Crece un 50% la inversión hotelera en España durante 2013

• El volumen total de la inversión ascendió a 791 millones, de los cuales 465 millones de euros fueron destinados a hoteles en funcionamiento y 326 millones de euros a otro tipo de inmuebles para su reconversión a la actividad hotelera

• El importe de las operaciones de compra de edificios para transformarlos en hoteles triplica las cifras del año anterior

16 de enero de 2014.- El año 2013 ha sido un año extraordinario para la inversión hotelera en España con importante crecimiento sobre el año anterior, según el consejero delegado de Irea, Mikel Echavarren. Así, en su  informe sobre inversión hotelera en España en 2013, esta consultora refleja que el volumen total de la inversión hotelera, incluyendo tanto la inversión en hoteles en funcionamiento como la realizada en inmuebles para su reconversión a hotel, alcanzó el pasado año los 791 millones de euros, situándose un 49,6% por encima de los 529 millones de euros de 2012. Esta reactivación de los flujos de inversión se produjo en el segundo semestre del año especialmente, ya que el 72% de la inversión total se produjo a partir del mes de junio. En lo que respecta al volumen de la inversión en hoteles en funcionamiento, alcanzó la cifra de 465 millones de euros (crecimiento del 11% respecto a los 419 millones de euros de 2012), mientras que la inversión en compra de inmuebles para reconversión a uso hotelero se situó en 326 millones de euros, casi triplicando los 110 millones de euros registrados en 2012. "El incremento del 49,6% en el volumen de inversión registrado en 2013 en España refleja la mejora de la confianza de los inversores en la futura evolución de la economía, así como de los mercados hotelero y de inversión" apunta Miguel Vázquez, Socio de Irea y Director del área de hoteles, quien añade que la consolidación de la tendencia de mejora de la prima de riesgo española, unido a las perspectivas de salida de la recesión de España después de un largo periodo de crisis, ha supuesto el efecto detonante para que empiece a materializarse el interés "latente" de los inversores por el mercado hotelero español". INVERSIÓN EN HOTELES EN FUNCIONAMIENTO La inversión de 465 millones en hoteles en funcionamiento se ha producido como resultado de la materialización de la venta de 23 activos hoteleros (4.735 habitaciones) frente a los 32 hoteles (5.539 habitaciones) que fueron objeto de compraventa en 2012. El hecho de que aun a pesar del menor número de habitaciones transaccionadas el volumen de inversión total haya sido superior, refleja un incremento del precio medio de compra por habitación. Las características más notables de las transacciones sobre hoteles en funcionamiento en el 2013 fueron, por una parte, que a diferencia de lo acontecido en 2012,  el volumen de inversión asociado a la compraventa de activos considerados singulares o prime en 2013 ha sido muy significativo. En 2013 el 55% del volumen de transacciones se concentró en activos singulares tales como los hoteles W Barcelona o Westin Valencia, mientras que en 2012 no se registró transacción alguna dentro de esta categoría. También es destacable que el 60% del volumen de inversión se concentró en el segmento de 5 estrellas y 5 estrellas gran lujo, lo que contrasta con el 8% registrado en 2012 en dichas categorías. Por segmentos, si bien a nivel de número de operaciones predomina el vacacional (16) frente al urbano (7), el segmento urbano concentró 259 millones de euros de inversión en 2013 (55,6% del total). Es un hecho que durante el periodo de crisis (a excepción de 2012) se ha invertido la tendencia histórica de preponderancia de la inversión en vacacional, por la consideración de la inversión en hoteles urbanos como "activo refugio". Otro dato reseñable es que el protagonista principal en 2013 ha sido sin duda alguna la ciudad de Barcelona, que ha concentrado el 51,6% del volumen total de transacciones, destacando entre las 4 transacciones registradas en este mercado, la venta del W Barcelona. Barcelona se ha consolidado en 2013 como el destino preferente de inversión de cadenas, fondos e inversores hoteleros. El resto de la inversión se concentra principalmente entre los archipiélagos Canario y Balear y la Costa del Sol (que suponen en conjunto el 43,2% de la inversión total). La ciudad de Madrid, que continúa siendo objetivo de inversión para los inversores, no ha sido escenario de ninguna transacción sobre hoteles en funcionamiento en 2013. En cuanto a las características de la operación, en 2013 se produjeron exclusivamente 2 operaciones de cartera, comprendiendo 5 hoteles (822 habitaciones), todos ellos ubicados en las Islas Baleares. Dichas operaciones supusieron un 7,4% del volumen total de la inversión. Por lo que se refiere a operaciones "distress", en contraste con la evolución creciente que habían registrado desde 2010, el peso de este tipo de operaciones (118 millones de euros), ha disminuido en 2013 hasta representar el 25,3% del total, frente al 60% que supuso en 2012 (252 millones de euros). El gran protagonista de 2013 a nivel comprador ha sido sin duda el inversor extranjero, acaparando entre inversores, fondos y cadenas el 60% de la inversión total. El segundo inversor más activo, en línea con lo ocurrido en años anteriores han sido las cadenas hoteleras locales que protagonizaron el 28,2% del volumen total de las transacciones. Desde el punto de vista vendedor, las entidades financieras han incrementado su protagonismo y han copado el grueso de las operaciones de venta distress de activos hoteleros resultado de adjudicaciones o venta de participaciones directas realizadas en hoteles con anterioridad al inicio de la crisis. INVERSIÓN EN INMUEBLES PARA RECONVERSIÓN A USO HOTELERO La inversión en compra de