Las reformas como prioridad inversora en el mercado hotelero español

Marta Carrió Echarte Associate Director de CBRE Hoteles España España ha vuelto a registrar, por quinto año consecutivo, un récord de turistas que la sitúa como segundo país más visitado en 2017, tan solo por detrás de Francia y desbancando así a Estados Unidos. El éxito turístico de España unido a la recuperación económica del país ha logrado en los últimos años disparar el apetito inversor por los activos hoteleros urbanos y vacacionales y, al igual que la demanda turística, la inversión en esta industria marcó también máximos históricos el pasado año, alcanzado una cifra total de 3.600 millones de euros transaccionados, superando en un 77% el volumen registrado en 2016. Con respecto al destino de estas operaciones hoteleras, el foco inversor se centró en 2017 en los principales destinos vacacionales; los dos archipiélagos y la Costa del Sol concentraron prácticamente el 50% del volumen total, lo que supone 1.700 millones de euros más que en 2016. Como consecuencia de los excelentes resultados registrados en el mercado hotelero, y debido también a una decreciente oferta de activos a la venta, la inversión en proyectos hoteleros de nuevo desarrollo ha experimentado un crecimiento muy relevante en los últimos años. Además, destaca también la selección de destinos españoles que los inversores y promotores hoteleros han hecho a la hora de llevar a cabo estos nuevos proyectos; ciudades como Valencia, Bilbao, Córdoba y Sevilla, relegadas hasta ahora a un segundo plano, han protagonizado gran parte de los desarrollos hoteleros a manos de inversores tanto nacionales como internacionales. Todo ello se ha visto propiciado por el excelente comportamiento de la demanda en estas ciudades durante los últimos años, por unas perspectivas de crecimiento superiores a otros destinos como Madrid y Barcelona, y debido también a las facilidades en el acceso a fuentes de financiación. Como resultado, estos destinos antes de menor interés inversor han logrado concentrar en el último año más de 500 millones de euros destinados a la compra de solares y edificios para la construcción y reconversión a hoteles. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce. En la última década la oferta hotelera en España ha sufrido en la mayoría de las plazas una degradación del producto intensificada por la elevada ocupación de los hoteles y la falta de inversión en su mantenimiento. Los emisores principales del segmento ocio piden nuevas plazas para acomodar a la demanda que se ha desplazado hasta nuestros hoteles por la situación incierta en otras zonas del Mediterráneo. Con esto nos referimos, sobre todo, al segmento medio que viene de la tour operación tradicional y que cada vez ofrece un producto más diferenciador dirigido a un nicho concreto, pero también al cliente del segmento alto, que demanda un producto más premium, homogéneo con los estándares internacionales, y en línea con la oferta de los resorts del Mediterráneo. Sin embargo, la situación jurídica, por ejemplo, la incertidumbre en la tramitación de licencias y cambios de uso junto con la inseguridad urbanística en algunas comunidades, ralentiza el desarrollo de estas nuevas plazas que reclama el sector. A las restricciones en el desarrollo de nuevos proyectos hoteleros ya en vigor en las Islas Canarias y Barcelona, donde desde marzo de 2017 se ha aprobado un plan restrictivo con respecto a nuevas plazas hoteleras en la ciudad (PEUAT Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos), se incorpora el centro de Palma de Mallorca, que desde julio ha suspendido la concesión de nuevas licencias hoteleras. Esta situación, añadida a la dificultad de obtener una licencia hotelera en algunos puntos turísticos destacados, como son Madrid o Málaga, está frenando la actividad de nuevos proyectos en el corto plazo. Además, la recuperación de la economía del país, ha incrementado los retornos tanto en el mercado de oficinas como en el mercado residencial, haciendo que algunas oportunidades para desarrollar un producto turístico acaben convirtiéndose en un edificio de oficinas o una promoción de viviendas. La ventana que ha existido entre 2012 y 2015 de compras hoteleras por debajo del precio de reposición ha hecho que muchos inversores hoteleros priorizaran las reformas hoteleras como eje principal de su estrategia, adquiriendo activos que funcionaban por debajo de su potencial para reformarlos y posteriormente venderlos, aprovechando de esta manera el ciclo alcista en el que nos encontramos. Además de adquirir activos existentes, el inversor hotelero también ha participado con aportaciones de capital en las reformas que han acometido las cadenas. Estas reformas no se han centrado únicamente en la mejora de establecimientos existentes con el objetivo de mejorar la oferta y hacerla más rentable, principalmente a través de aumentos de