Oficinas y retail, los dos objetivos principales
El mercado residencial está llegando a la estabilización de precios y se percibe la rehabilitación como una "locomotora" para dinamizar la vivienda
De izquierda a derecha: el presidente de CBRE Valuation Advisory, Javier Kindelan; y los vicepresidentes de CBRE España, Enrique Martínez-Laguna y Alfonso Galobart, durante la presentación del informe Tendencias.
2014 será el año del punto de inflexión en el sector inmobiliario, de acuerdo con el
XIV Barómetro Inmobiliario elaborado por CBRE y parte del informe
Tendencias 2014, elaborado por esta consultora inmobiliaria internacional y el mayor de estas características que se realiza en España, con la opinión de 250 altos directivos del sector.
El informe señala que aunque 3 de cada 4 directivos afirma que 2013 fue el año de los inversores oportunistas, para 2014 se incrementa el número de encuestados que opina que los principales actores serán inversores institucionales e inmobiliarios (24%), lo que supone un incremento de 14 puntos porcentuales. Este tipo de inversores no ejecutan estrategias tan arriesgadas como los fondos oportunistas, lo que pone de manifiesto que España ya está dejando de ser percibido como un mercado volátil, sino como una inversión más segura.
El vicepresidente de CBRE España, Enrique Martínez-Laguna, ha señalado que el mantenimiento de la presencia de los fondos internacionales sólo será sostenible si mejoran los fundamentales de la economía, y ha insistido que sólo así podrían mejorar la valoración de los activos adquiridos para venderlos posteriormente, con una rentabilidad suficiente, a inversores más estables.
Martínez-Laguna se ha mostrado convencido, sin embargo, de que, al menos en 2014, se acelerará el traspaso de grandes carteras de activos desde las entidades financieras a los
servicers, aunque ha advertido que se producirá en ellos un proceso de concentración y consolidación, puesto que la gestión de estos activos tiene poco margen de rentabilidad y sólo puede incrementarse a partir de grandes volúmenes.
Además, Martínez-Laguna ha anticipado que en 2014 "llegará a España el inversor asiático", de Singapur , Malasia, Hong Kong y especialmente el chino, que suele ser más lento en sus apuestas en tanto que analiza mucho sus operaciones, y se incrementará la llegada y expansión territorial de inversores latinos, que son "muy sensibles a los cambios de ciclo y muy rápidos en la toma de decisiones".
OFICINAS Y RETAIL AGLUTINAN LAS PREFERENCIAS
El informe pone de manifiesto que las oficinas siguen siendo el principal objetivo de los inversores en 2014. Un 37% de los encuestados confirma su interés por este tipo de activos, frente al 33% de 2013. Un 46% de los directivos encuestados por CBRE opina que este año ya se producirán incrementos en los precios de venta de las zonas
prime, mientras que el 36% opina que este año aumentarán los precios de los alquileres.
El segundo objetivo fe las preferencias es el
retail, sector en el que invertirá el 25% de los encuestados, 3 puntos más que en 2013. En este segmento se están produciendo grandes transformaciones relacionadas con el comercio
on-line y la componente lúdica de los centros. En este sentido, Martínez Laguna señala que, junto a una situación en la que por primera vez en España se ve el cierre de algunos centros, otros "que están diseñados para entretener al consumidor y generar nuevas experiencias de compra están atrayendo clientes y aumentan sus ventas". También confirma que el mercado secundario es el que más está sufriendo la crisis y que tiene que sufrir una importante transformación para situarse en consonancia con las nuevas demandas de los consumidores.
Por otra parte, hoteles es el sector que más se contrae en este aspecto, pasando del 15% al 10%, debido a la concentración de actividad inversora en el pasado año. No obstante, desde CBRE se confirma que sigue teniendo buenas perspectivas y destacan el interés de los inversores por los segmentos situados en ambos extremos: el de 5 estrellas y el
low cost, por su bajo desarrollo en nuestro país.
CAMBIO DE TENDENCIA EN EL RESIDENCIAL
En cuanto al mercado de la vivienda, se constata aún más el cambio de tendencia, ya que un 28% de los entrevistados considera que su precio ha tocado fondo, por un 72% que piensa que aún se producirán ajustes. Mientras, en 2013, ese porcentaje que esperaba más rebajas se situaba en casi el 90%. Entre los que esperan nuevas caídas de precios, 2 de cada 3 encuestados apuntan a descensos inferiores al 10%.
En este plano residencial, Madrid y Barcelona reúnen el mayor consenso en torno a que en estas zonas el ajuste está completado o casi a punto, por lo que se esperan las menores caídas de precios e incluso alguna subida puntual. Por el contrario, Canarias y Aragón son, en su opinión, las comunidades donde mayor recorrido tiene el ajuste.
Por lo que se refiere a la rehabilitación de viviendas, casi el 40% de los encuestados piensa que esta actividad será la principal locomotora residencial este año. En este sentido, el vicepresidente de CBRE, Alfonso Galobart, ha confirmado el interés de los inversores en esta área y ha anticipado que en 2014 asistiremos a nuevas operaciones de rehabilitación, especialmente en Madrid y Barcelona, que se sumarán a los proyectos ya iniciados.
RACIONALIZACIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO DE LAS AA.PP Y SAREB
Un aspecto en el que coinciden mayoritariamente casi todos los directivos consultados (el 93% de los encuestados) es en que son insuficientes las medidas adoptadas hasta ahora por parte de las Administraciones Públicas de cara a la racionalización y optimización de su patrimonio inmobiliario. En este sentido, Enrique Martínez-Laguna señala que "cada vez queda menos recorrido para que las AA.PP optimicen su patrimonio inmobiliario" y eso implica operaciones de racionalización de usos y espacios, venta de inmuebles terciarios, operaciones de
sale & lease back, venta de carteras de residencial y también suelo, puesto que las administraciones tienen suelos excelentes en zonas urbanas que, con la financiación necesaria, pueden ser muy interesantes para iniciar nuevas promociones en ellos, apunta.
En cuanto a la concentración de activos dudosos en laSareb, alrededor de un 60% de los encuestados cree que la reactivación aún tardará un tiempo y que la actividad de la Sareb hará bajar o al menos estabilizar los precios de los activos inmobiliarios. En este sentido, el presidente de CBRE Valuation Advisory, Javier Kindelan, estima que la Sareb "sí ha conseguido poner el mercado español en la agenda de los inversores internacionales y por lo tanto, ha tenido un efecto positivo para el sector inmobiliario en España"
