Según un informe de Tinsa Research
17 de junio de 2013.- La industria española debe acometer un proceso de concentración que le permita ganar tamaño y competir con las principales economías del mundo. Se observa como durante el último semestre del año 2012 los inversores empiezan a mostrar más confianza en el mercado español e incluso algunos piensan que hay mucho más a ganar que perder en el medio plazo. Si los precios de venta continúan ajustándose, se traducirá sin duda en un mayor número de operaciones en el mercado, según se detalla desde
Aún así, la demanda de espacios industriales continúa muy débil, siendo las empresas logísticas las principales demandantes. En cuanto al tipo de demandas claramente están orientadas al alquiler o el alquiler con opción a compra.
El suelo industrial mantiene la misma tónica que en años anteriores y se ha convertido en un producto difícil de comercializar por su escasa liquidez. Solo aquellas parcelas que se ofrecen a precios por debajo del razonable de mercado tienen interés para posibles compradores. La falta de demanda de producto final ha llevado aparejada la inactividad por parte de los promotores.
A partir del año 2008 la situación económica afecta muy gravemente al sector de naves industriales, lo que supone una clara paralización del mercado en el momento actual. Los datos negativos de consumo y empleo suponen un claro hándicap para la expansión de las empresas con dificultades para comercializar sus productos y una clara desconfianza para aquellas otras que, sin atravesar por problemas económicos, no se atreven a dar el paso para su cambio de localización.
LA DEMANDA, PRINCIPALMENTE EN ALQUILER
La demanda se produce, principalmente, en régimen de alquiler o de alquiler con opción a compra, como alternativa a la casi imposibilidad de venta a precios razonables. La falta de crecimiento de las empresas, así como las dificultades para acceder a la financiación, han lastrado las operaciones de compra. Sólo algunas empresas de gran tamaño y líderes en sus sectores pueden aprovechar los precios bajos y conseguir nuevas instalaciones para su negocio. Las naves pequeñas o mini polígonos, un producto que prácticamente ha dejado de promoverse, han corregido los precios en algunos casos hasta en un 50% con respecto a los valores de 2007.
En cuanto al suelo industrial, éste mantiene la misma tónica que durante los años anteriores (especialmente 2010 y 2011). Se ha convertido en un producto difícil de comercializar por su escasa liquidez. La demanda centrada en productos industriales tiene como objetivo superficies de entre 500 y 5.000 metros cuadrados, habiendo tenido un claro retroceso el mercado de naves de pequeña superficie. En el mercado de rentas, generalmente, los clientes quieren reducir costes y abaratar los alquileres y los contratos que se firman son de corta duración. La calidad de las naves no es un rasgo esencial en la búsqueda e incluso las zonas no son primordiales en la misma, dado que las operaciones se plantean como "periodo de transición" más que como situación definitiva.
La demanda de suelo por parte de empresas es muy escasa en toda la geografía española. Únicamente los pocos promotores con proyectos en estudio están activos buscando terrenos. En algunas localidades importantes en cuanto a número de habitantes y consumo se ha notado, en el segundo semestre de 2012, una mayor demanda de suelo para actividades logísticas, pero a precios muy competitivos. La búsqueda se centra básicamente en parcelas bien situadas respecto a la ciudad y de apreciable superficie, precisamente el área en donde más escaso es este sector.
En cuanto a las transacciones de inmuebles industriales, los datos macroeconómicos negativos, las malas perspectivas a corto plazo y la falta de financiación siguen provocando un bajo nivel de actividad en el sector.
El sector de suelo está afectado más que nunca por la falta de financiación. La escasa demanda de naves industriales, que no encuentran salida en el mercado actual, hace que las entidades financieras no quieran posicionarse en futuros desarrollos. A ello se suma la gran superficie de suelo en manos de las propias entidades.
A pesar de la atonía del mercado, siguen produciéndose operaciones industriales con el mismo denominador: rentas bajas y consolidación de espacios. Es de esperar que las nuevas actividades comerciales fomenten un mayor número de transacciones, aunque difícilmente se producirán en el año en curso, afirman en Tinsa Research.
OFERTA
El suelo continúa siendo un activo ilíquido, materializándose un número mínimo de transacciones.
Las compraventas de naves en España han disminuido significativamente: mientras que en 2007 se registraban 18.571, apenas llegaron a las 6.693 en 2012.
Hay una amplia oferta industrial de cualquier superficie en todas las zonas y sólo los que amoldan los precios a la situación actual del mercado son los que consiguen alquilar o vender. Así, hay una alta disponibilidad de parques de naves de pequeña/mediana superficie que se entregaron hace unos años y que están ahora disponibles. Sin embargo, apenas existe oferta de nueva construcción ya que, desde el comienzo de la crisis, con el aumento gradual de la disponibilidad en el mercado secundario, todos los proyectos se paralizaron.
INVERSIÓN
Los inversores privados e institucionales siguen fuera del mercado, esperando a que la situación económica se clarifique. Se ha incrementado, en los últimos meses, el número de inversores oportunistas. Estos fondos de inversión, centrados fundamentalmente en Madrid y Barcelona, buscan rentabilidades satisfactorias, volúmenes altos y cuentan con recursos propios para invertir, por lo que no acusan la dependencia de la financiación ajena.
En cuanto al volumen del mercado, sigue siendo muy reducido, de tan solo 51 millones de euros para Madrid y Barcelona. En Barcelona sólo ha habido una operación de cierto volumen, la venta del Parque Logístico de La Granada, mientras que en Madrid, la transacción de la nave ocupada por Amazon ha sido la más destacada.
Los inversores oportunistas siguen buscando opciones con rentabilidades esperadas mayores al 8%, siempre con buenos inquilinos, buscando precios similares al de construcción o incluso por debajo.
RENTAS
Excepto en zonas
prime, las rentas en todas las coronas han seguido disminuyendo. Para productos de calidad y ante la escasez de naves en el mejor emplazamiento, se aprecian ligeros indicios de recuperación para la renta máxima.
Las zonas
prime (con mejores comunicaciones y cercanía a las ciudades) están tirando del resto del mercado y, al menos temporalmente, se ha producido una cierta estabilidad en los precios.
Las operaciones llave en mano siguen sin poder realizarse porque los demandantes tienen oferta disponible a bajo precio y las rentas exigidas por los promotores son obviamente superiores.
PRINCIPALES ÁREAS INDUSTRIALES
Las principales áreas industriales españolas se desarrollan entorno a los grandes núcleos de población, fundamentalmente Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Bilbao.
Todas las ciudades o núcleos importantes de población presentan en cuanto a los usos económicos, y más significadamente en el industrial, características muy similares en la formación de "zonas de valor" uniforme de los inmuebles. Así, se distingue una zona
prime, que suele estar incorporada en el casco urbano tradicional, en la que el uso propiamente industrial queda normalmente diluido, presentando características marcadamente terciarias e, incluso, la posibilidad o expectativa de transformación del suelo para soporte de usos más lucrativos, bien terciarios bien residenciales, lo que supone generalmente intervenciones de rehabilitación en el interior de las ciudades. A partir de esta zona
prime se desarrollan coronas, más o menos concéntricas, en las que los valores de los inmuebles van siendo decrecientes en función de la mayor distancia al centro de la población.