inmuebles para reconversión a uso hotelero se situó en  326 millones de euros y casi triplicó los 110 millones de euros registrados en 2012. En número de transacciones representaron 16 frente a las 6 registradas en 2012. En estas cifras, el informe de Irea no incluye la Torre Agbar de Barcelona, por ser un a operación no cerrada completamente y en el proyecto Canalejas de Madrid, sólo se computa la parte proporcional de la inversión correspondiente al destino hotelero del mismo. Madrid y Barcelona concentraron el 95,4% de este tipo de inversión. Madrid encabezó el volumen de inversión, mientras que Barcelona lideró en cuanto a número de establecimientos (11). Los inversores en Madrid se enfocaron hacia productos de mayor tamaño (231 habitaciones de media) mientras que en Barcelona el enfoque fue hacia proyectos de hoteles de menor tamaño (102 habitaciones de media) El 55% de dicha inversión tiene el objetivo de posicionamiento de los futuros hoteles dentro de las categorías 5 estrellas y 5 estrellas Gran Lujo. Dentro de esta última categoría destaca la Operación Canalejas,  el proyecto que Grupo Villar Mir desarrollará sobre la antigua sede de Banesto y que incluirá un hotel de 215 habitaciones y 35 residencias que serán gestionadas por la cadena Four Seasons. además de una galería comercial de lujo y aparcamiento. Los nuevos proyectos una vez terminados, supondrán la entrada en el mercado de un total de 2.175 nuevas habitaciones, de las cuales 1.118 se ubicarán en Madrid y 922 en Barcelona. En cuanto al perfil de compradores y vendedores, a diferencia de las compras de hoteles en funcionamiento, la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero ha sido protagonizada principalmente por inversores locales (82% del total), siendo los principales vendedores las entidades financieras y compañías de seguros PREVISIONES PARA 2014: SIGUE EL INTERÉS INVERSOR El cambio significativo en los últimos meses en la tendencia de indicadores económicos como la prima de riesgo, la evolución del PIB, la llegada de visitantes extranjeros, el consumo interno o las exportaciones, han movilizado el interés "latente" de inversores nacionales y fundamentalmente extranjeros sobre España. Muchos de los fondos que operan a nivel global han decidido dirigir el foco de su inversión hacia nuestro país y más particularmente a la compra de deuda hipotecaria y deuda corporativa, pero también a la toma de participación en compañías (el reciente rallye alcista de la bolsa así lo atestigua) y la inversión directa en inmuebles. Este efecto continuará con fuerza en 2014 y favorecerá la actividad transaccional. En lo que respecta al sector hotelero sigue intacto el elevado interés inversor en plazas como Madrid y Barcelona o en destinos turísticos consolidados y bien posicionados a nivel de  demanda internacional como Canarias, Baleares o la Costa del Sol. Estas zonas seguirán protagonizando la actividad inversora en 2014. "En nuestra opinión la buena dinámica que han empezado a manifestar los inversores en "modo compra" movilizará a propietarios de hoteles a iniciar procesos de venta. En un mercado en el que durante 5 años no ha habido un registro válido de comparables (precios por habitación, multiplicadores sobre ebitda, etc.) la reactivación del mercado transaccional supondrá un efecto llamada tanto para compradores como para vendedores y por ende, aunque seguramente de forma más tímida, para financiadores", señala Miguel Vázquez. Sigue existiendo no obstante un diferencial entre expectativas de vendedores y compradores, si bien las propias dinámicas del mercado deberán favorecer una progresiva, pero seguramente lenta, convergencia entre ambas posiciones, apunta el socio de Irea. La debilidad que todavía sigue presentando el consumo interno seguirá dificultando la esperada recuperación en precios hoteleros y condicionará la evolución de las ocupaciones durante 2014, efecto que seguirá siendo particularmente destacable en destinos secundarios urbanos, muy dependientes de la demanda nacional, lo que dificultará el cierre de operaciones en dichos mercados. En lo que respecta al segmento vacacional, seguirá beneficiándose todavía en 2014 de los efectos de la redirección de la demanda que buscaba, con carácter previo al estallido de los conflictos, los destinos mediterráneos del norte de África. El interés comprador en destinos como Canarias y Baleares es en estos momentos particularmente alto y procede principalmente de cadenas e inversores locales muy especialistas en dichos mercados. Dicho interés seguirá manteniéndose en 2014. "Si bien hasta la fecha no se han cerrado operaciones relevantes de compra de deuda con colateral/garantía basada en activos hoteleros, el excelente entorno competitivo que se ha generado en los procesos de venta de deuda protagonizados tanto por Sareb como por las entidades financieras en los últimos meses, permite anticipar que este tipo de operaciones contarán con un marcado protagonismo en 2014. A pesar de que las operaciones cerradas hasta la fecha se refieren principalmente a activos residenciales en renta, edificios de oficinas, locales comerciales, etc. consideramos que las operaciones de compra-venta de deuda se extenderán a deuda asociada a activos hoteleros, lo que constituirá una vía indirecta para fondos oportunistas de tomar el control de activos hoteleros", continúa Miguel Vázquez. "El interés de los inversores internacionales en el mercado hotelero español está en un momento particularmente álgido y dicho sector se visualiza como un objetivo de inversión preferente. Esto debería favorecer el cierre de operaciones y el crecimiento de la actividad transaccional, particularmente en los mercados con mayor componente de demanda internacional y más "líquidos" a ojos de los inversores", concluye.