El mercado español sufre el impacto de las medidas de austeridad y los inversores se mantienen a la espera
15 de noviembre de 2012.- El segmento de centros y locales comerciales en Europa Occidental se encuentra ante dinámicas políticas de expansión por parte de los operadores en las localizaciones prime, según el estudio elaborado por la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate que ha sido presentado en MAPIC. La escasa disponibilidad para atender esta fuerte demanda está empujando al alza las rentas de los mejores establecimientos en la mayoría de ciudades europeas, mientras el volumen de inversión se ha situado en un nivel sensiblemente inferior en términos anuales.
España: Fuerte impacto de las medidas de austeridad
En el mercado de locales y centros comerciales en España, que sufre el duro impacto de las medidas de austeridad, la resistencia de las rentas se circunscribe a los mejores ejes comerciales de Madrid y Barcelona, donde la disponibilidad es escasa. El interés de los operadores internacionales se centra en estos emplazamientos que aseguran una alta afluencia de consumidores.
Las previsiones para el segmento de centros comerciales han empeorado desde que empezó el ejercicio, y actualmente no hay desarrollos significativos en marcha.
La debilidad económica y el incremento del riesgo redujeron significativamente la inversión en locales y centros comerciales tanto en Italia (855 millones de euros al finalizar el tercer trimestre) como en España (392 millones de euros). En España, las medidas de austeridad han afectado especialmente a este segmento inmobiliario, empeorando las previsiones de ventas de los operadores al tiempo que las tasas de disponibilidad se encuentran ya en niveles elevados. En este contexto, los inversores se mantienen cautos y tan solo se cierran pequeñas operaciones.
Debido a la ausencia de transacciones en el segmento prime, las rentabilidades para los mejores locales comerciales se mantuvieron estables en el 5,50% al cierre del tercer trimestre de 2012, si bien, fuertemente presionadas a la baja. De hecho, los propietarios se muestran poco dispuestos a cerrar operaciones al nivel de rentabilidad solicitado por los inversores.
Francia: las rentas crecen en el segmento prime de centros comerciales
En Francia, las marcas de moda y accesorios, belleza y salud así como los operadores de comida rápida se encuentran entre los usuarios más activos. Durante la primera mitad de 2012 la renta prime en los Campos Elíseos de París alcanzó un record de 18.000 euros/m
2 al tiempo que las rentas crecían en tasas de dos dígitos en ciudades como Lyon, Niza, Toulouse y Burdeos. De hecho, tras el mercado de París, los operadores internacionales están considerando los emplazamientos prime en estas ciudades como puntos de entrada en el mercado francés.
El segmento prime de centros comerciales en Francia se mantiene fuerte, con un crecimiento de las rentas sostenido por renegociaciones y un bajo nivel de desocupación. La promoción se encuentra en niveles significativos de actividad.
Francia ha sido el único de los países de referencia que ha registrado un incremento de la inversión en locales y centros comerciales durante los pasados cuatro trimestres (+17%), protagonizada por las operaciones en la región de París y en el segmento de locales, ya que en el de centros comerciales la disponibilidad es particularmente reducida.
Las rentabilidades prime están sufriendo presiones a la baja tanto en el caso de los locales de los mejores ejes comerciales, por el interés de los inversores, como en el de centros comerciales, por la escasez de oferta. Actualmente Francia tiene la rentabilidad prime más baja de Europa para locales high street (4%) y centros comerciales (4.90%). Las rentabilidades de las naves escaparate alcanzaron el 5.80% a finales del tercer trimestre.
Reino Unido: alta disponibilidad excepto en el centro de Londres
Londres se mantiene como el objetivo más atractivo para las marcas comerciales por su estatus de destino internacional de compras. Su situación, no obstante, no es representativa de las tendencias generales del país, con operadores en dificultades y altos ratios de desocupación. La renta prime en Oxford Street se ha incrementado un 10% desde el segundo trimestre de 2011, y en los ejes aledaños también se registran subidas de precios. En otras ciudades, la desocupación ha aumentado y las rentas prime permanecen estables.
Los proyectos de centros comerciales se han reducido drásticamente, hasta alcanzar este año el nivel más bajo desde 2007. La nueva oferta se resume en ampliaciones y renovaciones de centros comerciales regionales.
La inversión ha disminuido casi un 50% en el tercer trimestre en términos anuales, aunque Reino Unido sigue siendo el principal mercado europeo de inversión en locales y centros comerciales, con 7.800 millones de euros. Las actuales dificultades, excepto en Londres, han trasladado ligeros crecimientos a las rentabilidades, que llegaron hasta 5.0% (+15 bp) para locales prime en ejes high street y se aproximaron al 6.0% (+25 bp) en el caso de centros comerciales.
Alemania: fuerte demanda de marcas internacionales de moda
El mejor comportamiento de la economía alemana ha animado la demanda de locales comerciales, especialmente por parte de marcas internacionales de moda. La creciente competencia por las mejores localizaciones ha conducido a un crecimiento medio del 5% de las rentas prime en las seis principales ciudades alemanas, con subidas más acusadas en Frankfurt (12%) y Munich (6%).
En centros comerciales, la fuerte demanda de los operadores anima una actividad promotora que condujo a un incremento del 50% de las inauguraciones en 2011; y esta tendencia continuará en 2012 y 2013.
Debido a la escasez de activos prime, la inversión en locales y centros comerciales, en crecimiento constante desde 2009, se ha retraído un 40% en el último año, hasta los 6.900 millones de euros. Las rentabilidades se mantienen estables en niveles bajos, y oscilan entre el 4.20% de Munich y el 4.50% de Berlín para locales comerciales y el 5.0% de los mejores centros comerciales. Las rentabilidades
prime de naves escaparates se mantuvieron también estables en 6.50%.
Italia: significativa actividad promotora
En Italia se observa una significativa actividad promotora, especialmente en las regiones del centro y norte, dado que el país tiene una densidad de centros comerciales relativamente más baja que el resto de Europa. Las rentabilidades prime han empezado a crecer ligeramente en los mejores ejes comerciales (4.60% a finales de septiembre) después de varios trimestres de estabilidad, confirmando las expectativas de los inversores a tenor del elevado nivel de rentabilidad de los bonos estatales.
