16 de enero de 2017.- El precio de la vivienda (nueva y usada) crecerá de media un 3% en 2017, según la estimación de ST Sociedad de Tasación. No obstante, este incremento no será homogéneo y será más elevado en las grandes ciudades, especialmente Madrid y Barcelona “que siguen siendo los motores de la recuperación de precios en el mercado residencial”, según ha explicado hoy Juan Fernández-Aceytuno, director general de esta empresa de valoración.
Fernández-Aceytuno ha señalado que “se consolida la percepción de recuperación del mercado, aunque lejos aún de la velocidad de crucero necesaria en un país como España. Nos encontramos en un periodo de recuperación de la sensatez del mercado”. Y añade que “es poco probable que se invierta el ciclo alcista que hemos iniciado, si bien la recuperación será más suave de lo esperado”.
Factores determinantes para la recuperación
El responsable de ST Sociedad de Tasación apunta una serie de factores que darán indicaciones sobre la firmeza de la recuperación, como las iniciativas en materia de vivienda que pongan en marcha los gobiernos central y autonómicos; la repercusión del
Brexit, tanto desde el punto de vista de la demanda como de la oferta; el mantenimiento de la buena rentabilidad en el mercado de alquiler; el estancamiento del poder de compra de los ciudadanos, especialmente en la franja de 25 a 35 años; el mantenimiento del crecimiento continuado del PIB o la evolución del desempleo y la traslación a las economías familiares de estos dos últimos factores.
En cuanto a 2016, ST Sociedad de Tasación fija en un 3,3% la subida media anual del precio de la vivienda nueva, continuando en la senda ascendente iniciada en 2015, aunque de forma muy moderada en la mayoría de los casos, salvo en Madrid y Barcelona. Asimismo, señala como factores que han evolucionado favorablemente el aumento apreciable de las transacciones (un 15% más que en 2015); la mencionada subida generalizada de los precios aunque de forma discreta (ya no hay capitales de provincia en valores negativos); la reaparición de las ventas sobre plano antes del inicio de las obras (que habían desaparecido del mercado en los últimos años), la mejora en el acceso a la financiación hipotecaria, la evolución positiva de la economía, la evolución favorable del empleo “aunque aún debe mejorar cualitativa y cuantitativamente para favorecer la reactivación del mercado inmobiliario de modo consistente” y la alternativa sólida que supone el alquiler con opción de compra para acceder a la adquisición de una vivienda, especialmente entre la población más joven.
Dificultades de los jóvenes en el acceso a la vivienda: auge del alquiler
Por lo que respecta al acceso a la vivienda por parte de los jóvenes Juan Fernández-Aceytuno opina que “las nuevas generaciones no contemplan de la misma manera que las anteriores el acceso a la vivienda, su opción por el alquiler en muchos casos, no obedece única y exclusivamente a cuestiones salariales, sino a otras consideraciones como la movilidad geográfica o cuestiones de tipo social, cultural…”. “Hay que escuchar a los jóvenes, preguntarles dónde y cómo quieren vivir”, sentencia el responsable de ST. “Quizá haya que pensar más en la regeneración de espacios urbanos en el centro de las ciudades que cuentan con una ubicación excelente y están dotadas de las infraestructuras necesarias (transporte, energía, servicios…) que en nuevos desarrollos urbanísticos donde todo está por hacer, con el coste que ello implica”.
Precisamente, Fernández-Aceytuno hace hincapié en que “este nuevo ciclo inmobiliario está catalizado por los alquileres, no por los precios”. Afirma que el alquiler, “que seguirá aumentando de forma evidente”, está presionando al alza los precios de compraventa de vivienda en las grandes ciudades, como ponen de manifiesto los casos de Madrid y Barcelona, donde, además de estas subidas, se constata un cierto recalentamiento del mercado de alquiler, en el que también ha tenido su peso específico el
boom de la vivienda vacacional. Ante esta dinámica del mercado prevé una mayor especialización de las SOCIMI y en concreto más actividad de las especializadas en vivienda en alquiler, como ha ocurrido en los países en los que los REITs (homológos a las SOCIMI) tienen un papel fundamental en el arrendamiento residencial.
Censos de oferta de vivienda nueva en Madrid, Barcelona y costas
Por último, el director general de ST ha presentado un resumen de los censos de vivienda nueva en Madrid, Barcelona y en Costa (Brava, Dorada, Blanca, Cálida y Costa del Sol), que ha elaborado esta tasadora. El motivo principal de este trabajo es que “no compartimos las cifras que arrojan los cálculos al uso del stock basados exclusivamente en restar las viviendas vendidas de las construidas. Cuando realizamos el trabajo de campo para nuestras valoraciones nos encontramos con que dichos datos difieren de forma sensible de la realidad”.
Así por ejemplo el Censo en la Comunidad de Madrid, incluida la capital, arroja la cifra de 5.474 viviendas nuevas pendientes de venta en 2016, frente a las 8.898 de 2014. En Madrid capital se ha dado salida al 82,5% del stock en dos años y de las 2.158 viviendas registradas en 2016, cerca del 80% son unidades nuevas. También se detecta una subida del tamaño y del precio medio de las viviendas.
En cuanto a la provincia de Barcelona, incluida la capital, el Censo de ST identifica 2.793 viviendas nuevas de venta, frente a las 2.719 de 2014, lo que supone un incremento del stock del 2,7%, pero que ha sido debido a la importante incorporación de nueva de oferta. Es relevante el hecho de que de las viviendas identificadas hace dos años, en la actualidad sólo quedan 725 unidades en el mercado, lo que supone una reducción del 73,3%. Se ha detectado un significativo incremento de la oferta sobre plano (un 150% sobre 2014) y un aumento del tamaño de las viviendas y el precio de las mismas.
Por lo que al Censo de Costa se refiere, según ST en la actualidad hay 5.594 viviendas nuevas en oferta, de las que 2.482 corresponden a la Costa del Sol (Málaga), 2.110 a la Costa Blanca (Alicante), 378 a Costa Dorada (Tarragona), 345 a la Costa Cálida (Murcia) y 279 a la Costa Brava (Girona). El porcentaje de viviendas en oferta sobre el total de viviendas promovidas, oscila entre el 22,2 % que se da en la Costa Cálida hasta el 36,8% de la Costa Brava, pasando por el 31,7% de la Costa Dorada, el 32,2% de la Costa Blanca o el 35,7% de la Costa del Sol.
