la publicada hoy por Tinsa. El dinamismo registrado en la ciudad de Madrid, que ha recuperado algo más de un tercio del valor perdido durante la crisis, se refleja también en el acortamiento del plazo de venta, que se sitúa en 2,4 meses, la mitad que en Barcelona. "Madrid lidera la evolución positiva de la vivienda, a la que se suman con fuerza otras capitales como Valencia, Sevilla o Palma de Mallorca. Barcelona, sin embargo, permanece estancada en el mismo nivel de precio desde hace tres trimestres debido al efecto combinado de un descenso en la demanda y el aumento de la oferta, que se drena con mayor lentitud. Como consecuencia, la Ciudad Condal ha pasado de un tiempo medio de venta de 3,4 meses en el tercer trimestre de 2017 a 4,8 meses durante el primer trimestre de 2018", afirma Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa. El precio medio de la vivienda terminada en España se situó en el primer trimestre de 2018 en 1.285 €/m², un 3,8% más que en el mismo periodo del año anterior. Desde que alcanzara su punto de inflexión en 2015, el mercado residencial español ha recuperado un 7,2% de su valor y se sitúa en niveles del segundo trimestre de 2013, un 37,2% por debajo de los máximos alcanzados en 2007.

Subida casi generalizada en todas las comunidades autónomas

La gran mayoría de las comunidades autónomas han incrementado sus precios medios en el último año. Las comunidades autónomas con mayor dinamismo en este periodo fueron la Comunidad de Madrid, donde la vivienda se ha encarecido un 15,5% respecto al primer trimestre de 2017,  seguida de Navarra, con una subida del 12,1%, y de Islas Baleares, con un 10,5%. Cataluña acusa el freno registrado en el último trimestre de 2017 y modera la tasa de crecimiento interanual hasta el 7,3% en el primer trimestre de 2018. Únicamente en tres comunidades la vivienda es más barata que en el primer trimestre de 2017. Se trata de Castilla-La Mancha (-1,3% interanual), Extremadura (-0,6%) y Galicia (-0,1%). La Comunidad de Madrid (2.159 €/m²) amplía en el primer trimestre de 2018 la diferencia con Islas Baleares (2.068 €/m²) como la región con el precio medio más elevado, en tanto que Extremadura (768 €/m²) vuelve a ostentar el valor medio más bajo entre las comunidades autónomas españolas. Las comunidades donde el ajuste acumulado desde máximos de 2007 alcanza o supera el 50% son Castilla-La Mancha (-53,2%), La Rioja (-50,8%) y Aragón (-50%). La brecha es todavía importante en Murcia (-46,5%), Comunidad Valenciana (-46,5%) y Navarra (-45,2%).

Evolución heterogénea por provincias

La evolución del mercado residencial sigue caracterizada por la heterogeneidad. Casi un tercio de las provincias españolas, concentradas principalmente en las dos Castillas, Extremadura, norte de Cataluña y oeste de Galicia, muestran un abaratamiento de la vivienda en los últimos 12 meses. Las provincias de Teruel (-7,8%), Cuenca (-6,2%) y Palencia (-4%) registraron los descensos de valores provisionales más intensos en tasa interanual. Frente a ellas, Madrid (+15,5%), Navarra (+12,1%) e Islas Baleares (+10,5%) destacan en el primer trimestre con importantes crecimientos de precios en tasa interanual. En otras nueve provincias la vivienda se ha revalorizado más de un 5% en el último año, lideradas por La Rioja (+9,2%), Huelva (+8,6%) y Barcelona (+7,5%). Si se analiza la evolución desde máximos, el precio medio se ha reducido más de la mitad en cinco provincias: Toledo (-57%), Guadalajara (-55,6%), Zaragoza (-53,3%), Castellón (-51,2%) y La Rioja (-50,8%)

Comportamientos dispares en las capitales

Las ciudades de Madrid y Palma de Mallorca destacan como las capitales donde los precios medios registraron un mayor dinamismo en los últimos 12 meses. En la capital de España, el incremento interanual alcanza el 17%, por delante de Palma de Mallorca (+14,7%), Barcelona (+11%) y Pamplona (+10,4%). Otras dos grandes capitales donde el cambio de tendencia comenzó más tarde, Sevilla y Valencia, ya están mostrando crecimientos del 8,8% y del 8,5%, respectivamente, en sus precios medios en el último año. Junto a estos mercados más dinámicos, casi la mitad de las capitales siguen sin mostrar signos de reactivación y mantienen precios inferiores a los de hace un año. Los descensos más acusados en el precio de la vivienda se localizan en Ciudad Real (-11,9%), la ciudad de Cáceres (-9,2%) y Guadalajara (-6,3%). Barcelona ha retomado la senda de crecimiento de precios en el primer trimestre, tras la caída registrada en la recta final de 2017, aunque no ha recuperado todavía el nivel que alcanzó dos trimestres atrás. En la ciudad de Madrid, por el contrario, continúa la escalada de precios. La capital finalizó en el primer trimestre de 2015 el ajuste a la baja tras el pinchazo de la burbuja y desde entonces ha recuperado una tercera parte del valor perdido durante la crisis.

