El documento ha sido elaborado por destacados despachos y profesionales miembros de la Fundación Impuestos y Competitividad
2 de julio de 2013.- El sector inmobiliario ha sido una de las piezas clave que han sostenido el crecimiento de la economía española en las dos últimas décadas. Sin embargo, la situación de crisis económica en la que estamos inmersos exige el planteamiento de nuevas medidas que contribuyan a revitalizar la actividad inmobiliaria en España, de manera que siga teniendo un papel preferente en el nuevo modelo económico que resulte de la actual coyuntura.
Con este objetivo, la Fundación Impuestos y Competitividad ha patrocinado la realización de un , en el que se detectan las principales anomalías y problemas que presenta la actual normativa de fiscalidad inmobiliaria y se ofrecen una serie de recomendaciones y propuestas de mejora que, partiendo de lo acertado del régimen fiscal aplicable a la actividad inmobiliaria en muchos de sus aspectos, permitan acometer su revisión y, junto con medidas en otros ámbitos, coadyuven a la necesaria recuperación de esta actividad.
No es el objeto del trabajo proponer un nuevo modelo político de tributación, sino proponer una serie de medidas que han resultado de aunar diferentes sensibilidades e intereses (no siempre coincidentes) existentes en los variados ámbitos que guardan relación con la materia estudiada. En este sentido, es importante destacar que los autores del trabajo se han limitado a emitir sus opiniones y realizar sus propuestas sin que necesariamente todos y cada uno de ellos suscriban el total de las opiniones emitidas o propuestas realizadas a lo largo de esta Proyecto.
RECOMENDACIONES
Sin perjuicio de las propuestas concretas que se incluyen a continuación, a lo largo del Proyecto subyacen varias ideas conductoras que resulta interesante comentar.
Por un lado, se pone de manifiesto la necesidad de que exista una mayor coordinación entre los distintos niveles de las administraciones públicas que reduzca la complejidad y evite que la disparidad en el tratamiento fiscal de un mismo supuesto en distintas Comunidades Autónomas introduzca distorsiones en la oferta y la demanda territoriales y afecte a la toma de decisiones empresariales.
Por otro lado, y pese a que el sistema de información es, en general, adecuado a sus objetivos, sería recomendable introducir una mayor dosis de seguridad jurídica para los inversores a través de una aclaración de los hechos imponibles de determinados impuestos y de una fijación de criterios e interpretaciones por parte de la Administración.
Otra importante recomendación es que, en línea con los principios establecidos en la normativa comunitaria, la normativa del IVA grave la totalidad del tráfico empresarial inmobiliario, sin que la fiscalidad asuma un papel protagonista en el proceso de toma de decisiones empresariales.
En cuanto a la estructura del Proyecto, la primera parte del estudio contiene un análisis hacendístico-competencial que, con base en una meticulosa revisión del impacto de la crisis inmobiliaria en la recaudación, aboga, entre otras medidas, por la ya mencionada coordinación entre las distintas administraciones públicas a nivel normativo y competencial.
ELIMINAR INSEGURIDAD Y DISTORSIONES
La segunda parte del estudio realiza un detallado análisis técnico-tributario de las distintas figuras impositivas tratando de identificar áreas de mejora y hacer recomendaciones orientadas al diseño de un sistema fiscal inmobiliario que, eliminando la inseguridad y las distorsiones hoy existentes, sirva de acicate a la deseable recuperación económica del sector.
Aunque la garantía del derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna debería idealmente basarse en políticas activas de prestación por parte de los poderes públicos, en una época como en la que nos encontramos podría considerarse el establecimiento de otro tipo de estímulos que incentiven el acceso a la vivienda a través de la fiscalidad. En esta línea se enmarcan las posibles propuestas de modificación del IRPF que se realizan a lo largo del trabajo, como el posible mantenimiento de la deducción por adquisición de vivienda habitual con limitación a los sujetos pasivos con rentas más bajas o la introducción de una deducción permanente para rehabilitación de la vivienda habitual.
Resulta asimismo prioritario favorecer el alquiler como otra de las vías para reducir el stock de viviendas vacías. Partiendo de un tratamiento fiscal que entendemos hoy favorable, a este fin pueden ayudar medidas como la introducción de un supuesto de exención de las plusvalías en los casos de transmisión de viviendas para adquirir otras que se vayan a dedicar al arrendamiento o el tratamiento de las rentas por arrendamiento como rentas del ahorro en IRPF. Asimismo, podría plantearse extender los beneficios en el IP y en el ISD a supuestos en los que se desarrolle la actividad de arrendamiento de inmuebles sin necesidad de contar con el costoso y muchas veces innecesario requisito de local y empleado.
