2 de enero de 2013.- Durante 2012 el precio de la vivienda nueva en España se contrajo un 6,9% con respecto a diciembre de 2011, lo que supone, desde máximos, una caída del 33,5% en términos reales, según . Este porcentaje de caída desde máximos es equivalente a un 50,4% de la revalorización de los activos observada, lo que nos sitúa en niveles de principio del año 2003. Así, el precio de la vivienda nueva en las capitales de provincia se situó en los 2.212 €/m
2 construidos, lo que supone 199.100 euros para una vivienda de tipo medio de 90m
2. Con respecto al primer semestre, el precio medio de la vivienda cayó un 3,2%.
En cuanto a las comunidades autónomas, los precios disminuyeron en todas las regiones de España, si bien el descenso fue más acusado, como en el año anterior, en Navarra (-12,6%). Le sigue La Rioja (-11,6%). Por otro lado, las comunidades autónomas que experimentaron una menor reducción del precio de la vivienda libre son País Vasco (-4,1%) y Canarias (-5,2%).
Capitales de provincia
Durante 2012, el precio medio de la vivienda nueva disminuyó en todas las capitales de provincias. Pamplona (-12,6%), Albacete (-12,3%), Logroño (-11,6%) y Soria (-11,2%) fueron las que acusaron una mayor caída de los precios. Por su parte, San Sebastián (-2,7%), que se posiciona en 2012 por segundo semestre consecutivo desde 1995 como la ciudad con el metro cuadrado más caro a nivel estatal, Palencia (-3 %) y Segovia (-3,2%) son las capitales de provincia que menos descendieron.
En ocho capitales los precios medios disminuyeron más del 10% respecto al año 2011, en 18 capitales los precios cayeron entre el 7% y el 10% y 16 de ellas superan el 5% de descenso. Por otro lado, en cuatro capitales de provincia (San Sebastián, Barcelona, Bilbao y Madrid) se superó el precio medio nacional de 2.212 €/m2, mientras que en otras ocho (Murcia, Cáceres, Badajoz, Pontevedra, Jaén, Cuenca, Lugo, Ciudad Real) el valor medio se situó por debajo de los 1.400 €/m
2.
El informe de ST refleja que el mercado inmobiliario de la vivienda ha reducido su nivel de actividad como consecuencia de la continuidad en las dificultades para la obtención de financiación y de los factores enunciados anteriormente. No obstante, se aprecia cierto incremento en el volumen de transacciones en la segunda mitad del año, previsiblemente debido a la desaparición en 2013 de los incentivos fiscales a la compra de vivienda y de la próxima subida del IVA que gravará estas operaciones. Por lo demás, se mantiene la tendencia decreciente de los precios.
Continúa la tendencia creciente en la oferta de viviendas con antigüedad de entre uno y cinco años pendientes de primera ocupación, efecto que no obedece a incremento de la actividad edificatoria, sino al aumento de viviendas puestas a la venta por los departamentos inmobiliarios de entidades de crédito y por particulares no profesionales del sector. Así mismo también se aprecia que continúa el aumento de inmuebles en que se modifica la modalidad inicial de venta por la oferta de alquiler con opción de compra.
Previsiones
En el informe de ST se recoge que las previsiones macroeconómicas para el año 2013 estiman que la economía española podría evolucionar hacia posiciones menos negativas que las actuales. No obstante, no parece previsible que esa evolución pueda entrar en cifras de crecimiento que permitan la generación de empleo estable.
La inflación, según la tendencia de los últimos meses, probablemente se estabilizará en torno al 3%.
El aumento de la inflación respecto al año anterior, unido a la reducción de ingresos netos en una parte importante de las familias, hace previsible que la renta real disponible para la adquisición de vivienda baje respecto a periodos anteriores. Este efecto se verá potenciado por la incidencia de las tasas de paro y de la incertidumbre laboral asociada, así como por las variaciones en la fiscalidad de las transacciones inmobiliarias, en que se combinan la desaparición de los incentivos a la compra y el aumento del IVA para estas operaciones. Todo ello exigirá un mayor esfuerzo en la economía familiar para la adquisición de una vivienda.
En el año 2013 la oferta de vivienda nueva seguirá siendo importante, pese a la considerable reducción en el volumen de viviendas iniciadas. La comercialización del stock ya construido será previsiblemente lenta, debido a las causas enunciadas anteriormente. La reducción de dicho stock probablemente será menos lenta en las zonas céntricas de las ciudades por la escasez de inmuebles nuevos ya construidos, y también de suelo edificable.
Es de prever que la demanda mantenga, con algunas excepciones puntuales, la situación de debilidad que la caracteriza en los últimos tiempos, y que continúe la tendencia de crecimiento negativo en los precios hasta que se absorba el excedente de oferta existente. Este crecimiento negativo se podrá producir tanto en las primeras residencias como en las segundas viviendas y en las turísticas. Continuará la tendencia a la disminución de las operaciones de venta en beneficio de las de alquiler, en algunos casos con opción de compra.
La próxima entrada en funcionamiento del SAREB, del que se desconoce todavía la mecánica definitiva, puede tener una incidencia considerable en la evolución de los precios, en función de las determinaciones que se adopten al respecto.
El incremento de los costes financieros conllevará una reducción de los márgenes comerciales de las promotoras, y puede contribuir a prolongar el período actual de reducción en los volúmenes de inversión en el mercado inmobiliario.
Como conclusión, es previsible que en 2013 se mantenga el ajuste en el nivel de la oferta iniciado al final de 2008 para adecuarse a un volumen de demanda sensiblemente inferior al de periodos anteriores, en el que no se aprecian síntomas de recuperación. No obstante, podría ser que la bajada de precios, que previsiblemente continuará, empezase a hacer atractivo el producto residencial para los grupos de inversión internacionales, en cuyo caso se agilizaría la absorción del parque de viviendas en venta.
