Gestión del crédito y activos inmobiliarios: seguirá el crecimiento de precios y volumen de transacciones

 Iván Fernández-Valdés Director de Advisory & Inversión Institucional de Haya Real Estate  El mercado de NPLs en España está viviendo un momento muy interesante y atractivo para todos los que operamos en el mismo, tanto por el volumen de producto que se está ofertando como por el interés y apetito inversor. A comienzos de año se apuntaba a que 2018 iba a ser un ejercicio récord en lo que se refiere a pipeline de operaciones de carteras y mercado retail y así está siendo a la vista de las cifras que se manejan hasta el momento. Con un volumen muy elevado de transacciones, tanto de carteras de gran tamaño (con volúmenes superiores a los 1.000 millones de euros) como de carteras más reducidas, el mercado está alcanzando cifras de ventas en ocasiones superiores a las esperadas, aunque sobre todo destaca por el incremento de volumen frente a precio, una variable particular hasta ahora. Esta evolución viene determinada por la confluencia de dos fuerzas, por un lado, la presión regulatoria sobre la banca y, por otro, la demanda de producto en forma de apetito inversor mayorista y compradores finales (con la fuerte irrupción desde hace un tiempo de los inversores extranjeros, principalmente). Respecto a la presión regulatoria, cabe destacar que España está siendo un ejemplo de la implantación de medidas recomendadas y fijadas por Bruselas y el órgano bancario central a través de las entidades financieras. Una muestra de ello son las medidas llevadas a cabo para la desinversión de negocios “no core” y que no tenían cabida dentro del marco organizativo y de la propia estrategia del banco, la fijación de planes de desinversión de activos improductivos o NPAs, o la anticipación y mayor provisión de activos que faciliten la desinversión de estos inmuebles por parte de las entidades. Todas las medidas descritas, que han tenido impacto en la evolución positiva de los volúmenes y de las ratios, unidas a un contexto macroeconómico favorable en el mercado español, y por supuesto de un contexto de tipos de interés bajos, están fomentando que los mercados cojan cierta inercia y velocidad, lo que se está traduciendo en un mayor apetito por este tipo de inversiones que ofrecen oportunidades de rendimiento bastante por encima de las más tradicionales. Este contexto ha hecho posible la llegada de nuevos perfiles de inversores a España. Actualmente, existen fondos de perfil oportunista, con una menor aversión al riesgo, que ven oportunidad en la gestión de NPAs y NPLs, ya que buscan rentabilidades más altas. Gracias al papel que juegan estos inversores, la banca española está pudiendo encontrar un comprador para muchos de sus activos, ayudándoles así en su proceso de saneamiento y ayudando a la normalización del sector financiero y, por extensión, del inmobiliario. Por otro lado, han comenzado a llegar a nuestro país inversores denominados de “value add” que persiguen un nivel de seguridad equilibrada con su rentabilidad y que hasta hace apenas 2 o 3 años tenían una actividad reducida en el mercado. Estos nuevos operadores tienden a aceptar parte de riesgo en sus inversiones y, por lo general, vinculadas a la gestión de desocupación de espacios en arrendamiento, la gestión de capex y el reposicionamiento del inmueble aportando valor a dicho activo en definitiva. En este segmento podríamos incluir a los promotores inmobiliarios u otros perfiles que buscan inversiones en tipología terciaria con fines de explotación en arrendamiento. Asimismo, también encontramos inversores con menor aversión al riesgo representados por las socimis, fondos “core”, aseguradoras, etc., que si bien es cierto que a raíz del “bullicio” producido en el entorno bancario se han mostrado interesados en este segmento –y quien más y quien menos participa de estos mercados con compras activas como es el caso de las Socimis con la gestión de activos residenciales–, por lo general esta tipología de inversor adopta una posición de preservación del capital invirtiendo en activos con poco riesgo de gestión, y sus rentabilidades exigidas tienden a ser las menores. Si a todo esto, le añadimos el eventual efecto que pueda producir en el mercado las nuevas medidas que la Comisión Europea ha presentado para acelerar la reducción de los préstamos dudosos en el sector bancario, nos encontramos claramente con un escenario muy positivo de cara los próximos años. Más si ponemos en perspectiva la estimación realizada por algunos expertos de que en el mercado español todavía hay disponibles aproximadamente 285.000 millones de NPAs. En este contexto, Haya está comprometida con seguir prestando a nuestros clientes un servicio de calidad excelente en todo el ciclo de vida del préstamo con garantía inmobiliaria, para ayudarles a seguir sacando el mayor provecho de un mercado que, como se ha descrito, está lleno de atractivas oportunidades y que cada vez está cogiendo más velocidad. Además, la estrategia de la compañía pasa no solo por ofrecer más servicios a nuestros actuales clientes, sino también por incrementar nuestra cartera y posición liderazgo en el entorno financiero y también en los fondos institucionales. Sobre el servicing a fondos, estamos poniendo mucho énfasis en ofrecer un servicio ajustado a las necesidades y demandas de estas entidades, que son diferentes a las de los bancos, con una gestión más centrada en la velocidad y en el cumplimiento de unos objetivos de rentabilidad esperada frente a un modelo de gestión del balance del banco, más enfocado en unos requerimientos de capital y obligaciones marcadas desde las autoridades bancarias europeas. Para lograr nuestro objetivo, y cumplir con las expectativas de los clientes, Haya Real Estate cuenta con una unidad de Advisory & Inversión Institucional que triangula el apoyo a los fondos mediante un servicio de asesoramiento en la compra de activos (Advisory), venta de activos procedentes de los perímetros gestionados por Haya (Venta Institucional) y la gestión de las carteras de inversores institucionales (IIAM). Como reflexión final, podemos mostrarnos optimistas ante las perspectivas del mercado, a las que hay que sumar la profesionalidad y el buen hacer demostrado por los servicers que operan en España, y creemos firmemente que en el contexto actual se seguirá una tendencia positiva tanto en crecimiento de precios, como en volumen de transacciones. [ ] Nº 95 - Noviembre – Diciembre 2018