Esfuerzo financiero para la compra

El freno de los precios en Barcelona ha estancado el esfuerzo financiero sobre la renta del hogar (el porcentaje de ingresos brutos familiares que se destina al pago de la hipoteca) en el 25,4%. En el caso de Madrid la trayectoria es la contraria, con un ascenso desde 23,8% al 24,4% de los ingresos familiares durante el último trimestre debido al fuerte aumento del precio de la vivienda. “En estas circunstancias, la principal amenaza sobre el mercado de vivienda en Barcelona reside en el potencial deterioro económico asociado a la incertidumbre política. En el caso de Madrid, el principal foco de atención se centra en el posible desajuste entre ingresos familiares y precio si los valores evolucionan con la misma intensidad en los próximos trimestres, lo que podría mermar la capacidad de acceso a la vivienda ", afirma el director del Servicio de Estudios, Jorge Ripoll.

Encarecimiento en todos los distritos madrileños

Todos los distritos de la ciudad de Madrid se han caracterizado por un intenso crecimiento de precios en el último año. En 15 de los 21 distritos que conforman la capital, el valor medio ha aumentado por encima del 10%, liderados por los distritos de Salamanca (+22,9%), Moratalaz (+22,3%) y Centro (+20,8%).  Más moderada está siendo la evolución en la ciudad de Barcelona. Los distritos que han registrado los mayores incrementos en el último año son Sant Martí (+18,4%) y Sants-Montjuïc (+18,2%), lejos de los incrementos del 28,5% y del 26% que se observaban, respectivamente, en Ciutat Vella y en Sants-Montjuïc en el tercer trimestre de 2017. En los últimos seis meses, seis distritos madrileños han incrementado sus precios por encima del 10%, mientras que, en Barcelona, la mejor evolución entre el tercer trimestre de 2017 y el primero de 2018 se localiza en los de distritos de Sant Martí (+7,1%) y Sants-Montjuïc (+4,6%). El valor medio ha caído un 1% en Ciutat Vella y un 2,9% en Sarrià-Sant Gervasi en los últimos seis meses. El distrito de Salamanca, en Madrid, alcanzó en el primer trimestre los 4.734 €/m² de precio medio y amplía la diferencia con el Sarriá-Sant Gervasi, el distrito más caro de la Ciudad Condal, que ha estabilizado su valor medio en 4.182 €/m². Es el único que supera la barrera de los 4.000 €/m² en Barcelona, mientras que en Madrid ya están por encima también Centro y Chamberí.

Sevilla y Valencia se suman a la recuperación del mercado

La recuperación ha comenzado a asentarse en los mercados de Sevilla y Valencia. Este trimestre se observan crecimientos interanuales superiores al 20% en zonas localizadas de la ciudad de Valencia, concretamente en los distritos Benimaclet (+23%) y Camins al Grau (+20,7%). También registraron subidas importantes en el último año los distritos valencianos de Algirós (+16,2%) y Campanar (+14%). En Sevilla, son los distritos de Sur (+11,7%) y San Pablo-Santa Justa (+11,1%) los que destacan con los mayores incrementos respecto al primer trimestre de 2017. Únicamente el distrito de Norte ha reducido el precio de la vivienda (-1,1%) en el último año en la capital hispalense. Barcelona vuelve a situarse en el primer trimestre como la ciudad con el precio medio más elevado (3.174 €/m²), por delante de San Sebastián (3.165 €/m²) y Madrid (2.699 €/m²). Por el contrario, las capitales más baratas son Castellón (851 €/m²), Lugo (853 €/m²) y Lleida (889 €/m²). Las ciudades de Lleida y Guadalajara registran los mayores descensos acumulados desde 2007 (-58,1%,) seguidas por Zaragoza (-57,5%). En otras 10 capitales la vivienda vale hoy menos de la mitad que hace diez años.