En el ámbito del IS, aun siendo conscientes de los constreñimientos presupuestarios que exige la actual situación económica y que han obligado a tomar medidas orientadas al adelanto en el pago del impuesto (como la introducción de limitaciones en la deducibilidad de gastos financieros o amortizaciones o la limitación a la compensación de bases imponibles negativas), podrían plantearse modificaciones que reduzcan el impacto negativo de las limitaciones aprobadas para sociedades inmobiliarias, especialmente afectadas por el actual ciclo, como, por ejemplo, que se tengan en cuenta las plusvalías derivadas de venta de inmovilizado a los efectos de computar el beneficio operativo en la limitación de deducibilidad de gastos financieros, de manera que la fiscalidad no constituya un obstáculo al desarrollo de la inversión inmobiliaria.
Tal y como se avanzaba anteriormente, la normativa del IVA debe gravar toda la actividad empresarial o profesional inmobiliaria, desde el inicio del proceso urbanizador (sin tomar en consideración criterios temporales o de inicio efectivo de las obras) hasta el momento en el que el bien inmueble pasa a ser de uso particular (gravando en el impuesto, por ejemplo, la segunda entrega de edificaciones que no hayan sido objeto de uso particular, situación frecuente hoy en día en el ámbito de las adjudicaciones inmobiliarias por entidades financieras). Asimismo, sería recomendable que se clarifique el deslinde entre el IVA y el ITP y AJD en supuestos como los de transmisión de negocios en marcha, de manera que el tratamiento fiscal sea neutral y no afecte a la toma de decisiones empresariales, permitiendo que en las adquisiciones de inmuebles se pueda optar por la tributación por el IVA. En relación con este punto, consideramos que es una magnífica noticia la reciente reforma del artículo 108 de la LMV, sin perjuicio de la deseable aclaración de las principales dudas que la aplicación del nuevo precepto genera.
Otro tema de especial relevancia, teniendo en cuenta el elevado número de refinanciaciones de deuda con garantía hipotecaria que se están acordando en los último años, es la inseguridad jurídica a la que se enfrenta el deudor en la aplicación a estas operaciones del AJD. En este sentido, sería muy recomendable que, sin perjuicio de una deseable modificación normativa para aclarar el tratamiento fiscal de estas operaciones, la Administración hiciera un esfuerzo por detallar los argumentos que llevan a adoptar determinadas conclusiones en relación con la fiscalidad de la novaciones y subrogaciones en la contestación a consultas vinculantes y por unificar el tratamiento fiscal aplicable de determinadas figuras cuando no existan razones jurídicas que justifiquen la aplicación de una fiscalidad distinta.
En relación con la tributación por IRnR, aunque la normativa fiscal española puede considerarse bien construida en términos generales, entendemos que caben ciertas mejoras sobre determinados aspectos para incentivar la inversión, como la modificación del régimen de devoluciones del impuesto para que resulten más sencillas o la clarificación del tratamiento fiscal en España de las inversiones, cada vez más frecuentes, realizadas por determinadas entidades extranjeras que pudieran ser ajenas al régimen legal español (como trusts, partnerships y otras entidades sin personalidad jurídica).
Del mismo modo, cabe destacar la problemática generada por la difícil coexistencia de valoraciones dispares para unos mismos bienes, gravadas por impuestos locales, impuestos cedidos e impuestos estatales. En este sentido (y sin perjuicio de la prevalencia, en su caso, del precio efectivamente satisfecho), sería recomendable que se admitiese la vinculación, para todas las administraciones y todos los impuestos, de las valoraciones efectuadas por la Administración a petición de los contribuyentes mediante la vía de la información con carácter previo a la adquisición o transmisión de inmuebles.
IMPOSICIÓN LOCAL
Por último, en materia de imposición local, deberían articularse mecanismos para que el valor catastral cumpliese realmente su función de medición de la capacidad económica derivada de la propiedad inmobiliaria. También debería modificarse el método de cálculo objetivo de la base imponible del IIVTNU para que refleje realmente la plusvalía obtenida, ya que en la práctica se están produciendo supuestos en los que la cuantía del impuesto supera la plusvalía obtenida por el transmitente, hecho contrario a los principios que deben regir el Derecho tributario.
Estas y otras cuestiones justifican desde luego la necesidad de una reflexión profunda sobre la configuración de la fiscalidad del sector inmobiliario. La publicación de este Proyecto aspira a ofrecer las bases para esa reflexión, que demanda sin duda el concurso de todos los agentes sociales afectados.
