Celebrado en Marbella el 26 de octubre de 2016, organizado por Tinsa, Holabank (Caixabank) y Observatorio Inmobiliario, con la colaboración del Colegio de Abogados de Málaga.
La compra de viviendas en España por parte de extranjeros no deja de crecer. Es indudable que el comprador extranjero supone un nicho de mercado muy a tener en cuenta, especialmente en zonas costeras, donde está siendo uno de los pilares de la recuperación del sector residencial.
Pero la compra de viviendas por parte de extranjeros tiene unos elementos diferenciales que es preciso conocer y que ya son determinantes desde el mismo origen de procedencia de los compradores: por ejemplo, la incidencia que el Brexit tendrá entre los compradores británicos, o el auge de otros demandantes, como noruegos, holandeses, belgas o árabes.
Para analizar las características de este tipo de comercialización inmobiliaria que requiere altas dosis de especialización y conocimiento, Tinsa, Holabank (Caixabank) y Observatorio Inmobiliario organizaron en Marbella el pasado 26 de octubre, con la colaboración del Colegio de Abogados de Málaga.
Al encuentro, que estuvo moderado por el director de Observatorio Inmobiliario, Javier Martín, asistieron más de 160 profesionales y empresarios de la promoción, asesoría y comercialización inmobiliaria y de la abogacía. En él se abordó la situación del mercado y los elementos a tener en cuenta en la venta de viviendas a extranjeros, las particularidades jurídicas y fiscales de este tipo de operaciones, la perspectiva financiera en cuanto a necesidades y productos adaptados y, por último, un elemento determinante en este segmento del mercado: la aportación de seguridad a las transacciones.
SITUACIÓN DE LA DEMANDA INTERNACIONAL. EFECTO BREXIT
En la primera intervención, Mark Stuklin, director de SHARIO (Second-Home & Resort Industry Observatory), explicó que la demanda internacional para viviendas en España lleva 6 años creciendo, llegando a representar un 13% del mercado inmobiliario en España in 2015. Dentro de la demanda internacional, los compradores británicos dominan el mercado, con más de 20% de cuota de mercado en general, y mucho más en las provincias de Málaga, Alicante, y Murcia. Por eso el Brexit tiene mucha relevancia para el mercado inmobiliario en la costa Española. Desde el referéndum en junio, la demanda británica ha descendido mucho, sobre todo como consecuencia de la bajada de la libra contra el euro, que merma el poder adquisitivo de los compradores británicos en la zona del Euro. “Con toda la incertidumbre que genera el Brexit, y que puede durar varios años, las perspectivas para la libra son poco halagüeñas. Las empresas inmobiliarias en la Costa del Sol y la Costa Blanca tienen que adaptarse a la nueva realidad y desarrollar estrategias de diversificación de demanda y fortalecer su marcas para ganar cuota de mercado”, aseguró Stuklin.
ASPECTOS JURÍDICOS, FISCALES Y COORDINACIÓN ENTRE REGISTRO Y CATASTRO
Seguidamente, Enrique Delgado-Schwarzmann Jiménez, abogado especialista en Derecho Internacional y Tesorero del Colegio de Abogados de Málaga planteó las particularidades jurídicas y fiscales de la adquisición de vivienda por extranjeros, deteniéndose especialmente en los aspectos fiscales y en los aspectos urbanísticos y la seguridad jurídica de las operaciones. También se refirió a las posibles consecuencias del efecto Brexit en estos apartados.
A continuación, Isabel Melchor, profesora de la Universidad Complutense de Madrid y técnico de Tinsa, habló sobre el nuevo marco legal de las operaciones de coordinación entre el Registro y el Catastro, en vigor desde el año pasado, determinando cómo se realizan estas operaciones y en qué medida ayudan a mejorar la seguridad jurídica de las transacciones.
Melchor explicó que la Ley 13/2015, de 24 de junio, permite por primera vez incorporar al folio registral la representación gráfica georreferenciada de una finca basada en la cartografía catastral. Esta coordinación entre Registro y Catastro es obligatoria en las operaciones registrales de inmatriculación (1ª inscripción de una finca) o en las que impliquen reordenación de terrenos, como son agrupación, segregación, reparcelación, etc. “El Registrador está ahora obligado a calificar la representación gráfica que se le aporte”, afirmó Isabel Melchor.
