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Según BNP Paribas Real Estate el ejercicio 2016 cierra con una contratación total bruta en Madrid de 421.650 metros cuadrados, lo que supone un 15% menos que el año anterior
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En Barcelona, la contratación alcanza los 315.000 metros cuadrados, 73.000 menos que en 2015, que fue un ejercicio excepcional
18 de enero de 2017.- La absorción de superficie de oficinas en Madrid y Barcelona quedó en 2016 por debajo de los niveles alcanzados en 2015, que fue un año excepcional, según los últimos informes de .
Así, el mercado de oficinas de Madrid registró una contratación total bruta de 421.650 m², lo que supone un descenso del 15% respecto a 2015. En los últimos tres meses del año se han ocupado 116.900 m² de espacio de oficinas en el mercado de Madrid y su área de influencia, gracias a las operaciones de tres grandes empresas, Huawei, Renault y Amazon.
Hasta septiembre de 2016 no se había registrado ninguna transacción por encima de los 8.200 m². Ha sido en el último trimestre donde se han firmado las contrataciones más importantes que han sumado 45.900 m² en tres operaciones: 21.100 alquilados por Huawei, 12.600 por Renault y 12.200 por Amazon.
Oficinas más flexibles y menos puestos
Si se comparan las operaciones de 2016 con las de 2015 se observa que en 2015 las grandes operaciones, por encima de los 10.000 m², suman 127.800 m² en siete contratos. La falta de un mayor número de transacciones de amplias superficies junto a otros factores como el menor espacio requerido por trabajador, la forma de trabajo que se ha vuelto más flexible con los llamados “puestos calientes” y la demanda inexistente por parte del sector público en Madrid, ha hecho que el
take-up total de 2016 no alcance las previsiones del principio de año e incluso ha sido un 15% menor que la contratación total de 2015 (482.950 m²).
Aunque la contratación haya sido menor que el año anterior, en BNP Paribas Real Estate resaltan que desde principios de 2016 se observa mayor capacidad de crecimiento orgánico del mercado de oficinas en Madrid gracias al dinamismo de las empresas ubicadas en la capital y sus perspectivas de incremento de negocio, lo que puede contribuir a alcanzar un take-up sólido incluso sin grandes operaciones.
El número de contratos firmados en el cuarto trimestre del año sigue estando cerca de la línea de los 100 contratos trimestrales, alcanzando 95 transacciones. Se consolida esta tendencia que comenzó hace dos años.
Rentas en aumento
Las rentas comenzaron a incrementarse en la segunda mitad de 2013 y lo han seguido haciendo de forma suave durante los años siguientes. A lo largo de 2016, la renta
prime se incrementó un 4% y la renta media se incrementó 10% respecto de 2015.
“La tendencia de incremento de rentas se espera que siga durante 2017 y 2018, tanto por el aumento de la actividad empresarial como por la reducción de la tasa de disponibilidad. Por el lado de la oferta de superficie disponible la aportación será muy limitada.La tasa de disponibilidad se sigue reduciendo, sobre todo, en las zonas centrales como el eje Castellana–Recoletos, Chamberí o Chamartín”, explica Daniel Caprarin, economista jefe de BNP Paribas Real Estate.
Según esta consultora, la oferta de calidad es muy reducida, solo cerca del 5% de la superficie disponible es de calidad muy buena, y dado el entorno de mercado favorable se está observando el impulso en la rehabilitación de edificios de oficinas, sobre todo en el distrito Azca. Se espera que durante 2017 la economía española se siga expandiendo. También continuará la creación de empleo y seguirá la absorción de espacios de oficinas junto con la consecuente reducción de la tasa de disponibilidad.
Barcelona alcanza los 315.000 m2 contratados
En cuanto a Barcelona y su área de influencia, la contratación bruta en el mercado de oficinas ha sido de 80.000 m² en el último trimestre del año, que unidos a la superficie contratada en los nueve primeros meses del año, alcanzan un total de 315.000 m². Respecto de 2015, supone un descenso de 73.000 m². En BNP Paribas Real Estate apuntan que hay que tener en cuenta que 2015 fue un año excepcional y alcanzó un
take-up de 388.000 m² gracias a las operaciones de la Generalitat y Cuatreases, que sumaron 67.000 m². Es importante resaltar que los 67.000 m² corresponden a desarrollos “llave en mano”, al no existir superficies que puedan satisfacer este tipo de demandas.
Si se calcula la media de la contratación de 2007 hasta 2014, el resultado son 232.000 m² anuales. Comparado con esta cantidad, el
take-up de 2016 es un 22% superior.
“Pese a que la contratación haya sido menor que el año anterior, la actividad empresarial en la ciudad condal es robusta y se ha visto reflejada en la dinámica de cierre de contratos”
, afirma el economista jefe de BNP Paribas Real Estate. En el último trimestre se han firmado 112 operaciones, muy por encima del promedio 2007-2015, establecido de 66 contratos mensuales. En total, se ha conseguido un record de acuerdos firmados en 2016, 400 transacciones registradas, 20 más que en 2015.
Si se amplía el plazo para observar mejor la tendencia del mercado, la media de cierre de operaciones entre 2007 – 2014 es de 250 al año. Supone un incremento del 60% en 2016. Esto refuerza el dinamismo de la actividad empresarial en la ciudad condal.
La disponibilidad de la zona CBD, en mínimos
En cuanto a la superficie disponible, ésta sigue disminuyendo y la tasa de disponibilidad se sitúa en torno al 11,5%, lejos del valor de 17,4% que alcanzó en el verano de 2013. La zona del
Central Bussines District (CBD) de la Avinguda Diagonal y Passeig de Gràcia, cuenta con una tasa de vacío del 3,9%, que era la de la tasa media de disponibilidad entre los años 2003-2007.
En este entorno de escasez del CBD de Barcelona, la SOCIMI Merlin Properties ha adquirido el emblemático rascacielos Agbar ubicado en la zona
Prime para albergar futuras oficinas.
En estos momentos, las empresas que demandan superficies superiores a 4.000 m² se tienen que alejar del CBD barcelonés debido a la inexistencia de este tipo de espacios disponibles.
“En cuanto a la oferta de nuevas superficies, para 2017 se espera que se entreguen al mercado cerca de 30.000 metros cuadrados
” comenta Daniel Caprarin.
Rentas al alza en todas las zonas de Barcelona
Las rentas están siendo presionadas al alza en todas las zonas, y con más fuerza en la zona
Prime. 2016 finaliza con una renta media en la ciudad condal de 14,5 €/m²/mes, un 20% superior al valor registrado a finales de 2015. La renta
prime, que en el tercer trimestre de 2016 pasó de 20 a 21 €/m²/mes, cerró el año en 21,5 €/m²/mes.
