Jones Lang LaSalle prevé que Madrid sea la ciudad europea cuyas rentas crezcan más en el período 2013-2017
Impulsado por la venta de edificios de la Generalitat, el mercado de inversión de oficinas de Barcelona alcanza el primer semestre los 239 millones de euros
9 de julio de 2013.- El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona durante el segundo trimestre del año ha estado marcado, aunque con ciertas particularidades, por una estabilización o ajuste de las rentas -en función de la ciudad y ubicación-, el incremento de la tasa de disponibilidad y un ligero descenso de las rentabilidades, según el informe de alquiler e inversión de oficinas de Madrid y Barcelona para el segundo trimestre de 2013 realizado por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle.
MERCADO DE OFICINAS DE MADRID
La gran escasez de producto de calidad prime en CBD ha mantenido por cuarto trimestre los
precios máximos de alquiler en 24,25 €/m²/mes. Sin embargo, la probable atonía del mercado durante los meses estivales junto con un cuarto trimestre que se prevé no excesivamente activo, podría forzar una ligera disminución para finales de este año.
En productos de otras calidades o zonas se siguen viendo caídas de rentas y propietarios que negocian interesantes descuentos en carencias y otras contribuciones.
El contrapunto lo aportan las previsiones, en las que según Jones Lang LaSalle, Madrid se situaría como la ciudad europea con mayor crecimiento de rentas esperado para el período 2013-2017.
Como era de esperar, la falta de transacciones ha contribuido al ligero incremento de la
tasa de disponibilidad hasta el 11,82%, cifra todavía contenida a la espera de las desocupaciones que llegarán a lo largo de los próximos 18 meses.
Pese a la gran reducción existente en la oferta futura, la salida al mercado de sedes de grandes compañías que se trasladan a sus nuevos edificios, así como la reducción de espacio emprendida por las Administraciones Publicas, producirá que la tasa de disponibilidad siga creciendo en los próximos trimestres hasta alcanzar la estabilidad probablemente en 2014.
Frente a un excelente primer trimestre de 2013 que alcanzó una
contratación de 150.000 m
2, el segundo ha sufrido un drástico recorte al superar ligeramente los 55.000 m². Hay que remontarse al tercer trimestre del 2009 para ver una cifra similar. Sin embargo, las perspectivas para finales de año siguen siendo superar la contratación del año pasado.
MERCADO DE INVERSIÓN DE MADRID
El volumen de operaciones firmadas durante este segundo trimestre de 2013 ayuda a mejorar el clima de confianza de los inversores en el mercado. Los principales actores que muestran interés en el mercado español siguen siendo en su mayoría inversores privados o family offices, tanto nacionales como latinoamericanos, si bien existe escasez latente de producto de calidad a precios de mercado.
Los primeros pasos dados por Sareb pueden generar nuevo producto en el mercado que dará, a priori, entrada a inversores de perfil oportunista y de valor añadido.
En la mayoría de los casos los propietarios están ofertando precios ajustados a la realidad de mercado, que en muchos casos se sitúa cerca o incluso por debajo del coste de construcción. Por otra parte, los edificios provenientes de la Administración Pública pueden convertirse en una importante bolsa de activos en oferta, toda vez que está en marcha el plan de enajenación de activos.
Han sido tres las
transacciones realizadas en este segundo trimestre del año, alcanzando un volumen de inversión de algo más de 104 millones de euros, lo que sumado a los 38 millones del primer trimestre, cierra el semestre superando los 142 millones de euros transaccionados en el mercado de oficinas de Madrid. Entre las operaciones de oficinas realizadas cabe destacar la única de ellas de la zona prime, la Sede de Deutsche Bank localizada en el Paseo de la Castellana 18. Se trata de una operación de Sale & Leaseback a largo plazo llevado a cabo por un inversor privado.
Por su parte las
rentabilidades descienden levemente, situándose en el 6,20% en la zona Prime y en el 7,25% en productos secundarios.
MERCADO DE OFICINAS BARCELONA
Continúan los ajustes de
rentas en el mercado de oficinas de Barcelona, marcando para el Paseo de Gracia/Diagonal los 17,75 €/m²/mes. En Centro Ciudad y Periferia la renta máxima se sitúa en 15 €/m²/mes y 8 €/m²/mes respectivamente, mientras que en Nuevas Áreas de Negocio la renta se ha mantenido este trimestre en 14,75 €/m²/mes.
El mercado lleva acumulados casi 6 años de descensos de rentas, con una bajada total en Paseo de Gracia/Diagonal del 41,24%. Se prevé que las rentas continúen con ligeros descensos hasta final de año llegando la estabilización en 2014.
La
tasa de disponibilidad media en Barcelona ha descendido ligeramente en Barcelona situándose en 13,78%, y se prevé que siga estable o quizá repunte puntualmente debido a la entrega de proyectos como Cornerstone y Porta Firal.
La contratación de oficinas entre abril y junio de 2013 ha sido de 42.040 m², casi la misma que en el mismo trimestre del año anterior y casi un 12% menos que el primer trimestre del año. El volumen acumulado de contratación este 2013 no llega a los 90.000 m². Desde Jones Lang LaSalle se estima que la contratación total no supere los 200.000 m
2 en el año 2013.
MERCADO DE INVERSIÓN BARCELONA
La actividad por parte de los inversores internacionales sigue acelerándose en Barcelona al anticipar el final del ciclo bajista. Ya no es sólo el interés por activos
core sino que se empiezan a materializar compras por parte de inversores
value added en el centro de Barcelona. Respecto a los oportunistas, pese a no haberse materializado ninguna operación hasta el momento, Jones Lang LaSalle prevé en breve el cierre de alguna operación protagonizada por este tipo de inversor.
La
oferta sigue siendo el principal problema que están encontrando los inversores. De hecho, la prácticamente inexistencia de procesos de venta estructurados está llevando a centrar esfuerzos en operaciones
off-market.
El
volumen total de inversión en edificios de oficinas entre enero y julio de 2013 ha alcanzado los 239 millones de euros, impulsado significativamente por la cartera de inmuebles de la Generalitat vendida a AXA Real Estate (asesorada por Jones Lang LaSalle) por 172 millones de euros. Esta última constituye la mayor operación de cartera de oficinas en la historia de Barcelona. Esta, sumada a otras operaciones menores, confirma el interés que la ciudad vuelve a despertar para inversores interesados en edificios de oficinas.
Las
rentabilidades para edificios de oficinas siguen estables en el 6,75% en la zona de Paseo de Gracia/Diagonal.
