- La contratación en Madrid se situó en 371.000 m2, un 40% más que en 2012, mientras que Barcelona absorbió 184.000 m2, un 9% menos que el año anterior
- Las grandes operaciones registradas en el primer y último trimestre en la capital, determinantes en la evolución del año
16 de enero de 2014.- El mercado de oficinas cierra un 2013 desigual de acuerdo con el balance realizado por CBRE. Mientras que en Madrid la absorción (metros cuadrados contratados) crece un 49% hasta los 371.000 metros cuadrados, Barcelona registra un descenso del 9%, hasta los 184.000 metros cuadrados absorbidos.
En el caso de Madrid, este crecimiento se debe a las grandes operaciones realizadas en el primer y en el último trimestre del año, como el alquiler por parte de CEPSA de casi 50.000 m
2 en una de las torres del CTBA, aún propiedad de Bankia. De este modo, la capital cierra el año con el mejor dato de absorción acumulada desde 2010. Por el contrario, Barcelona, con algo más de 183.000 m
2, registra su peor año en los últimos años, debido en gran medida al muy débil tercer trimestre.
De hecho, en ambas ciudades la mayor parte de la actividad se ha concentrado entre octubre y diciembre, registrando una absorción bruta de superficie de aproximadamente 121.000 m
2 en Madrid y 53.000 en Barcelona. En los dos casos, estas cifras suponen una sustancial mejoría tanto en términos intertrimestrales como interanuales.
Según Iñigo Enrich, director nacional de Agencia Oficinas de CBRE España, "la tónica predominante de la demanda ha continuado siendo la debilidad, a pesar de grandes transacciones, especialmente en Madrid, que han retornado al mercado tras una prolongada ausencia. El número de operaciones sigue siendo exiguo y la mayoría de ellas consisten en pequeñas superficies. No obstante, se perciben síntomas de mejoría en el último tramo del ejercicio, con una mayor actividad".
Por su parte, Eva Jodar, directora de Agencia Oficinas de Barcelona, destaca que "los traslados siguen predominando en detrimento de la ocupación neta de espacio de nuevas empresas, aunque también esta comienza a manifestarse. Las ampliaciones de superficie en edificios ya ocupados son un claro indicador de la mejora de expectativas por parte de algunas compañías respecto al futuro a corto y medio plazo".
La disponibilidad de oficinas en ambas ciudades permanece estable: la menor liberación de espacio compensa la aún modesta demanda. Esto hace que las rentas también se estanquen. La caída generalizada de precios ha llegado a su término, salvo puntuales correcciones. Las rentas prime de referencia en las principales áreas de negocio cerrarían el año en 24,50 €/m
2/mes en Madrid y 17,75 €/m
2/mes en Barcelona. No obstante, comienzan a darse transacciones concretas por encima de 25,00 €/m
2/mes en Madrid (incluso con algunas contrataciones de 30,00 €/m
2/mes) y alrededor de 20,00 €/m
2/mes en Barcelona.
EL MERCADO DE OCUPACIÓN AGOTA SU RECORRIDO A LA BAJA
La persistencia de la debilidad de la demanda de ocupación no oculta los signos esperanzadores para los meses venideros. A la renovada presencia de grandes transacciones puntuales se une la menor destrucción de tejido empresarial, traducida en una contención de la liberación de espacio. Teniendo en cuenta que el grueso de compañías ya ha sufrido los ajustes necesarios, la absorción neta se encuentra a punto de volver a cifras positivas.
Las principales áreas de negocio (CBD) han sido el sostén de la escasa demanda en los últimos tiempos, aunque ya se vislumbra una lenta redistribución, que irá acentuándose cuando los precios empiecen a remontar, en primera instancia en el CBD. Los proyectos especulativos aún no han reaparecido, y buena parte de la nueva oferta se concentra en rehabilitaciones de edificios del casco urbano.
EL MERCADO DE INVERSIÓN SE ADELANTA RESPECTO AL NUEVO CICLO
El cuarto trimestre de 2013 ha sido excepcionalmente activo en el mercado de inversión (en oficinas y en todo el sector inmobiliario), tanto en Madrid como en Barcelona, de manera que en el segmento de oficinas habría supuesto un volumen análogo al total del resto del año, y superior al de los ejercicios previos.
Según Patricio Palomar, director nacional de Research de la compañía, "es muy destacable la vuelta del interés inversor internacional: inversores foráneos, compañías de seguros y fondos institucionales han buscado ya no sólo opciones de naturaleza oportunista, sino activos principales en algunas de las mejores ubicaciones de ambas ciudades".
Habría que mencionar especialmente el caso de Barcelona, que ha duplicado sus cifras de inversión en términos interanuales y ha representado un volumen significativo en el contexto nacional, teniendo en cuenta su reducido tamaño de mercado. Destacaría la venta de la cartera de inmuebles de la Generalitat en el segundo trimestre.
También en Madrid se ha firmado una opción de compra sobre otro de los inmuebles de referencia de la ciudad. Se trata de la Torre Bankia, diseñada por Sir Norman Foster y promovida por Repsol, que probablemente será cerrada durante el ejercicio económico 2014.
Según Patricio Palomar, "unas expectativas macroeconómicas más favorables acerca de España y la percepción de oportunidad en un mercado a punto de emprender el camino alcista en precios, tanto de inversión como de alquiler, aseguran que el interés inversor, tanto nacional como internacional, se prolongue en los próximos trimestres, y España se consolidará como el destino más demandado en el Sur de Europa por los inversores en inmobiliario."