Esta obligación de identificar correctamente las fincas exigirá, en muchos casos, tener que realizar levantamientos topográficos y modificar el Catastro. La técnico de Tinsa explicó que la coordinación de una finca puede realizarse también de forma voluntaria como operación registral específica. “Entre las ventajas de realizar la coordinación está lograr la perfecta identificación del inmueble y de sus circunstancias físicas y gráficas con plena seguridad jurídica. Además, permite presumir la exactitud de los datos físicos de una finca registral, teniendo la carga de la prueba quien alegue lo contrario”, explicó Melchor.
SERVICIOS FINANCIEROS A LA MEDIDA
Por su parte, Álvaro Valera, HolaBank Regional Manager for South East Andalucía & Murcia, apuntó que con la experiencia acumulada atendiendo a clientes internacionales, tanto residentes como no residentes, Caixabank ha lanzado HolaBank, el nuevo programa que ofrece un servicio de acompañamiento financiero, asesoría y orientación de alto valor, adaptado a las necesidades de los clientes. Para este fin, “hemos adaptado 170 oficinas en toda España, incluyendo 30 oficinas en la Costa del Sol, para que nos reconozcan fácilmente y en las que disponemos de expertos asesores que hablan sus idiomas, y en las que contamos con una gama de productos financieros exclusivos, para que se sientan como en casa”, informó Valera.
Señaló que entre los principales productos que HolaBank ofrece a sus clientes destaca la creación del HolaBank Club con la cuenta Living Solutions. Para el día a día ofrecen cuentas corrientes para residentes y no residentes, en euro y en divisas, que pueden ser operadas cómodamente por línea abierta, y donde pueden gestionar sus ahorros, domiciliaciones, transferencias, etc. También, una amplia gama de tarjetas, depósitos y fondos de inversión, y el servicio Línea Abierta, servicio gratuito de banca a distancia en 22 idiomas a través de internet o móvil las 24 horas del día durante todo el año, con seguridad garantizada –pues dispone de CaixaProtect, el primer servicio antifraude de España–, además de seguros y sistemas de protección para sus viviendas en España y planes de pensiones.
Entre los productos financieros para la adquisición de vivienda HolaBank dispone del Préstamo Hipotecario Bonificado, que puede tener interés fijo, o bien tipos de interés mixto y variable.
Álvaro Valera destacó que HolaBank está abierto a la colaboración con prescriptores; “es decir, con los actores del mercado inmobiliario como son las firmas de abogados, agencias inmobiliarias, asesorías financieras o hipotecarias, con los que es posible estudiar la formalización de acuerdos de colaboración”.
Por último señaló la posibilidad de dar servicio también a los negocios abiertos por clientes no residentes en nuestro país, ofreciéndoles soluciones de gestión, financiación y protección para ayudarles en su día a día, a través de los gestores especialistas de CaixaNegocios que les ayudarán en todas sus gestiones e pueden ir a verles en persona a sus establecimientos.
TRANSPERENCIA Y SEGURIDAD EN LAS OPERACIONES
El Encuentro lo cerró la directora de Consultoría Técnica y Energética de Tinsa, Marta García, quien se refirió a la situación actual en el mercado internacional, con una demanda extranjera que ya ha vuelto al mercado atraída por el escenario de estabilidad de precios en el que nos adentramos, pero que se sigue enfrentando a un sistema que le es desconocido y sobre el que tiene amplias reticencias principalmente en el ámbito jurídico y urbanístico que bloquean en muchos casos la intención y decisión de compra.
Ante esta situación, García explicó que Tinsa ha desarrollado los sellos Certify, que contribuyen a eliminar las reticencias de los compradores, al dotar de una mayor transparencia y seguridad a la búsqueda y compraventa de vivienda desde el inicio de la comercialización, aportando un distintivo diferencial de calidad ante los potenciales compradores.
“Los sellos Certify legal analizan los principales aspectos del inmueble desde el punto de vista juridico-patrimonial, las dimensiones, el estado físico, su calificación de eficiencia energética, etc con diferentes grados de profundidad. Tras el estudio se emite un informe sobre el inmueble y su correspondiente sello validativo, que puede ser publicitado online y offline”, explicó Marta García.
Nº 83 – Noviembre – Diciembre 2016