tarifa, sino que en muchos casos han consistido en reformas integrales e incluso reposicionamientos totales en busca de un aumento de la calidad y el servicio de su portfolio y de mayor valor añadido para el cliente, mejorando notablemente los resultados de las compañías. Destaca la reciente estrategia de reposicionamiento liderada por Meliá International, que ha relanzado su marca vacacional Sol Hoteles con sub marcas enfocadas a una tipología de cliente distinta y cuya reforma fue financiada en parte por el fondo de inversión Starwood Capital; o Barceló Hotel Group, que se embarcó en un ambicioso proyecto junto a Hispania para reformar parte de los activos de la SOCIMI hotelera BAY. Otras cadenas han optado por reposicionar total o parcialmente sus establecimientos bajo el lema ‘Adults Only’, como ha hecho por ejemplo Palladium Hotel Group con su hotel Ushuaïa Ibiza Beach Hotel. Durante este periodo de actividad intensa que ha acontecido en los últimos 5 años, CBRE ha registrado en torno a 800 reformas hoteleras, incidiendo en aproximadamente 143.000 plazas, con una inversión por encima de los 2.000 millones de euros, siendo el año récord 2017, con más de 530 millones de euros invertidos en capex. Las reformas de hoteles de categoría 4 estrellas o el reposicionamiento de establecimientos a este segmento ha liderado el ranking, representando el 60% del total de hoteles reformados. No obstante, estamos a medio camino y todavía quedan muchas plazas que necesitan ser actualizadas. En un estudio interno realizado por CBRE, estimamos que en torno a medio millón de plazas (6.500 hoteles) requerirán una reforma en los próximos 5 años. ¿Y qué mercados se han beneficiado de esta actividad? No hay sorpresas. Observamos en nuestro estudio que el mercado vacacional, Islas Canarias e Islas Baleares, aglutinan el mayor número de hoteles reformados en el segmento vacacional, Madrid y Barcelona lideran el segmento urbano; todos ellos destinos muy expuestos a la demanda internacional, por lo que estas reformas permiten, no solo aumentar el retorno de la inversión, sino también aumentar su competitividad frente a otros mercados Europeos y del Mediterráneo. En línea con la mejora de la calidad de la oferta hotelera del país, destaca la importancia de la involucración del sector público a la hora de renovar y reposicionar un destino, y que por lo tanto acompañe a las inversiones que está acometiendo el sector privado. Así pues, encontramos en nuestro país ejemplos de transformación de destinos maduros que en su día protagonizaron el boom turístico en España y que en la actualidad están logrando mejorar la segmentación de la clientela (mayor porcentaje de adultos, parejas y familias), incrementar tarifa, y también extender las temporadas, todo ello con el fin de mejorar la rentabilidad para inversores y propietarios. Además de apostar por el uso de las nuevas tecnologías en la gestión de los servicios y de la promoción de los destinos. Uno de los destinos pioneros en liderar esta transformación es Magaluf (Mallorca), que, de la mano de Meliá, ha protagonizado durante los últimos cuatro años una importante apuesta por la mejora y reposicionamiento de la zona mediante su proyecto Calviá Beach, donde la cadena internacional cuenta con más de 3.500 habitaciones. La compañía ha invertido alrededor de 150 millones de euros en este proyecto de reconversión, en el que el Ayuntamiento también ha trabajado, demostrando así la importancia de la colaboración público-privada y dibujando un claro caso de éxito. Siguiendo el ejemplo de la transformación de Magaluf, Torremolinos, uno de los destinos líderes de la Costa del Sol, también ha querido reinventarse, por lo que el Ayuntamiento está implementando un proyecto de renovación y reposicionamiento del destino que empieza con la peatonalización del casco histórico. Y por último también el caso de Playa del Inglés, en la Isla de Gran Canaria, que está viviendo su propia revolución tecnológica, por ejemplo, incrementando la velocidad de trasferencia de datos móviles, con el objetivo de atraer a más público joven y con un mayor poder adquisitivo. Seguiremos viendo iniciativas similares a las descritas en el párrafo anterior en otros destinos maduros del país a medida que España se consolide como uno de los países más visitados del mundo. Además, la tendencia a una mayor desvinculación de las cadenas hoteleras de la propiedad siguiendo el modelo anglosajón, unido a una gestión cada vez más eficiente fomentada por la consolidación y especialización del producto, hacen del mercado hotelero español un sector más dinámico y con mejor acceso al mercado de deuda. Esto permitirá acometer reformas integrales de los hoteles, lo que a su vez impulsará el reposicionamiento de otros destinos españoles y nos permitirá seguir manteniendo nuestra posición mundial en el podio de países más visitados. [ ] Nº 90 – Enero - Febrero  2018